Коротко


Подробно

«Власти начинают решать проблему, когда уже появились обманутые дольщики»

Николай Алексеенко, гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК)

Почему, несмотря на все законодательные инициативы, единственным способом решения проблем обманутых дольщиков остается бюджетное финансирование, “Ъ” рассказал гендиректор РАСК Николай Алексеенко.


— Какой механизм управления проблемным девелопером оптимален для покупателей: банкротство или докапитализация?

— В любом бизнесе банкротство — это крайняя мера, его стараются избежать. А если речь о привлечении средств граждан, то возникает дополнительная социальная ответственность. Банкротство застройщика — негативный сценарий для участников долевого строительства.

Позитивный предполагает своевременное решение проблем: с момента, когда они стали очевидными, но у застройщика еще есть возможность сохранить позиции на рынке и завершить объекты. На этой стадии компания может справиться самостоятельно: найти партнера, который докапитализирует текущие проекты, или передать другому крупному застройщику портфель целиком. Это обычно происходит под контролем местных властей, которые должны убедиться, что девелопер в состоянии реализовать полученный портфель. Увеличивать объем кредитной линии или срок возврата долга в рамках проблемных проектов рискованно.

— Когда власти вмешиваются в дела проблемных компаний?

— Сейчас все жилье, строящееся с привлечением средств граждан, под контролем местных органов власти: Владимир Путин поручил губернаторам лично курировать этот вопрос на подведомственных территориях. Динамика продаж тоже под контролем. Чиновники могут вмешаться в любой момент, но до тех пор, пока объект официально не признан проблемным, а дольщики не включены в реестр обманутых, все решается в процессе диалога с руководством девелоперской компании. В 2017 году в России обанкротились 157 застройщиков, которые строили почти 5 млн кв. м жилья. Власти начинают решать проблему, когда уже появились обманутые дольщики. До сих пор нет практики, предупреждающей появление обманутых соинвесторов.

— Сколько сейчас проблемных проектов в целом по стране?

— В России более 1 тыс. долгостроев, свыше 100 тыс. обманутых дольщиков. В Москве, например, 30 объектов и почти 5 тыс. дольщиков, не получивших ключи, в Подмосковье — 37 домов и около 6 тыс. обманутых дольщиков. Если добавить объекты Urban Group, то цифры по Московской области будут другими: 117 объектов и почти 25 тыс. дольщиков. Этот пример показателен с точки зрения статистики.

Все знают, что строительство на всех объектах Urban Group остановилось и при самом позитивном сценарии возобновится только осенью, но в официальную статистику проблемных объектов их не включают. По данным РАСК, сегодня почти 300 девелоперских компаний находятся в одной из стадий банкротства, в совокупности они строили почти 1,5 тыс. домов. Еще столько же в зоне риска.

— Насколько надежны действующие механизмы финансирования объектов проблемных девелоперов?

— Страхование ответственности застройщиков было введено в 2014 году, за это время девелоперы перечислили страховым компаниям почти 40 млрд руб., из них 8,5 млрд руб. уже потрачены на перестрахование. Ни одной выплаты пострадавшим не было, как и докапитализации девелоперов за счет страховых выплат. В октябре 2017 года страхование заменил Фонд защиты средств дольщиков. Сейчас его объем (девелоперы отчисляют 1,2% стоимости договора долевого участия.— “Ъ”) в лучшем случае около 1 млрд руб. Страховые компании отработали все механизмы ухода от выплат, и рассчитывать на эти деньги не стоит. Исходя из себестоимости строительства жилья в среднем в 45–50 тыс. руб. за 1 кв. м, средств фонда хватит на строительство 20–22 тыс. кв. м. Это существенно меньше признанного объема проблемных проектов. Поэтому единственным решением проблем, связанных с компенсациями дольщикам или достройкой объектов, остается государственная бюджетная система.

— Снизит ли риски увеличения числа обманутых дольщиков обязательное использование эскроу-счетов?

— Да, конечно. В цивилизованных странах активно используется проектное финансирование девелопмента, в том числе со счетами эскроу. Механизм полностью обезопасит рынок. В случае банкротства застройщика банк—держатель счетов эскроу примет участие в поиске нового девелопера. Банк здесь самая заинтересованная сторона, так как строительство ведется на кредитные средства. Если у банка отзовут лицензию, Агентство по страхованию вкладов вернет деньги в пределах 10 млн руб.

Беседовала Екатерина Геращенко


Материалы по теме:

Комментировать

Наглядно

валютный прогноз

обсуждение