Почти каждый второй землевладелец в Москве и Подмосковье готов договариваться об освоении своих участков совместно с девелоперами. Кризис укрепил эту тенденцию: в портфелях местных девелоперов доля партнерских проектов может достигать 70%. Это помогает адаптироваться к новым правилам привлечения средств дольщиков.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
С 2015 года по текущий момент количество денежных сделок покупки-продажи участков под застройку в Москве и области снизилось почти втрое. «Покупателей, готовых платить за землю, сейчас не более 15% от общего количества тех, кто ищет участок. До 2014 года их было не менее половины»,— подсчитал гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев. В кризис участникам земельных сделок стало трудно договориться. Собственники участков не хотели уступать, выставляя активы по цене не ниже покупки, которая пришлась на годы растущего спроса на площадки под жилую застройку. Но к этому моменту реальность для девелоперов уже изменилась: покупателей стало меньше, конкуренция выросла, возможностей повышать цены на жилье стало меньше.
По словам господина Лещева, девелоперы и владельцы активов начали договариваться о совместном освоении участков еще до кризиса, но с возникновением проблем с ликвидностью тенденция усилилась. «Для владельцев участков это выгоднее, чем продавать со скидкой, так как, став партнером девелопера, он получает доходность с растущей за счет строительства цены земли»,— поясняет эксперт.
По словам руководителя управления экономического и социального развития ГК А101 Марины Гордеевой, партнерство позволяет повысить эффективность управления земельным банком (у компании он составляет 2 тыс. га). Там, где можно строить жилье, девелопер работает самостоятельно, но около 30% общего объема перспективной застройки земельного банка А101 приходится на нежилую недвижимость (коммерческую, технопарки). «Сейчас мы ведем переговоры с девелоперами коммерческой недвижимости»,— говорит госпожа Гордеева.
Договариваться с девелоперами предпочитает почти каждый второй землевладелец, подсчитал вице-президент по развитию земельных активов ГК ПИК Алексей Золотарев. «Оценивать участок и стремиться получить за него как можно больше единовременно, как это было раньше, теперь бесперспективно»,— утверждает он.
Девелоперы, опрошенные “Ъ”, рассказали, что среди проектов, которые они вывели на рынок за три года, доля тех, что строятся в партнерстве с владельцем участка, достигает 70%. Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет говорит, что такое сотрудничество помогает разделить риски несогласования проекта и непредсказуемости цен. «Не отвлекая средства на приобретение участка в начале проекта, можно предложить более интересные условия правообладателям»,— говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
«С партнером рассчитываются квадратными метрами, это обеспечивает девелоперу гибкость, если цены растут или падают»,— поясняет Андрей Цвет. Он добавляет, что добиться запаса прочности на собственном участке можно, если купить его с двукратным дисконтом от рыночной цены. К тому же снижение расходов на проект на начальном этапе повышает его доходность, добавил господин Цвет.
Соотношение долей девелопера и собственника земли в каждом проекте зависит от рисков, стоимости и расположения участка и длительности реализации проекта. «С учетом этих факторов владелец участка может рассчитывать на 5–30% от чистой прибыли проекта»,— приводит пример Алексей Золотарев.
Новые требования к девелоперам по привлечению средств дольщиков будут усиливать тенденцию партнерства застройщиков и владельцев земель, так как оно поможет минимизировать расходы на проект на начальном этапе, считает господин Золотарев. Так, новый федеральный закон №218 обязывает застройщика резервировать на дату подачи проектной декларации на счете в уполномоченном банке не менее 10% от стоимости проекта. Расходы на участок — это еще 10–15% от суммы общей сметы, в крайнем случае — до 20%, поясняет эксперт, добавляя, что маржинальность девелопмента жилья сейчас упала в три раза по сравнению с докризисным периодом и составляет около 10%.