В марте этого года мэрия Москвы начала продавать на конкурсной основе права на застройку земельных участков жилыми домами. Первые же продажи показали, что домостроительные комбинаты (ДСК) не в силах конкурировать с риэлтерскими и девелоперскими компаниями, предлагающими более крупные суммы. Будучи вытеснены с рынка коммерческого строительства, ДСК займутся выполнением подрядных работ по муниципальному заказу, но этот бизнес будет балансировать на грани рентабельности.
Денежная реформа
Участки под коммерческое строительство жилья до весны прошлого года Москве предоставлялись на основе долевого инвестирования. Застройщики в качестве платы передавали в муниципальную собственность от 30 до 50% квартир. Компании сами подыскивали себе участки, выходили с предложениями по их освоению в префектуры округов, префектуры согласовывали план застройки земельного участка с Комплексом архитектуры строительства, развития и реконструкции города (КАСРР), возглавляемого первым заместителем мэра Владимиром Ресиным. После этого выходило постановление или распоряжение правительства Москвы с условиями заключения инвестконтракта.
В 2001 году за распределение участков стали отвечать глава департамента экономической политики и развития Юрий Росляк, курировавший подбор участков, и вице-мэр Валерий Шанцев, руководивший конкурсной комиссией, которая отбирала из предложений строителей лучшие. А в 2002 году мэрия объявила о реформе порядка предоставления участков. Права на коммерческую застройку было решено продавать, причем только на конкурсах. Инициатива реформы исходила от Валерия Шанцева.
Пилотный конкурс прошел в мае 2002 года, после него было принято постановление правительства Москвы #494, предусматривающее полный перевод распределения участков на конкурсную основу с января 2003 года. Однако следующую распродажу удалось провести только 6 марта этого года — "Москомархитектуры" не успел подготовить исходно-разрешительную документацию по застройке.
Смена фаворитов
Около 70% всего жилья в Москве возводят по долевой схеме предприятия, входящие в Московский строительный союз (МСС) — ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, МФС-6 (с аффилированной компанией СУ-83), СУ-155, МСМ-5 и холдинг "Главмосстрой". Выйти на конкурс решились "Главмосстрой", МФС-6 и МСМ-5 (остальные строители конкурсы просто проигнорировали). На первых трех конкурсах эти компании не выиграли ни одного участка, на четвертом "Главмосстрой" и МСМ-5 смогли получить три лота, то есть их доля составила немногим более 10% от всех выставленных на конкурсы участков (24 лота). Остальные участки получили девелоперские компании, ранее считавшиеся вторым эшелоном стройкомплекса, и риэлтеры. Предложения победителей превышали заявки крупных стройкомпаний на миллионы долларов. Так, за участок на Федеративном проспекте, за который "Главмосстрой" предложил $1,76 млн при стартовой цене $1,7 млн, компания "Мастерок" выложила $2,65 млн.Причина отставания нынешних лидеров от своих конкурентов заключается в недостаточном объеме собственных инвестиционных средств. Ранее этой проблемы не существовало. Долевая схема позволяла ДСК расплачиваться с городом после завершения строительства и не используя в сделке деньги. На конкурсах приходится платить авансом: 20% — в течение десяти дней после завершения конкурса, остальные — пятью ежеквартальными платежами. Кроме того, в отличие от девелоперов и риэлтеров, строящих дорогие монолитные дома, ДСК ориентированы на возведение дешевого панельного жилья.
Себестоимость строительства панельных домов составляет около $400 за 1 кв. м, с учетом той суммы, которую приходится платить за право застройки участков, эта цифра фактически удваивается. Так как средняя цена реализации панельного жилья составляет около $800 за 1 кв. м, ДСК в лучшем случае останутся без прибыли. А если добавить сюда расходы на реновацию производства, рентабельность становится отрицательной.
Муниципальный заказ
Впрочем, даже в случае вытеснения с коммерческого рынка жилищного строительства ДСК имеют возможность загрузить свои производственные мощности, выполняя работы по строительству муниципального жилья. В соответствии с планами городских властей в этом году планируется построить около 1,9 млн кв. м муниципального жилья (1,3 млн — по программе сноса ветхого и пятиэтажного фонда, 400 тыс.— для очередников и 200 тыс.— по программе строительства жилья для молодых семей). Однако эти объемы не позволят ДСК обеспечить полную загрузку своих мощностей. По данным КАСРР, они рассчитаны не менее чем на 2,5 млн. То есть недозагрузка составляет по крайней мере 600 тыс. кв. м. ДСК придется конкурировать за муниципальный заказ, причем на конкурсах совершенно иного типа.Конкурсы на получение подрядов на муниципальное строительство проходят по следующей схеме. Мосгорэкспертиза, возглавляемая Анатолием Ворониным, устанавливает максимальную себестоимость жилищного строительства (сейчас — $436 за 1 кв. м). Участники конкурса должны предложить цену ниже этой цифры. В условиях недозагрузки мощностей это может привести к тому, что строители начнут предлагать цены ниже себестоимости строительства ($370-400 за 1 кв. м).
Учитывая эти факторы, банкротство ДСК — вопрос нескольких ближайших лет. Первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский считает эту перспективу вполне реальной, но добавляет, что городу это никакой выгоды не принесет. Юрий Росляк, в свою очередь заявил Ъ, что перспективы выживания ДСК в современных экономических условиях являются их личной проблемой.
Крах домостроительных комбинатов Москвы может произойти и еще по одной причине. По словам заместителя руководителя конкурсной комиссии правительства Москвы по продаже прав на застройку земельных участков Виталия Крючкова, уже в этом году планируется около 25% муниципального заказа обеспечить за счет монолитного жилья, а в дальнейшем увеличивать его долю на 25% в год и к 2007 году полностью отказаться от панельного строительства. Не все ДСК располагают подразделениями по монолитному строительству. Даже если они проведут реорганизацию производства, им придется строить дома с себестоимостью выше $465 за 1 кв. м. (интервью с господами Крючковым, Росляком и Паньковским см. на этой сранице)
Ликвидация реформы
Господин Крючков считает переход на схему распределения земельных участков на денежных конкурсах крайне выгодной для города. Город действительно может построить за вырученные на конкурсах деньги больше муниципального жилья и быстрее, чем при долевом строительстве. Контраргумент, что рост платы за земельные участки приведет к росту цен на новостройки, в конечном итоге несостоятелен — цены все-таки определяет соотношение спроса и предложения. Перспективу банкротства индустрии панельного домостроения чиновников не волнует. Его, считаю они, сможет заменить монолитное строительство. Конечно, оно дороже, и дома возводятся в два раза дольше. Но монолит предусматривает более экономное использование внутренних площадей, и срок эксплуатации этих домов в два-три раза больше, чем у панели.Но несмотря на все это, руководители ДСК абсолютно спокойны. Отсутствие суеты по поводу участия в текущих денежных конкурсах можно объяснить большим резервом стройплощадок, полученных ДСК в предыдущие годы. У ряда компаний есть утвержденные мэрией проекты, рассчитанные вплоть до 2008 года. Однако помимо накопленного нынешними лидерами рынка жирка их безразличие к конкурсам может быть объяснено и другими причинами. Например, желанием дискредитировать конкурсную систему. Согласно упомянутому выше постановлению #494, если на заявленные лоты поступает не более одной заявки, они снимаются с торгов. По словам Виталия Крючкова, только на первых четырех конкурсах на этом основании было снято пять участков. В таких условиях конкурсная комиссия не сможет обеспечить заявленных темпов жилищного строительства, что, естественно, поставит под удар реформу господина Шанцева. Однако результаты первых конкурсов (см. график) эту перспективу не подтверждают.
Возможен другой прогноз. Не исключено, что в ближайшее время денежные конкурсы будут отменены. По данным Ъ, соответствующее решение мэра сейчас лоббируется строительными компаниями, заинтересованными в возобновлении схемы долевого строительства. К сожалению, господин Ресин категорически отказался давать Ъ интервью на эту тему. Возможно, потому, что ему бы пришлось или лгать, или разглашать информацию о принятом решении, на что санкция мэра, скорее всего, не получена. Валерий Шанцев также долго размышлял, как реагировать на вопрос Ъ о возможной отмене конкурсов, но все же ответил. Уже отъезжающая машина чиновника притормозила, он приоткрыл дверь и сказал: "Этого не будет!"
ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ