Принятый в 2001 году Земельный кодекс РФ (ЗК), казалось бы, урегулировал ситуацию с городскими землями, занятыми жилыми домами и промышленными объектами, и создал правовую базу для их приватизации. Однако все ближе 1 января 2004 года, когда завершится установленный переходный период, а острых проблем становится все больше. Решения напрашиваются подчас революционные.
Ближе к земле
Вопросы владения, пользования и распоряжения землей Конституция РФ относит к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Это значит, что помимо федерального законодательства важную роль играют акты субъектов федерации и муниципальных образований. По идее именно муниципалитеты должны нести основную нагрузку при проведении земельной реформы и передаче земли в частную собственность. Однако на сегодняшний день ситуация остается неопределенной.
Дело в том, что сначала важно определить, кому какая земля принадлежит: что находится в федеральной собственности, что в собственности субъектов федерации, что принадлежит муниципалитетам. Пока этого не произошло, по закону 2001 года о введении в действие ЗК госземлями распоряжаются, в том числе передают в собственность, органы местного самоуправления. В августе 2002 года правительство РФ приняло постановление #576, которым внесло уточнения. С землями под приватизированными промышленными объектами решили так: если объект находился ранее в федеральной собственности, то приватизацией земли ведает Минимущество РФ (его территориальные органы), если в собственности субъектов РФ, то органы власти субъекта. В ведение муниципальных образований отданы "иные случаи".
Между тем приватизация земли, стартовавшая до указанного постановления, шла по принципу "кто первый встал, того и сапоги". В Московской области, например, ни один участок земли не был выкуплен с разрешения соответствующего территориального управления Минимущества РФ — все решалось на уровне местных властей. Теперь счастливые собственники ждут судебных исков, которых, правда, пока не поступало.
Бои на ценовом фронте
Вопрос, кто именно станет продавцом или арендодателем земли, волнует органы власти. Это вопрос денег. Предпринимателей интересует другое: что они приобретают и сколько должны платить. Напомним, в ходе приватизации начала 1990-х годов в собственность передавались промышленные объекты, а земельные участки под ними предоставлялись на праве постоянного (бессрочного) пользования, то есть земля оставалась в собственности государства. При определении цены приватизируемого объекта земля не учитывалась. Впоследствии пользователь ежегодно платил земельный налог. При принятии ЗК, однако, решили в основном упразднить право постоянного (бессрочного) пользования, сохранив его лишь для федеральных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, органов государственной власти и местного самоуправления. Иным субъектам (в основном это собственники промышленных объектов) предписано до 1 января 2004 года либо выкупить земельный участок в собственность и продолжать платить земельный налог, либо взять землю в аренду и налог уже не платить.Борьба за снижение цены развернулась нешуточная, хотя о пересмотре принципов реформ речь поначалу не шла. По закону выкупная цена участка земли рассчитывается, исходя из минимальной ставки земельного налога, умноженной на коэффициент, зависящий от численности населения города или поселка. Этот коэффициент определен более или менее четко, а вот со ставкой земельного налога ясности нет.
Среднюю ставку налога для несельскохозяйственных земель установил закон РСФСР 1991 года "О плате за землю". При этом органы местного самоуправления получили право ее "дифференцировать" с учетом градостроительной ценности, что дало основание для повышения ставок. А федеральные власти в связи с инфляцией ежегодно вводили повышающий коэффициент к действующим ставкам земельного налога. Возникает вопрос: что считать минимальной ставкой земельного налога — среднюю ставку, установленную законом "О плате за землю", или, например, минимальную ставку, действующую в данной местности? Кроме того, неясно, нужно ли при расчете выкупной цены земли умножать эту ставку на федеральный повышающий коэффициент. Суды Санкт-Петербурга и Ленинградской области признали, что не нужно, однако в масштабах страны однозначного подхода нет. Скажем, спорным остается вопрос о выкупной цене земли под заводом "Уралмаш": без учета федерального повышающего коэффициента это около $3,5 млн, а с учетом — $62 млн.
Безуспешной оказалась попытка найти еще один способ удешевления. Статья 36 Земельного кодекса обязывает собственника строения вместе с заявкой на приватизацию земельного участка представить кадастровый план, а если его нет — заплатить за оформление. Не представил — получил отказ. И предприниматели пытались обжаловать такие отказы в арбитражном суде, стремясь принудить органы власти взять расходы на себя. Но безуспешно: без кадастрового плана суд такие иски даже не рассматривает.
Битва за правила игры
Не добившись внушительных побед на ценовом фронте, предприниматели решили бороться за сохранение права постоянного (бессрочного) пользования. Поводом для этого стало до сих пор не устраненное противоречие между ЗК, который это право для большинства субъектов упраздняет, и Гражданским кодексом РФ (ГК), в котором оно сохраняется. Споры о том, какой кодекс главней, можно вести до бесконечности, но при любом его исходе проблема не получит окончательного разрешения: бизнес заинтересован в том, чтобы получить землю именно в собственность. Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) стал утверждать, что предприниматели уже расплатились с государством за землю, полученную в начале 1990-х. Следовательно, никакой возмездной приватизации земли, то есть повторной платы за уже приобретенное имущество, быть не должно, а права на участки, занятые предприятиями, надо просто переоформить на льготных условиях, взимая разовую госпошлину за оформление. Проект соответствующих поправок в ЗК и другие законы, инициированный депутатами Николаем Брусникиным и Алексеем Михайловым, уже внесен в Госдуму. Плата за оформление права собственности на земельный участок для собственника предприятия предложена в размере 10 МРОТ (1 тыс. руб.). Цифра смешная и, понятно, непроходная, но если увеличить ее раз в сто и утвердить, то радости предпринимателей не будет границ.Собственники "вороньей слободки"
В отличие от предпринимателей, жители городских квартир пока нимало не заботятся о земле под своими домами, хотя проблемы назревают серьезные. Ситуации различны. В старых домах могут быть приватизированы либо все квартиры, либо часть из них. Земельные участки под такими домами остаются пока в муниципальной собственности, землепользованием ведают жилищно-эксплуатационные организации. Реформа ЖКХ предполагает, что жильцы приватизированных квартир создадут товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые либо выкупят земельные участки, либо возьмут их в аренду. Граждане, однако, создавать ТСЖ не спешат (по финансовым или личным мотивам), а принуждать не позволяет Конституция. Впрочем, и ТСЖ проблем не решают, поскольку условия и порядок передачи земельного участка в законе не определены. Суды уже столкнулись со спорами о праве на общее имущество домов, где не все квартиры приватизированы. В таких случаях право общей долевой собственности признается за муниципальным образованием и гражданами, приватизировавшими квартиры, которые совместно должны решать вопросы землепользования. Чем обернется эта замысловатая конструкция, не знает пока никто. С новостройками ситуация еще сложнее: земля изначально предоставляется в аренду заказчику строительства, но после сдачи дома и передачи квартир покупателям арендатором должен стать кто-то другой. Это либо ТСЖ (что происходит редко), либо те же жилищно-эксплуатационные организации, которые брать на себя подобное бремя не обязаны.
ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА