Прошедшая неделя на рынке частных квартир была отмечена более чем пятидесятипроцентным повышением уровнем предложения квартир за валюту. Причем подавляющее большинство из поданных заявок предлагали цены продажи на 20-30% выше сложившегося на сегодняшний день уровня цен. В фирмах, занимающихся торговлей недвижимостью, такую тенденцию восприняли довольно спокойно. Солидарность с фирмами продемонстрировали и покупатели, продолжая скупать квартиры лишь по минимальным ценам. По Москве на конец прошедшей недели они составили $18-20 тыс. за однокомнатную квартиру, $25-30 тыс. за двухкомнатную квартиру и от $28 тыс. и выше — за трехкомнатную квартиру. Несмотря на резкое изменение цены предложения частных квартир, специалисты расценивают подобное явление как временное и прогнозируют в феврале дальнейшую стабилизацию.
Очередное повышение валютных цен ожидается только в марте, когда коммерсанты окончательно рассчитаются с финансовыми задолженностями по прошлому году и получат новые кредиты, многие из которых и будут вложены в наиболее инфляционно стойкий товар — недвижимость. Еще одна причина стабилизации цен, по предположению специалистов, — то, что в связи с январским повышением курса доллара коммерсанты предпочли вкладывать деньги в краткосрочные валютные операции для извлечения прибыли из колебания курса. Это повлекло за собой отток денежных средств из операций с недвижимостью, что и способствовало определенной ценовой стабилизации.
Что же касается рублевых цен на частные московские квартиры, то их стоимость постоянно пересчитывается по мере роста курса доллара. Такая нестабильная ситуация значительно повышает степень риска для фирм (Московская центральная буржа недвижимости, Savva Real Estate), продолжающих операции по продаже квартиры за рубли с последующей выплатой бывшему владельцу ее валютной стоимости.
Из наиболее интересных сделок, дающих, по мнению наблюдателей, наиболее полное представление о средних ценах продажи, наблюдатели отмечают продажу фирмой Savva Real Estate (тел. (095) 273-05-69) однокомнатной квартиры (общ. пл. 32 м2) в районе метро "Красногвардейская" за 12,5 млн рублей, а также двухкомнатных квартир в районе метро "Щелковская" общей площадью 47 м2 за 13 млн рублей и в районе метро "Пражская" общей площадью 48 м2 за 17 млн рублей. На Московской центральной бурже недвижимости (тел. (095) 928-50-69) объем продаж был несколько выше при схожем уровне цен. К примеру, двухкомнатная квартира (общ. пл. 48 м2) в районе метро "Чертановская" ушла за 17 млн рублей. За ту же цену была реализована и двухкомнатная (общ. пл. 44 м2) квартира на Шелепихинской набережной. Несколько дешевле — за 15,5 млн рублей — была реализована двухкомнатная квартира (общ. пл. 51 м2) в старом доме в районе метро "Киевская". И по совсем уж маленькой цене ушли квартиры в одних из наиболее удаленных московских районах: двухкомнатная (общ. пл. 54 м2) у метро "Бабушкинская" за 13 млн рублей и двухкомнатная (общ. пл. 45 м2) рядом с метро "Кузьминки" за 12 млн рублей.
В Санкт-Петербурге валютные цены на частные квартиры также стабилизировались. В районах типовой застройки однокомнатные квартиры продаются в среднем за $9-12 тыс. Хотя, к примеру, в каталоге РОСТа (одна из ведущих фирм, торгующих недвижимостью в С.-Петербурге, тел. (812) 355-05-91) можно найти и некоторый разброс цен от $6,5 тыс. до $20 тыс. Цены на двух- и трехкомнатные квартиры практически не изменились, наблюдатели отмечают даже некоторое их снижение. По данным фирмы РОССТРО (тел. (812) 291-32-38), трехкомнатные квартиры в непрестижных новых районах города предлагаются по цене от $10 тыс. до $17 тыс.; цена квадратного метра площади колеблется от $324 до $410. Основное же влияние на стоимость квартир оказывает их месторасположение. Трехкомнатная квартира на проспекте Большевиков (промышленный район С.-Петербурга) площадью 46 м2 продается за $20 тыс. долларов, а такая же по размерам во Всеволожске (ближний спутник С.-Петербурга) — вдвое дешевле.
Прошедшая неделя была также отмечена и интересными нововведениями на рынке продажи больших квартир (общ. пл. более 100 м2) под офисные помещения. Московская фирма "Южный двор" (тел. (095) 233-21-90) предлагает потенциальным покупателям приобрести не полностью расселенные коммунальные квартиры. Слова "не полностью" означают, что с жителями коммунальной квартиры подписан договор о расселении, и для большинства из них уже найдены варианты квартир для выезда. Фактически потенциальному покупателю остается лишь заключить договор с фирмой о приобретении этой коммуналки. Срок прохождения сделки по подобным квартирам сокращается с 2-2,5 месяцев до 2-3 недель. Снижается и цена продажи коммуналки — цена квадратного метра общей площади составляет порядка $800-900. Среди предлагаемых вариантов наблюдатели особенно отмечают четырехкомнатную квартиру (общ. пл. 111 м2) на Пушкинской за $95 тыс. и семикомнатную квартиру (общ. пл. 170 м2) в районе метро "Красные ворота" за $150 тыс.
На рынке больших квартир Санкт-Петербурга на прошедшей неделе происходит снижение ранее заявленных цен. Концерн РОСТ продал большую коммунальную квартиру на ул. Салтыкова-Щедрина общей площадью 188 м2 за $80 тыс. (первоначальная цена — была определена в $85 тыс.). Концерн VMB (тел. (812) 315-49-67), предлагавший на Загородном проспекте большую квартиру за $80 тыс., снизил цену до $57 тыс. В целом цены на квартиры в старом центре снизились в среднем с $850 до $700 за квадратный метр общей площади. Наблюдатели объясняют это тем, что цены на большие квартиры в Санкт-Петербурге уже достигли максимальных значений, превысив уровень покупательского спроса. В результате за последний месяц произошло более чем пятидесятипроцентное сокращение спроса. Единственным путем вернуть в оборот вложенные в расселение и покупку больших квартир средства специалисты по недвижимости посчитали снижение продажной цены.
Дилеры нашли способ выгодно использовать свои квартиры — с помощью краткосрочной аренды
Тенденции офисного рынка мало чем отличаются от тех процессов, которые протекают на квартирном рынке — здесь также наблюдается стабилизация валютных цен (ставки годовой арендной платы остались на уровне конца декабря--начала января), а рублевые цены устанавливаются в соответствии с изменениями курса доллара. По информации, полученной от коммерческих структур, аренда однокомнатной квартиры под офис в Москве обходится в среднем в $1,7-2 в день. Арендные ставки за двухкомнатные квартиры установились на уровне $2-3,5 в день, а арендная плата за трехкомнатные квартиры составляет от $2,5 до $4,5 в день.
Наиболее активно на этом сегменте офисных помещений на прошедшей неделе действовала фирма "Южный двор". Наблюдатели особо отмечают заключенный ею договор о сдаче в аренду трехкомнатной квартиры (общ. пл. 84 м2) на Тверской улице. Стоимость аренды квартиры составила 2,5 млн рублей в год. Что же касается аренды нежилых помещений, то наблюдатели ожидают заключения целого ряда интересных сделок лишь на следующей неделе. Например, фирма "Вавилон" (тел. (095) 242-37-48) подготовила на прошедшей неделе несколько неплохих предложений по аренде нежилых помещений. К их числу в первую очередь относится возможность аренды помещения общей площадью 300 м2 на первом этаже на ул. Б. Полянка. Стоимость аренды составляет 20 тыс. рублей за 1 м2 общей площади в год. Практически в два раза дороже — за 42 тыс. рублей — будет предлагаться аренда помещения общей площадью 400 м2 на ул. Осипенко.
Офисный рынок Санкт-Петербурга практически ничем отличается от московского — и там наблюдается стабилизация валютных ставок арендной платы. Из договоров, заключенных на минувшей неделе через петербургские фирмы, специализирующиеся на аренде, наблюдатели отмечают интересный договор, оформленный агентством "Дом плюс" (тел. (812) 312-11-32). Офис общей площадью 300 м2 на улице Декабристов (Октябрьский р-н) был сдан в аренду за 5 млн рублей в год. За неделю по официальным источникам прошел лишь один договор по аренде квартир. Фирма "Золотой медведь" (тел. (812) 110-13-80) заключила договор о сдаче в аренду квартиры под офис в центре г. Пушкина. Общая площадь квартиры — 37 м2, арендная плата составляет 20 тыс. рублей в месяц.
Как отмечают специалисты фирм, специализирующихся на аренде нежилых помещений и частных квартир, в условиях стабилизации ставок арендной платы и небольшого количества предложений, фирмам-посредникам приходится искать все новые виды операций на рынке аренды с целью увеличения объема заключаемых сделок. Одним из наиболее интересных начинаний наблюдатели считают инициативу фирмы "Южный двор", заключившей на прошедшей неделе договора с двумя коммерческими структурами (их названия не разглашаются), проводящими дилерские операции с квартирами. Согласно этим договорам, купленные фирмами-дилерами квартиры будут использоваться фирмой "Южный двор" для сдачи в аренду на период проведения дилерской операции. Прибыль от аренды будет делиться фирмами пополам.
На земельном рынке делить нечего
На вторичном земельном рынке "валютный взрыв", который произошел в январе, по прошествии обычного для земельного бизнеса инерционного интервала привел к повышению цен и серии отказов от сделок в Санкт-Петербурге. Продавцы расторгали договоры с посредниками, снимали свои предложения и пересматривали цены. Всего на стадии оформления документов сорвалось более 20 сделок. В настоящее время средняя цена предложения, по оценке специалистов, составляет 20-50 тыс. руб. за сотку (за пределами 30-километровой зоны без учета стоимости строения).
В Московском регионе то же обстоятельство повлекло за собой существенное увеличение цен предложения крупных участков под коттеджную застройку, находящихся в радиусе 30 км от МКАД и обеспеченных необходимой инфраструктурой. Цены выросли на 15-20% и достигли 32 млн рублей за га.
В то же время на вторичном рынке небольших земельных участков наблюдается полный упадок. Это связано прежде всего с тем, что продажа подобных участков в наибольшей степени мере подвержена сезонным колебаниям, присущим только этому сегменту рынка недвижимости. По мнению фирм, специализирующихся на торговле недвижимостью, по мере приближения весны спрос будет возрастать и достигнет своего максимума к апрелю--маю. Сейчас же клиенты просто не хотят замораживать свои средства — строительные работы начнутся только весной. К тому же, покупатель не может окончательно определить положительные и отрицательные стороны находящегося под снегом участка. Однако даже при столь неблагоприятной конъюнктуре фирма "Транстрейд" (тел. (095) 287-00-12) смогла заключить на минувшей неделе две сделки. В районе Быково под строительство коттеджа был продан участок в 8 соток (газ, вода, электричество) за 2 млн рублей. Дешевизна участка определяется близостью аэродрома. Второй участок площадью 12 соток (аналогичная инфраструктура), который находится на берегу Пироговского водохранилища в 10 км от МКАД, был реализован за $7 тыс.($583 за сотку).
Что же касается первичного рынка, то в Петербурге на этой неделе стал известен размер утвержденной Малым советом арендной ставки по землеотводу под строительство гостиничного комплекса в районе старого аэропорта (Пулковское шоссе). Аренда участка площадью около 7 га обойдется СП "Avialen" в $700 тыс. (по $100 тыс. за 1 га в год). Малый совет не сделал традиционной скидки арендной ставки на период строительства, что вряд ли разумно. В подвешенном состоянии остаются землеотводы на Пулковском шоссе для ряда иностранных компаний (например, Coca-Cola — см. вчерашний номер) под строительство нескольких бизнес-центров.
Это объясняется тем, что схема предоставления земельных участков, практикуемая сейчас в Петербурге, не позволяет мэрии принимать подобные решения без согласования с Малым советом. Процесс отвода иностранным инвесторам земельных участков, по мнению заместителя председателя Комитета по земельным ресурсам Санкт-Петербурга Дмитрия Гордо, тормозит еще и то, что земельный рынок в городе не сформирован. Также отсутствуют бюджетные средства, необходимые для обеспечения инфраструктурой районов застройки. Ранее чем через полгода вряд ли будет готова и схема функционального зонирования территорий. По оценке специалистов комитета, земельный рынок Петербурга отстает от Московского на полгода--год.
В Москве же земельный рынок формируется активно. Согласно распоряжению мэра (#571) о конкурсном предоставлении земельных участков под застройку, в префектурах для проведения конкурсов сформированы земельные комиссии. Они будут выставлять на конкурс участки, находящиеся в ведении префектуры. Что же касается давно обещанного Московским комитетом по земельным ресурсам конкурса на право аренды земельных участков, то на следующей неделе будет проведено заседание городской конкурсной комиссии именно по этому поводу. На нем предполагается утвердить список участков, расположенных в центральной части города. Так же по сведениям, полученным Ъ из компетентных источников, в Москве готовится повышение базовых ставок ежегодной арендной платы и земельного налога. Судя по всему, распоряжения мэра по этому поводу следует ждать на следующей неделе.
ОТДЕЛ БИЗНЕСА