Почему, несмотря на все законодательные инициативы, единственным способом решения проблем обманутых дольщиков остается бюджетное финансирование, “Ъ” рассказал гендиректор РАСК Николай Алексеенко.
— Какой механизм управления проблемным девелопером оптимален для покупателей: банкротство или докапитализация?
— В любом бизнесе банкротство — это крайняя мера, его стараются избежать. А если речь о привлечении средств граждан, то возникает дополнительная социальная ответственность. Банкротство застройщика — негативный сценарий для участников долевого строительства.
Позитивный предполагает своевременное решение проблем: с момента, когда они стали очевидными, но у застройщика еще есть возможность сохранить позиции на рынке и завершить объекты. На этой стадии компания может справиться самостоятельно: найти партнера, который докапитализирует текущие проекты, или передать другому крупному застройщику портфель целиком. Это обычно происходит под контролем местных властей, которые должны убедиться, что девелопер в состоянии реализовать полученный портфель. Увеличивать объем кредитной линии или срок возврата долга в рамках проблемных проектов рискованно.
— Когда власти вмешиваются в дела проблемных компаний?
— Сейчас все жилье, строящееся с привлечением средств граждан, под контролем местных органов власти: Владимир Путин поручил губернаторам лично курировать этот вопрос на подведомственных территориях. Динамика продаж тоже под контролем. Чиновники могут вмешаться в любой момент, но до тех пор, пока объект официально не признан проблемным, а дольщики не включены в реестр обманутых, все решается в процессе диалога с руководством девелоперской компании. В 2017 году в России обанкротились 157 застройщиков, которые строили почти 5 млн кв. м жилья. Власти начинают решать проблему, когда уже появились обманутые дольщики. До сих пор нет практики, предупреждающей появление обманутых соинвесторов.
— Сколько сейчас проблемных проектов в целом по стране?
— В России более 1 тыс. долгостроев, свыше 100 тыс. обманутых дольщиков. В Москве, например, 30 объектов и почти 5 тыс. дольщиков, не получивших ключи, в Подмосковье — 37 домов и около 6 тыс. обманутых дольщиков. Если добавить объекты Urban Group, то цифры по Московской области будут другими: 117 объектов и почти 25 тыс. дольщиков. Этот пример показателен с точки зрения статистики.
Все знают, что строительство на всех объектах Urban Group остановилось и при самом позитивном сценарии возобновится только осенью, но в официальную статистику проблемных объектов их не включают. По данным РАСК, сегодня почти 300 девелоперских компаний находятся в одной из стадий банкротства, в совокупности они строили почти 1,5 тыс. домов. Еще столько же в зоне риска.
— Насколько надежны действующие механизмы финансирования объектов проблемных девелоперов?
— Страхование ответственности застройщиков было введено в 2014 году, за это время девелоперы перечислили страховым компаниям почти 40 млрд руб., из них 8,5 млрд руб. уже потрачены на перестрахование. Ни одной выплаты пострадавшим не было, как и докапитализации девелоперов за счет страховых выплат. В октябре 2017 года страхование заменил Фонд защиты средств дольщиков. Сейчас его объем (девелоперы отчисляют 1,2% стоимости договора долевого участия.— “Ъ”) в лучшем случае около 1 млрд руб. Страховые компании отработали все механизмы ухода от выплат, и рассчитывать на эти деньги не стоит. Исходя из себестоимости строительства жилья в среднем в 45–50 тыс. руб. за 1 кв. м, средств фонда хватит на строительство 20–22 тыс. кв. м. Это существенно меньше признанного объема проблемных проектов. Поэтому единственным решением проблем, связанных с компенсациями дольщикам или достройкой объектов, остается государственная бюджетная система.
— Снизит ли риски увеличения числа обманутых дольщиков обязательное использование эскроу-счетов?
— Да, конечно. В цивилизованных странах активно используется проектное финансирование девелопмента, в том числе со счетами эскроу. Механизм полностью обезопасит рынок. В случае банкротства застройщика банк—держатель счетов эскроу примет участие в поиске нового девелопера. Банк здесь самая заинтересованная сторона, так как строительство ведется на кредитные средства. Если у банка отзовут лицензию, Агентство по страхованию вкладов вернет деньги в пределах 10 млн руб.
