|
Недвижимость общего пользования |
Нестандартное предложение
В начале этого года появилась реклама группы "Тоннекс", которая обещала потенциальным клиентам, инвестировавшим от $5 тыс. в приобретаемые компанией здания, ежемесячные выплаты из расчета 15-20% годовых. Учредителем "Тоннекса" является фирма "Инффоком" (любопытно — почти так же называется прообраз ЛогоВАЗа в романе "Большая пайка").
 |
| Фото: ИЛЬЯ ПИТАЕВ |
Я попросил выслать мне предложение по объекту и типовой договор с "Тоннексом", и клерк с готовностью согласился. Спустя полчаса пришел соответствующий факс. В предложении содержалась информация об офисном здании на улице Старой Басманной общей площадью 366 кв. м, "состояние всех помещений отличное (евроотделка)". Стоимость минимальной доли в ООО, заключившем с городом договор аренды этого строения на 25 лет и в настоящее время его у города выкупающем, составляла $13 тыс., ставка доходности — 15-20% в зависимости от размера приобретаемой доли. Уточнить детали предложения, договора, а заодно и всей программы "Доходный метр" я решил непосредственно у руководства "Тоннекса".
Ближайшее рассмотрение
Гендиректору компании Евгению Мельникову я честно представился корреспондентом. На вопрос о реальности доходности в 15-20% годовых он ответил, что сейчас в Москве много недооцененных объектов недвижимости, эксплуатация которых может принести не менее 30% годовых. Около половины получаемых средств должно пойти на обеспечение управления зданием, содержание бухгалтерии и уплату налогов. По мнению Мельникова, через три-четыре года столь выгодных предложений по покупке уже не будет, но арендные ставки наверняка не упадут. "Тоннекс" обещает в любом случае выплатить положенные деньги, правда, по договору штрафные санкции в случае невыполнения этого условия составляют 0,03% в день, то есть всего около 11% годовых в валюте.
В 2001-2002 годах "Тоннекс" уже реализовал десять аналогичных проектов, однако, как выяснилось, вложения осуществлялись за счет собственных средств и денег "дружественных компаний". Привлекать инвесторов со стороны компания решила только в этом году. То есть доказать свою надежность широкому кругу инвесторов еще не успела. Впрочем, меня больше интересовала нестыковка анонсируемых "Тоннексом" условий и конкретных предложений. Участники должны были стать собственниками здания, а в присланном мне факсе говорилось, что оно находится в аренде. Первая часть разъяснения мне понравилась: "Для того мы и инициировали программу, чтобы выкупить здание в собственность". А вот вторая смутила: "Ну а если это нам не удастся, мы просто пролонгируем договор аренды". Таким образом, участник программы реальными правами собственности на здание обладать не будет.
Недвижимость на паях
Помимо группы "Тоннекс" о привлечении частных инвестиций для покупки объектов недвижимости в этом году объявили две управляющие компании паевых фондов. В начале марта компания "Конкордия Эссет Менеджмент" завершила формирование Первого инвестиционного фонда недвижимости. Минимальная первоначальная сумма инвестиций составляла 16 млн руб. Однако через полгода "Конкордия" планирует организовать вторичную торговлю паями на бирже, причем они будут доступны широким слоям населения — стоимость пая определена в 1 тыс. руб.
Компания UMACO также в марте заявила о формировании фонда "Курорт", который будет заниматься инвестициями в строительство гостиниц в Сочи и на расположенном неподалеку горнолыжном курорте "Красная Поляна", а еще — в центральной части России. Сейчас стоимость "входного билета" в "Курорт" — 10 млн руб. UMACO, как и "Конкордия", после завершения формирования паевого фонда намерена продавать паи на вторичном рынке по ценам, которые должны удовлетворить граждан, располагающих сравнительно скромными средствами.
Отметим, что группа "Тоннекс" тоже собирается использовать традиционные финансовые инструменты для привлечения инвестиций. Летом компания планирует эмитировать под свои проекты облигационный заем на 20 млн руб. Доходность облигаций установлена на уровне 12% годовых в валюте.
Техника безопасности
Идея участия в долевых и паевых инвестиционных программах на первый взгляд кажется весьма разумной. У большей части населения нет денег на покупку не только квартир, но даже комнат, которые сейчас могут стоить и $20 тыс. В то же время $5-10 тыс. есть у многих. Упомянутые программы в принципе позволяют им воспользоваться инвестиционными возможностями московского рынка недвижимости, который по уровню доходности имеет мало конкурентов. Поэтому логично предположить, что люди действительно купятся на эти предложения. Но смущают нюансы.
Прежде всего, безопасность вложений обеспечивается только в случае оформления в личную собственность части строения (например, тех самых 2% — примерно 7 кв. м в здании площадью 360 кв. м). Понятное дело, выделение полусотни долей и оформление на них прав собственности в Москомрегистрации — дело хлопотное и дорогое. Но, по мнению директора департамента коммерческой недвижимости компании "Миэль-Недвижимость" Ирины Гливы, только тогда "появляется гарантия того, что вас не обманут, тем более что договором предусмотрено делегирование функций контроля за использованием здания управляющей компании".
Благоразумнее будет вложиться в паевой фонд. Управляющие компании таких структур имеют лицензию Федеральной комиссии по ценным бумагам (ФКЦБ), и их деятельность постоянно этой организацией контролируется. Однако стать учредителем фонда из-за высокой стоимости первоначального взноса для подавляющего большинства потенциальных частных инвесторов затруднительно. Более реально купить бумаги ПИФов или облигации компаний вроде "Тоннекса" на вторичном рынке. Правда, скорее всего, сделать это вы сможете только через брокеров биржевых площадок.