В 2002 году было заключено рекордное количество сделок с землей. Предприятия спешно выкупали территории, стараясь упредить инициативы госведомств, повышающих налог на землю, плату за ее аренду и выкуп. Успели не все — в ряде регионов местные власти блокировали продажу земли, надеясь получить максимум денег с будущих собственников. Но просчитались и они: с января ставка налога на землю выросла в 1,8 раза, а доходы от ее продажи пойдут в основном в федеральный бюджет. Теперь покупатели и продавцы грозят друг другу исками.
Чужая земля
Большинство российских предприятий получили свои земельные участки автоматически в ходе приватизации. Согласно порядку, утвержденному указом президента 14 июня 1992 года, обязательным условием продажи приватизированного предприятия является право приобретения земельного участка его собственником. Ситуационный план расположения предприятия, данные о границах и характеристиках земельного участка и его нормативная стоимость включались в план приватизации. При этом земля не учитывалась при определении первоначальной конкурсной цены акций и не ставилась на баланс.Несмотря на наличие исключительного права выкупа земли, лишь немногие из предприятий за десять лет им воспользовались, да и то в отношении весьма небольших площадей. Пик интенсивности продаж земельных участков приватизированным предприятиям пришелся на 1996 год — тогда было заключено 1910 сделок с 3,66 тыс. га земли. Затем в течение нескольких лет интерес к приватизации земли стабильно падал. Для сравнения: в 1999 году предприятия выкупили только чуть больше 2 тыс. га земли.
В основном территории находились у них либо в бессрочном пользовании (и тогда владелец недвижимости платил земельный налог), либо в аренде. Предпочтение той или иной формы определялось в первую очередь отношениями с региональными властями, обладавшими широкими возможностями в манипулировании ставками налога и арендных платежей.
С учетом категоризации земель и дифференциации по местоположению и "градостроительной ценности" величины налоговых ставок для одного и того же города различались на один или даже несколько порядков. Так, в Санкт-Петербурге разброс достигал 29 раз, в Москве — 54 раз. Кроме того, базовая ставка налога практически ежегодно индексировалась. Величина арендных платежей определялась примерно по той же схеме — на основании индексируемых базовых ставок.
С одной стороны, такая запутанная и слабо предсказуемая система не прибавляла спокойствия собственникам предприятий, увеличивая их риски и осложняя взаимоотношения с инвесторами. Однако почти безграничные полномочия местных администраций позволяли значительно сократить расходы на земельные платежи.
29 октября 2001 года был принят Земельный кодекс РФ, а спустя десять дней вышел федеральный закон о введении кодекса в действие, согласно которому предприятия должны до 1 января 2004 года либо выкупить полагающуюся им по приватизационным документам территорию, либо оформить договор аренды на нее. То есть бессрочное пользование отменялось как факт.
Функция определения стоимости выкупаемой и арендуемой земли также делегировалась региональным администрациям. Для территорий с населением выше 3 млн человек она устанавливалась в пределах 5-30 ставок земельного налога, от 500 тыс. до 3 млн человек — 5-17, до 500 тыс. — 3-10. А чтобы стимулировать регионы утвердить максимально высокие цены, бюджет 2002 года позволил им оставить у себя 85% доходов от продажи земли. Параллельно с 2002 года была снова вдвое увеличена ставка налога на землю.
Очень немногие местные власти сумели оперативно расставить приоритеты и быстро определиться со ставками по выкупу земли в регионе. В одних областях за первые девять месяцев 2002 года их переустанавливали несколько раз, в других просто тянули с принятием окончательного решения. Стоимость гектара земли в разных регионах колебалась от 20 тыс. руб. (выкуплена земля Антоновского рудоуправления) до 3,1 млн руб. (оцененная, но невыкупленная земля "Уралмаша"). В реально заключенных в 2002 году сделках цены также колеблются в несколько раз — например, НТМК выкупил землю по 198,2 тыс. руб., а НЛМК — по 455,17 тыс. руб. Ехидные бизнесмены подсчитали, что общая стоимость выкупа земли промышленными предприятиями должна при средних расценках составить $120 млрд.
Между ними и региональными администрациями начались многомесячные дрязги, а в конце лета в торговлю землей вмешалось Минимущество.
Распределение полномочий
Одни участники нарождающегося земельного рынка считают, что министерство затянуло с подробным правовым регулированием продажи земли в силу своей профессиональной некомпетентности. Другие склонны видеть в политике ведомства тонкую и продуманную подковерную интригу по получению контроля над наиболее перспективными сделками с землей промышленных предприятий. Какое из объяснений ближе к истине, знают, видимо, только в самом министерстве.С точки зрения фактов ситуация развивалась просто и достаточно последовательно. Земельный кодекс ввел понятие разграничения прав собственности на федеральную и муниципальную землю — доходы от продажи первой с 2003 года должны полностью поступать в федеральный бюджет. Однако до середины 2002 года сколько-нибудь внятные и развернутые принципы разделения никто так и не сформулировал. Предполагалось, что на местах будет проведена инвентаризация земель, данные переданы в Минимущество, а оно уже определит, продажа земли каких предприятий находится в его компетенции. Надо признать, что быстрое поступление информации регионы обеспечить не смогли или, возможно, не захотели, надеясь как можно больше продать на местах.
Тем временем в конце июля вышел федеральный закон #110, согласно которому в 2003 году ставки арендной платы и налога на землю индексируются еще в 1,8 раза. В проекте бюджета-2003 появилась строка о том, что средства от продажи земли предприятиями, до приватизации находившимися в федеральном подчинении, полностью уйдут в центр.
После этого, в начале августа, правительство издало постановление о правилах распоряжения земельными участками в переходный период, то есть до разграничения госсобственности на землю — почти через год после начала самого переходного периода. А 28 августа первый замминистра имущественных отношений Дмитрий Аратский разослал руководителям территориальных органов Минимущества и органов по управлению госимуществом субъектов РФ рекомендательное письмо. Оно подробно описывало утвержденный господином Аратским "порядок продажи земельных участков под приватизированными объектами недвижимости".
Этот документ быстро расставил все точки над i. Решения о продаже земли предприятий (и других объектов недвижимости), приватизированных по планам, утвержденным некогда Минимуществом РФ (Госкомимуществом, Мингосимуществом), принимает федеральное министерство. Соответственно, если план приватизации утверждал территориальный орган, он и принимает решение о судьбе земли. Кроме того, "порядок" ввел несколько дополнительных требований к предоставляемой покупателем документации — в частности, к кадастровой карте, которая должна была быть составлена по правилам 2001 года.
Распоряжение замминистра заставило приуныть и частных собственников, и госчиновников. Хотя фактически оно просто легализовало ситуацию, наблюдавшуюся к тому моменту уже несколько месяцев: по ряду предприятий документы на выкуп земли отправлялись в Москву и либо безответно оседали там, либо неоднократно возвращались на доработку. Именно в такую ситуацию попал "Русский алюминий" с землей Красноярского алюминиевого завода, "Сургутнефтегаз" с Сургутским ГПЗ, ЮКОС с Ачинским НПЗ, НПЗ ЛУКОЙЛа, некоторые заводы СИБУРа. Представители "отказников" (на условиях строгой анонимности, поскольку еще должны урегулировать вопрос с землей) утверждают, что в 2002 году Минимущество не провело ни одной сделки с подведомственной ему землей, чтобы заставить предприятия выкупать ее уже в 2003 году по увеличенным в 1,8 раза ставкам и с перечислением средств исключительно в федеральный бюджет.
В регионах уже, видимо, ни на что не рассчитывают и потому комментируют ситуацию гораздо более откровенно. Так, председатель красноярского КУГИ Андрей Фурса в середине января публично заявлял: "В прошлом году мы потеряли девять-десять месяцев в борьбе за крупнейших налогоплательщиков, у которых есть реальная возможность выкупить земельные участки,— 'Русский алюминий', ЮКОС, 'Норильский никель'. Если бы мы тогда знали, что Москва в итоге такую хохму выкинет, то работали бы по продаже земли более активно".
Теперь местным властям выгоднее не продавать землю, а оформлять долгосрочную аренду. Но как только будет официально зарегистрировано право федеральной собственности на земельные участки, арендная плата тоже полностью уйдет в федеральный бюджет.
Стенка на стенку
В Минимуществе официально обсуждать ситуацию с выкупом и арендой земли приватизированных предприятий категорически отказываются. По словам представителей ведомства, она находится под личным контролем министра и далека от ясности — еще даже не разработаны механизмы оценки земель. Возможно, в ближайшее время их подготовка будет поручена независимому консультанту, выбранному на конкурсной основе. Последнее утверждение звучит странно, поскольку вопрос оценки прописан в законе о введении в действие Земельного кодекса.Впрочем, представители предприятий-покупателей тоже считают, что систему оценки необходимо пересмотреть. Только если министерство хочет стоимость земель по возможности увеличить и приблизить к рыночной, то частные собственники полагают ее уже сейчас завышенной. По их расчетам, сегодня цена земли в России для ряда предприятий в два с лишним раза больше, чем для аналогичных объектов в Австралии, и в десять раз выше, чем в Малайзии. А рыночный подход к стоимости земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимости, владельцы приватизированных предприятий полагают бессмысленным.
Через месяц по вопросу выкупа земли пройдут слушания в Госдуме, на которых обе стороны выскажут выношенные за последние полгода аргументы. Пока представители Минимущества и не сумевшие приобрести землю компании продолжают отстаивать свои точки зрения, угрожая друг другу исками. И те и другие имеют основания для судебных разбирательств.
По словам господина Фурсы, министерство уже готовит механизм применения жестких штрафных санкций к предприятиям, которые не переоформят права на землю до 1 января. Те, в свою очередь, еще в 2000 году создали ряд прецедентов отмены всех индексаций от базового уровня налога на землю, принятого в 1991 году — с тех пор конечная ставка налога кумулятивно выросла в 2592 раза. Кроме того, существующая форма договоров аренды на землю в ряде моментов не согласуется с гражданским кодексом. И наконец, сроки рассмотрения заявок на покупку земли строго ограничены земельным кодексом. Их нарушение вполне может стать поводом для серьезного иска о компенсации ущерба.
По данным Ъ, Минимущество уже рассматривает возможность продления срока переоформления прав на землю до полного урегулирования и определения его правовой базы. Правда, ведомство рискует не выполнить план по сбору доходов в бюджет — в этом году оно обещало правительству получить от продажи государственной земли 2,2 млрд руб.
РЕНАТА Ъ-ЯМБАЕВА