Инвесторы покидают московские офисы
Новых площадей вводится в строй все меньше
Рост стоимости строительства, заемных средств, увеличение налогового бремени и эксплуатационных расходов делают офисы все менее интересными для инвесторов. По итогам 2018 года их ввод в Москве сократился до рекордно низкого уровня, в то время как активность арендаторов, напротив, возросла. В таких условиях вакантность помещений снизилась, ставки их найма выросли, а размер предоставляемых дисконтов упал втрое. Эти тренды в текущем году лишь укрепятся, уверены консультанты.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Общий объем ввода качественных офисных площадей в Москве по итогам прошлого года составил 125 тыс. кв. м — это почти в 3,3 раза ниже аналогичного значения 2017 года (408 тыс. кв. м) и одновременно самый низкий показатель с 2009 года. К таким выводам пришли аналитики Knight Frank. Похожие цифры называют и другие консультанты. В JLL оценивают объем ввода в 125,4 тыс. кв. м, также называя его рекордно низким. Активность арендаторов при этом показала обратную динамику: за 2018 год, по данным Cushman & Wakefield, было арендовано и куплено 2 млн кв. м офисных площадей, что тоже стало рекордным показателем. В 2017 году объем сделок достиг 1,91 млн кв. м. Помимо макроэкономических факторов консультанты связывают это с завершением очередного пятилетнего цикла аренды помещений.
Коммерческий директор Of.ru (база объектов коммерческой недвижимости) Михаил Шнейдерман объясняет резкое падение офисного строительства комплексом причин: «Стоимость строительства, земли, банковских кредитов, налоги, кадастровая оценка выросли, а расходы на эксплуатацию бизнес-центров увеличились почти в два раза с 2014 года». При этом, продолжает он, застройщики не уверены, что платежеспособный спрос будет расти.
По оценке партнера ILM Андрея Лукашева, в некоторых проектах себестоимость строительства выросла в 1,5 раза. «Еще одна составляющая снижения офисной застройки — дефицит подходящих площадок»,— добавляет он, уточняя, что в радиусе километра вокруг действующих станций метро все застроено жильем, а новые станции оказываются невостребованными локациями для офисов. «Профессиональные девелоперы бизнес-центров — Capital Group, Forum Properties — больше не строят такие объекты, переориентировавшись на жилье или инвестиции в Европу»,— рассказывает господин Лукашев. Он уверен, что рынок офисов уже не вернется к серьезным объемам строительства: «Объем ввода свободных площадей будет около 200 тыс. кв. м в год плюс built to suit (строительство под конкретного заказчика.— “Ъ”)». По мнению господина Шнейдермана, для увеличения прибыли рынок может развиваться в направлении реконструкции и реконцепции существующих бизнес-центров.
Сергей Собянин, мэр Москвы, в октябре 2016 года в эфире ТВЦ
Мы продолжаем активно реновировать депрессивные промзоны. На их месте рождаются крупные комплексы, которые включают в себя не только жилье, но и офисы
Высокий уровень спроса на фоне ограниченного предложения стал причиной заметного снижения уровня вакантности. По данным JLL, в среднем показатель сократился на 3,5 процентного пункта, до 10,3%. Такие же цифры приводят в Knight Frank: по их оценке, снижение произошло с 13% до 10%. Аналитик JLL Александр Баженов добавляет, что максимальное снижение вакантности в 2018 году произошло в «Москва-Сити», где сейчас пустуют лишь 7,3% всех площадей. По его словам, это во многом объясняется тем, что за год там не был введен ни один объект. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков ждет сохранения в ближайшей перспективе тренда на снижение вакантности: в 2019 году она уменьшится до 9%, а в 2020-м — до 7–8%.
Сокращение доли пустующих помещений вызвало рост цен. В Knight Frank указывают, что средневзвешенная арендная ставка за 2018 год выросла на 5,6–10% в зависимости от класса офиса. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский считает, что рост ставок произошел впервые с начала кризиса. При этом, говорит он, на фоне сокращения вакантности собственники офисов неохотно шли на уступки: если в 2017 году скидки доходили до 20–30%, то в 2018 году — максимум 5–10%. «Если в течение нескольких последних лет мы работали в условиях "рынка арендатора", то сейчас рынок начал двигаться по пути восстановления баланса спроса и предложения»,— объясняет господин Казанский. Уже в этом году, по его прогнозам, можно будет говорить о формировании в некоторых районах Москвы «рынка арендодателя», где собственники смогут диктовать свои условия благодаря нехватке площадей. Рост ставок, по мнению господина Казанского, достигнет 5%.