Арбитражный суд Москвы в очередной раз вынес решение в пользу руководства московского кинотеатра «35 мм». Арендодатель кинотеатра Агентство инноваций Москвы попыталось взыскать арендную плату с Центра культуры, кино и социальных мероприятий «35 мм» за год — до момента выселения организации из здания Центрального дома предпринимателя в 2017 году. Суд учел условие договора, согласно которому во время ремонта арендная плата взиматься не должна, и иск отклонил. Аналогичное решение московский арбитраж вынес и в 2017 году по иску предыдущего арендодателя — ГБУ «Малый бизнес Москвы», а летом 2018 года кассационный суд отменил, назвав необоснованными, решения двух судебных инстанций, поддержавших одностороннее расторжение контрактов со стороны арендодателя.
Фото: Петр Кассин, Коммерсантъ / купить фото
Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска ГБУ «Агентство инноваций города Москвы» против кинотеатра «35 мм», который арендовал у московских властей здание на улице Покровка, а в августе 2017 года был выселен из занимаемых помещений. Истец попросил суд взыскать с некоммерческого партнерства «Центр культуры, кино и социальных мероприятий “35 мм”» задолженность по арендной плате с 6 июля 2016 года по 18 августа 2017 года (по дату освобождения кинотеатром помещения) в размере 6,7 млн руб., а также неустойку в размере 0,5 млн руб.
Кинотеатр «35 мм» был основан в 2000 году как одна из первых в Москве площадок, специализирующихся на некоммерческих и фестивальных лентах (в том числе на языке оригинала с субтитрами), и располагался в здании бывшего кинотеатра «Новороссийск», которое принадлежит городским властям и находилось сначала в управлении ГБУ «Малый бизнес Москвы», а в середине 2016 года перешло под управление ГБУ «Агентство инноваций города Москвы». В сентябре 2014 года в Центральном доме предпринимателя начался ремонт, который должен был продлиться три месяца, однако завершился в декабре 2017 года.
В договоре аренды с кинотеатром, заключенном в декабре 2013 года, значится, что в случае проведения ремонтных работ арендатор освобождается от арендной платы, договор заключен до октября 2018 года. Во время ремонта в здании были отключены системы инженерно-технического обеспечения, централизованного отопления, горячего водоснабжения, кондиционирования, вентиляции, электроэнергия и вода подавались с перебоями. 28 июля 2017 года во время проведения ремонтных работ возникло возгорание, из-за которого пострадало оборудование кинотеатра. С 19 августа здание опечатали, сотрудников кинотеатра перестали пускать, ссылаясь на расторгнутый договор аренды.
Аналогичные требования в арбитражном суде уже выдвигало ГБУ «Малый бизнес Москвы», оценив долги кинотеатра во время ремонта в 3,13 млн руб. и требуя расторгнуть договор аренды с организацией. Руководство «35 мм» выступило со встречным иском, потребовав зачесть уже перечисленные ГБУ 4,2 млн руб. платы за восемь месяцев. Суд 11 июля 2017 года, объединив два дела в одном рассмотрении, удовлетворил требования руководства кинотеатра, а представителям московских властей отказал, постановив выплаченную сумму зачесть в ходе будущих платежей — уже после завершения ремонта. Далее ГБУ попыталось оспорить это решение, дойдя до Верховного суда, который признал решения московского арбитража и последующих инстанций правомерными.
Арендодатель в июле и августе 2017 года направил арендатору три уведомления о расторжении договора. Руководство кинотеатра попыталось оспорить расторжение договора в арбитражном суде Москвы, который вынес решение в пользу Агентства инноваций города Москвы, апелляционная инстанция это решение поддержала, однако кассационный суд 26 июля 2018 года отменил оба решения, отметив, что выводы судов обеих инстанций о неправомерности иска нельзя признать обоснованными.
Сегодня в суде представители истца — Агентства инноваций города Москвы — заявили, что «арендатор не представил ни одного письма о том, что он освобожден (от обязательств по оплате.— “Ъ”), не оплачивает, считает, что у него полная свобода действий». Представители ответчика отметили, что «договор аренды не закрепляет за ним обязанность инициировать заключение дополнительного соглашения, если возникают правовые основания для уменьшения размера арендной платы»: «поскольку ремонтные работы были завершены только 28 декабря 2017 года, уже после того как было фактически освобождено помещение, то оснований для возникновения какой-либо задолженности по договору аренды нет». Также представитель истца попытался заявить, что «здание является шестиэтажным, а арендатор занимает первый-второй этаж», «его никак эти работы не задевают». «В данном случае нам ответчик не доказал, что эти работы имели причинно-следственную связь с невозможностью использования помещений»,— сообщил он. На это представители кинотеатра напомнили, что кинотеатр занимает одно-двухэтажную пристройку к зданию и ремонтные работы проводились непосредственно над кинозалом. В результате судья, спросив, написано ли в контракте, что «каникулы» предоставляются арендатору только в случае невозможности использования помещения, и ознакомившись с контрактами на ремонтные работы и их сроками, вынесла решение иск «Агентства инноваций отклонить».
Руководитель кинотеатра Ирина Мухьянова в разговоре с “Ъ” отметила, что сейчас здание отремонтировано, в нем проводятся в том числе кинопоказы, однако альтернативного помещения кинотеатру «35 мм» городские власти так и не предоставили.
«Сейчас у нас, по сути, действующий договор аренды, который мы имеем право продлить еще на год, так как после пожара мы там не ведем никакой деятельности». Она рассказала, что в прошлом году городские власти предложили кинотеатру помещение на Большой Сухаревской улице: «Но как выяснилось, здание там стояло более десяти лет без отопления и коммуникаций. Чтобы сделать подключение нового теплового пункта, требовалось более 10 млн руб., и эти затраты нам никто компенсировать не обещал». «Сейчас московские власти предлагают здание в районе метро “Фрунзенская”, мы сделали запрос по поводу условий, но нам пока не ответили»,— рассказала госпожа Мухьянова.