|
Конфликт столичного масштаба |
Министры бьются за план
Генеральный план застройки Москвы до 2020 года утвержден городским законом еще в начале 2001 года. В нем определено, в каких районах построят жилье, а в каких — деловые и торговые центры, где будут промзоны и как пройдут по жилым кварталам транспортные магистрали. Однако, как выяснилось в марте, знакомиться с подробностями городской застройки на ближайшие 17 лет и, соответственно, корректировать планы покупки квартир москвичам рановато. Формальная причина — несогласие федеральных властей с рядом положений генплана, реальная — противостояние федеральных и столичных властей, которые не могут поделить городскую землю.
Первые считают, что по закону "О разграничении государственной собственности на землю" примерно 40% столичных территорий должно распоряжаться правительство РФ. Заместитель министра имущественных отношений РФ Сергей Моложавый сообщил "Деньгам", что "нарушения федеральных прав на городскую землю происходят довольно часто". В качестве примера замминистра упомянул массовую застройку района Куркино, которая была осуществлена "без согласия законного собственника земли — правительства РФ".
Застройка для городских нужд Куркина и ряда других участков, право собственности на которые еще не разграничено, предусмотрена генпланом. Первый заместитель столичного мэра Олег Толкачев заявил, что этот документ является определяющим правовым актом, регламентирующим строительство в Москве. "Федералы" с этим заявлением спорить не стали. Они просто вспомнили спустя два года после принятия московского закона, что генплан должен быть утвержден правительством РФ. В марте заместитель председателя Госстроя РФ Николай Маслов созвал пресс-конференцию, на которой
 |
| Фото: ИВАН ШАПОВАЛОВ |
| Сергей Моложавый (слева) считает, что московские власти действуют чересчур самостоя- тельно, а Олег Толкачев настаивает, что это их право |
Москва ответила контратакой. Юрий Лужков заявил, что создание "московского княжества с населением 17 млн человек" лишь усугубит проблемы и Москвы, и области (речь идет как раз об их объединении). А пресс-секретарь мэра Сергей Цой добавил, что "господин Маслов, уволенный несколько лет назад за некомпетентность" с поста заместителя главы городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество, просто мстит за прежние обиды. Дальше всех пошла Мосгордума. Она приняла обращение к Владимиру Путину с просьбой рассмотреть вопрос о целесообразности существования Госстроя, потому что тот, по словам депутата Михаила Москвина-Тарханова, "пытается вторгнуться в права субъектов федерации, поскольку у него нет поля для собственной деятельности".
Кроме того, столичная дума приняла в первом чтении закон, которым обязала правительство РФ согласовать генплан строительства Москвы в течение шести месяцев после его представления столичными властями. Если поправки не поступают, проект считается согласованным. Через год после внесения генплана в правительство РФ он автоматически вступает в законную силу. Впрочем, депутатская инициатива — не более чем демарш. Прокурор Москвы Михаил Авдюков уже предупредил, что закон не соответствует российскому законодательству и в случае его принятия будет опротестован прокуратурой.
Земля и доля
В начале прошлого года вице-мэр Валерий Шанцев предложил Юрию Лужкову заменить предоставление земельных участков под коммерческое строительство в обмен на часть жилья (30-40% квартир в возведенном доме) на продажу права на жилищную застройку земли за "живые" деньги. На вырученные средства планировалось строить муниципальное жилье. Весной 2002 года было проведено несколько пилотных конкурсов, а в июле принято постановление правительства Москвы #494, согласно которому выделение участков за долю построенного жилья было отменено, функции подбора конкурсных участков перешли от префектур к департаменту экономической политики Москвы, а определять застройщиков стала конкурсная комиссия под руководством Валерия Шанцева.
Первые конкурсы по новым правилам провели в марте этого года. Их итоги оказались ошеломляющими. Ведущие строительные компании Москвы либо в них не участвовали (ДСК-1, ДСК-2, СУ-155, МФС-6), либо проигрывали все лоты ("Главмосстрой", "Моспромстройматериалы"). И тем и другим не хватало одного — денег. Например, "Главмосстрой", возводящий около 15% столичного жилья, смог предложить на втором конкурсе максимум $50 тыс. сверх стартовой цены лотов. Корреспондент "Денег" лично наблюдал реакцию представителя "Главмосстроя", когда на предложение его компании — $1,76 млн за участок на Федеративном проспекте — фирма "Мастерок" ответила $2,65 млн: слова "Ни фига себе!" были произнесены слишком громким шепотом.
Причина столь крупного люфта между предложениями домостроительных холдингов и девелоперских и риэлтерских компаний проста: строители, возводящие типовые панельные дома, взяли на вооружение схему инвестирования строительных проектов за счет оптовых продаж квартир с начала работ нулевого цикла, собственных финансовых ресурсов для оплаты земельного участка авансом у них не оказалось. Впрочем, не исключено, что строительные фирмы берегут деньги для участия в следующих конкурсах, когда на торги будут выставлены участки не точечной, а массовой застройки.
Отметим: для того чтобы отстоять новую систему предоставления участков, Валерию Шанцеву необходимо обеспечить ежегодное строительство по результатам конкурсов около 1,5 млн кв. м жилья. Зампред конкурсной комиссии Валерий Крючков сообщил "Деньгам", что на 2004 и 2005 годы комиссия сможет найти инвесторов только на 930-950 тыс. кв. м в год. Но и этот прогноз может оказаться неоправданно оптимистичным. Например, на второй конкурс были выставлены только три лота против 12 заявленных. На ряд лотов было подано лишь по одной заявке, и в результате их пришлось снять с конкурса. Если мэрии не удастся продать права на строительство заявленного количества жилья, Юрий Лужков может отказаться от концепции Валерия Шанцева и вернуться к долевой схеме, которую отстаивает руководитель стройкомплекса Владимир Ресин.
Впрочем, строители вряд ли откажутся от конкурсов: в этом случае им придется существенно сократить производственную программу. Скорее всего, они попытаются занять деньги для участия в конкурсах и компенсировать оплату кредитных процентов за счет покупателей квартир. В этом случае итог конкурсных новаций будет очевиден — стоимость столичных новостроек возрастет.
Ипотечная щедрость
В марте депутаты Госдумы несколько раз обсуждали ипотечные законы — как между собой, так и в компании с представителями ЦБ, правительства и регионов. Достичь полного взаимопонимания по законам "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах" и "О строительных сберегательных кассах" так и не удалось, и их принятие было отодвинуто на несколько месяцев. Зато начальник правового отдела Минимущества РФ Наталия Сергунина сообщила, что в ближайшие два месяца администрация президента внесет в Госдуму еще один ипотечный законопроект, предусматривающий "лицензирование ипотечной деятельности и работу с закладными".
Пока шли дискуссии, связанные с законотворческой деятельностью, ипотечные операторы соревновались друг с другом, предлагая клиентам условия одно другого заманчивее. Банк "Дельта-Кредит" объявил, что с апреля минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам может составить 10% годовых в валюте, но только для тех, чья платежеспособность не вызывает у банка сомнений. Кроме того, "Дельта-Кредит" собирается учитывать в качестве первоначального взноса стоимость недвижимости, уже находящейся в собственности клиента, то есть кредиты смогут покрывать 100% цены приобретаемого жилья.
О старте собственной программы кредитования покупки жилья в строящихся домах объявил Европейский трастовый банк (ЕТБ). ЕТБ предоставляет кредиты от $10 тыс. под 21% годовых на этапе строительства и под 18% — после оформления прав собственности на жилье. Для сравнения: "Дельта-Кредит" сейчас выдает кредиты под 21% годовых на этапе строительства и под 12-15% в зависимости от выбранной программы — "Базовая" или "Вариант" — на покупку уже сданного в эксплуатацию жилья. Правда, в Москве минимальная сумма кредита у "Дельты" значительно выше — $17 тыс. по "Базовой" и $35 тыс. по программе "Вариант".
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ