судья Высшего арбитражного суда РФ, председатель судебного состава
"Право пользования землей было безвозмездным"
— Существует известная коллизия: Земельный кодекс (ЗК РФ) для большинства субъектов упраздняет право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены имущественные комплексы предприятий и иные строения, а Гражданский кодекс (ГК РФ) этот титул сохраняет как обычный вид землепользования. Отсюда мнение, что час прощания с правом пользования еще не пробил.
— Действительно, введение в действие ЗК РФ без внесения изменений в ГК РФ (главу 17, статьи 552, 553 и ряд других) породило значительное число правовых коллизий, разрешать которые приходится ежедневно. Высший Арбитражный суд РФ готовит постановление пленума по этим проблемам. Но пока официальная позиция не сформулирована, я могу высказывать лишь собственную точку зрения. Что касается права постоянного (бессрочного) пользования, то ЗК РФ императивно установил ограниченный перечень субъектов, для которых это право продолжает существовать. Остальные (а это большинство коммерческих организаций) обязаны приобрести новый правовой титул.
— А что будет после 1 января 2004 года, если земельный участок не будет выкуплен или взят в аренду?
— В законе прямого ответа нет. Однако ЗК РФ принципиально заменяет постоянное пользование земельным участком (безвозмездное) на аренду, то есть временное пользование чужим имуществом за плату. Это дает собственнику земли право такую плату требовать, поэтому землепользователь, не отказавшийся от пользования земельным участком, но и не выкупивший его, обязан заключить договор аренды. Собственник земли, соответственно, должен иметь право требовать заключения договора принудительно, в том числе через суд.
— Какие земельные споры рассматриваются сейчас в арбитражный судах?
— Возникает вопрос, кому принадлежит право выбора между выкупом земельного участка в собственность и взятием его в аренду: собственнику предприятия (недвижимости) или собственнику земли? Уполномоченные органы иногда считают, что право выбора предоставлено именно им. Они неохотно удовлетворяют просьбу о продаже земельного участка в собственность, а предлагают взять его в аренду. Несогласные собственники предприятий обращаются в суд с требованием о продаже земельного участка. Подобные дела рассматриваются в разных субъектах федерации, в частности в Москве.
— Как они решаются?
— По-разному. В Арбитражном суде Санкт-Петербурга такие иски, как правило, удовлетворяются, а в некоторых судах соглашаются с позицией органов управления. Но я считаю, что закон предоставляет право выбора именно собственнику недвижимости. В статье 36 ЗК прямо об этом не сказано, но такой вывод можно сделать, проанализировав положения статьи 3 закона о введении в действие ЗК РФ. В этой статье сказано, что собственник недвижимости обязан привести свое землепользование в соответствие с ЗК РФ до 1 января 2004 года. Однако при отчуждении недвижимости до указанной даты земельный участок, на котором расположен объект, должен быть взят в аренду или выкуплен по выбору покупателей недвижимости, а не уполномоченного органа. Аналогичный вывод следует и из статьи 28 закона о приватизации, которая также предусматривает право собственника недвижимости взять земельный участок в аренду на срок до 49 лет или выкупить его в собственность. Законодатель вдобавок специально подчеркнул, что наличие договора аренды не исключает права выкупа земельного участка.
— Представители бизнеса утверждают, что в ходе приватизации они приобретали объект недвижимости целиком, включая право пользования землей, и платили за весь объект. Поэтому арендная плата и выкупная цена земли должны это учитывать...
— Утверждение, что за землю в ходе приватизации уже рассчитались, ни на чем не основано. Право постоянного (бессрочного) пользования никогда не было платным, земельный участок в частную собственность не передавался, разрешалось только им пользоваться. При приватизации недвижимости в начале 1990-х годов цена земли не учитывалась при оценке имущественного комплекса предприятия — следовательно, земля не выкупалась. Сейчас статья 36 ЗК РФ предоставила собственникам недвижимость льготу: землю можно приватизировать напрямую, а не путем конкурса, аукциона. Почему напрямую, понятно, но с юридической точки зрения это льгота. Цена также устанавливается фиксированная, а не рыночная. Большая или малая — это другой вопрос.
— Нередко уполномоченные органы предлагают собственникам имущественных комплексов договоры аренды на очень короткий срок, включают в договоры условия о выполнении арендаторами дополнительных обязанностей. Словом, оказывают давление.
— Минимальный срок договора аренды законом не определен. Это, однако, не столь принципиально, поскольку арендатор, добросовестно выполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Условия договора определяются соглашением сторон в пределах, не противоречащих закону. С учетом того что закон предоставил собственнику недвижимости исключительное право на аренду земельного участка, споры по поводу заключения такого договора и его условий могут рассматриваться в суде.
— Как быть с ипотекой объектов недвижимости, земля под которыми принадлежит залогодателю на праве пользования?
— По закону об ипотеке нельзя заложить земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве постоянного пользования. Объект недвижимости закладывался в этом случае без земли, а при продаже этого имущества покупателю передавалось право постоянного пользования земельным участком. По ЗК РФ, однако, это право передавать уже нельзя. В законе о введении в действие ЗК РФ ответа на этот вопрос нет.
— Не оставлять же недвижимость "подвешенной в воздухе"?
— Наверное, следовало бы в законе о введении в действие ЗК РФ предусмотреть, что при передаче недвижимости в ипотеку (так же, как и при отчуждении недвижимости) землепользование должно быть предварительно приведено в соответствие с ЗК РФ: или договор аренды, или выкуп в собственность.
— После 1 января 2004 года подобные договоры об ипотеке станут недействительными?
— Те договоры, которые были заключены ранее, будут реализовываться. Приобретатель недвижимости приобретет исключительное право выкупить земельный участок либо взять его в аренду. Оформление возможно в рамках исполнительного производства при помощи судебных приставов-исполнителей.
Интервью взяла ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА