С июля в России изменился порядок приватизации государственной и муниципальной недвижимости. Подписанные президентом поправки в закон
№ 159-ФЗ дали предпринимателям новые возможности выкупить у государства арендуемые помещения. Главное нововведение — возможность приобрести недвижимость в рассрочку и по сниженной процентной ставке. Эксперты не исключают, что нововведение позволит дать второй шанс неухоженным и аварийным зданиям.
Закон № 159-ФЗ с 2008 года предоставляет предпринимателям право стать собственниками муниципальных и государственных помещений, которые они арендуют. Первоначально в этом законе был предусмотрен целый ряд ограничений, которые законодатели постепенно отменяли. Поправки, вступившие в силу 3 июля, стали самыми значительными.
Во-первых, теперь бизнес может выкупать недвижимость, находящуюся в федеральной собственности. В России есть три вида собственности: федеральная, собственность субъекта РФ и муниципальная собственность. Раньше закон содержал существенное ограничение: предприниматели могли выкупить только муниципальные помещения и недвижимость, находящуюся в собственности региона.
Во-вторых, теперь закон № 159-ФЗ действует бессрочно, тогда как изначально у предпринимателей была возможность приватизировать арендуемую ими государственную и муниципальную недвижимость лишь в течение двух лет после принятия закона. Впрочем, это ограничение было условным: депутаты несколько раз продлевали сроки для выкупа бизнесом арендуемой недвижимости.
В-третьих, теперь льготной приватизацией государственной и муниципальной недвижимости могут воспользоваться те предприниматели, которые несколько лет назад от такой возможности отказались. Раньше, если бизнесмен отказывается от покупки предложенной ему арендодателем недвижимости или так и не подписывал договор о выкупе помещения в течение 30 дней со дня его получения от чиновников, то преимущественного права на приватизацию недвижимости он лишался.
Теперь ситуация поменялась в пользу бизнеса. Например, государство предложит предпринимателю приватизировать недвижимость, но тот отказывается. Если муниципалитет (область, РФ) решит приватизировать принадлежащее им имущество в период, когда предприниматель продолжает арендовать помещение, то арендатор снова получает право подать публичному собственнику заявление о выкупе, отмечает старший партнер группы правовых компаний «Интеллект-С» Роман Речкин.
Важный момент: инициировать приватизацию недвижимости может не только государство или муниципалитет, но и сам предприниматель-арендатор. Раньше такой возможности у бизнеса не было.
В-четвертых, в законе содержится очень важная поправка: предпринимателю-арендатору предоставлено право выбрать порядок оплаты выкупной стоимости помещения. Он может выплатить все деньги сразу или взять рассрочку в среднем до пяти лет (в Екатеринбурге и Свердловской области — до семи лет). Причем, как отмечает управляющий партнер «ВМ Право и Консалтинг» Владимир Чувашов, при выкупе недвижимости в рассрочку устанавливается сниженная процентная ставка — 1/3 от ключевой ставки ЦБ РФ, имеющей к тому же тенденцию к снижению на протяжении нескольких лет.
Наконец, в-пятых, теперь предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Раньше было иначе. Так, в первоначальной версии закона, принятой в 2008 году, было закреплено, что льготной приватизацией могут воспользоваться только бизнесмены, арендовавшие недвижимость у региона или муниципалитета в течение минимум трех лет до даты начала действия закона. Затем депутаты несколько раз сдвигали эту дату, но привязка в любом случае была к определенному времени, что сужало права бизнеса. Новый подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение, отмечает Роман Речкин.
Основная сложность внедрения закона о «льготной приватизации» всегда была в том, что субъекты и муниципалитеты не торопились продавать сдаваемую в аренду бизнесу недвижимость, предпочитая получать за нее стабильные арендные платежи. «Даже если недвижимость выставлялась на продажу, часто стоп-фактором для бизнеса являлась завышенная стоимость, устанавливаемая чиновниками. Получалось, что предпринимателю нередко проще подыскать для покупки другую недвижимость по более приемлемой цене»,— говорит господин Чувашов.
Тем не менее, по мнению Романа Речкина, закон № 159-ФЗ, предусматривающий льготные условия приобретения недвижимости, это чуть ли не единственный пример реальной поддержки государством МСП.
Интересно, что большинство неухоженных и находящихся в аварийном состоянии зданий сегодня в России — это как раз недвижимость, находящаяся в государственной или муниципальной собственности. «Возможно, новый формат взаимоотношений арендаторов — представителей МСБ — и муниципалитетов как арендодателей позволит облагородить заброшенные здания во многих российских городах»,— поясняет Владимир Чувашов.