По информации краевой администрации, с 2016 года на Кубани было сдано 42 проблемных дома. Как правило, ввести долгострой в эксплуатацию удается только после привлечения стороннего инвестора. Всплеск активности девелоперов по завершению чужих объектов пришелся на конец 2017 года и первое полугодие 2018-го: сразу несколько крупных участников рынка взяли на себя обязательства по достройке проблемных домов. Эксперты говорят, что отчасти это связано с дефицитом свободных земельных участков в Краснодаре. По словам участников рынка, каждый такой проект несет существенные риски даже для крупных девелоперов и на фоне продолжающегося падения рынка и вступления в силу поправок в ФЗ №214 они будут становиться все серьезнее. При этом многие застройщики все же берутся за это ради закрепления имиджа надежной компании и лояльности администрации.
По данным администрации Краснодарского края сейчас в региональный реестр пострадавших участников долевого строительства входит порядка 1100 обманутых дольщиков, купивших жилье на 55 незавершенных объектах. Однако, как неоднократно заявляли сами дольщики, официальные данные разнятся с реальностью: в реестр до сих пор не включен ряд крупных долгостроев, и в одном только Краснодаре в конце 2017 года количество пострадавших превышало 4 тыс. человек. В подавляющем большинстве случаев они не хотят организовывать жилищно-строительные кооперативы и достраивать свои дома самостоятельно, а настаивают на поиске стороннего инвестора. По информации краевой администрации, с 2016 года на Кубани было сдано 42 проблемных дома, из регионального реестра исключено 13 многоэтажек, а также утверждено 76 «дорожных карт» по завершению долгостроев. При этом всплеск активности девелоперов по достройке чужих объектов пришелся на конец 2017 года и первое полугодие 2018-го. В частности, компания «ССК» взяла по договоренности с мэрией Краснодара дома застройщика «Таурас-96», а также жилые комплексы «Барселона» и «Пируэт» девелопера «ВПИК» — обе компании не смогли их завершить из-за финансовых трудностей. Позднее директор ГК «ССК» Карен Казарян лично пообещал достроить один из самых проблемных объектов Краснодара — ЖК «Территория счастья» на ул. им. Евгении Жигуленко. Строительная компания «АСК» в июне 2018 года заявила о планах по завершению долгостроя «Белые паруса» в микрорайоне Гидростроителей (ранее — СК «Счастье»). На проблемный ЖК «Мультиплекс Кино» зашла компания «Телекомстрой». Таким образом, на фоне падения объемов ввода жилья крупные девелоперы начали активно осваивать нишу проблемных объектов.
Имидж вместо прибыли
Комментируя экономическую привлекательность долгостроев, генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько заявил, что интерес к тому или иному проблемному объекту зависит от многих факторов, в числе которых локация, количество непроданных квартир, а также качество консервации долгостроя. Если дом не был заморожен по всем правилам, с годами эксплуатационные качества уже построенной коробки могут сильно снизиться.
По словам руководителя отдела продаж компании Dom23Region Елены Клочек, сюда можно добавить такие параметры, как процент готовности объекта, наличие всей разрешительной документации, а также объем финансовых вложений, необходимых для завершения объекта. «Также важную роль играет желание местных властей предоставлять те или иные преференции застройщикам, готовым взять на себя проблемный объект. Вариаций может быть множество: выделение компенсационных строительных площадок, снижение или полное исключение затрат на подключение инженерным сетям и т. п.»,— пояснила госпожа Клочек, добавив, что в любом случае по каждому конкретному объекту проводится большая аналитическая работа с тщательной оценкой всех факторов риска, которых в этом вопросе немало. «К слову, сегодня федеральный Минстрой и госкорпорация „Дом.РФ“ создают единую базу проблемных жилых объектов. Краснодарский край входит в тройку лидеров антирейтинга по количеству проблемных объектов, и такая карта будет очень полезна для привлечения внимания потенциальных инвесторов»,— считает Елена Клочек.
Заместитель генерального директора по маркетингу ГК «АСК» Денис Сериков рассказал, что вероятность реализовать долгострой с положительной рентабельностью, безусловно, повышает интерес к проблемному объекту. Однако эта рентабельность в любом случае будет ниже, чем при строительстве с нуля. Проект может быть экономически интересным, если сумма уже существующих обязательств перед обманутыми дольщиками ниже, чем соотношение остаточной стоимости полезной площади проекта в текущих реальных рыночных ценах и затрат на завершение строительства объекта. В реальности такое встречается редко, и чаще девелоперы достраивают проблемные дома за счет прибыли, полученной от других своих проектов. Кроме того, важно изучать юридический статус проблемного проекта: имеет ли он некие ограничения, не находится ли в аресте по различным основаниям. «Зачастую имиджевая составляющая является единственным положительным фактором участия в подобных проектах: зарабатывать деньги на них очень сложно»,— констатирует Денис Сериков.
Закон есть, а земли нет
Чтобы стимулировать девелоперов к участию в решении проблемы долгостроев, краевые власти разработали закон «О дополнительных мерах по защите прав обманутых дольщиков», который был одобрен региональным заксобранием. Он должен работать в две стороны: позволить администрации в одностороннем порядке забирать право аренды у застройщика, который не в состоянии закончить строительство дома, а также выделять земельные участки без торгов инвесторам, которые готовы завершить стройку.
Илья Володько напомнил, что выделение земли за помощь в завершении проблемного объекта уже и так является сложившейся практикой взаимоотношений между девелоперами и властью. «Других эффективных способов решить проблемы долгостроев практически нет. Поэтому такая схема действовала и ранее, но лишь на основе неформальных договоренностей. Соответственно, это не было ничем подкреплено, и любая из сторон могла просто не выполнить свое обещание, а это серьезные риски»,— считает господин Володько.
Елена Клочек усомнилась в том, что власти смогут найти для девелоперов свободные земельные участки в Краснодаре, которые им можно было бы передать в качестве компенсации. «Пока сформировать перечень этих площадок только предстоит. Сегодня нет ясности ни в их возможном количестве, ни в территориальном расположении. Сколько времени может занять поиск и оформление земель, также неизвестно, но понятно, что процесс не сиюминутный. Это и есть основная сложность в реализации закона»,— пояснила Елена Клочек. При этом эксперты подчеркивают, что уже действующие проекты по достройке проблемных объектов стали итогом договоренностей с властью еще до появления нового закона.
Рынок продолжит падать
По данным Краснодарстата, в январе — марте 2018 года в Краснодарском крае было введено в эксплуатацию 837 тыс. кв. м жилья, или 11,4 тыс. квартир. По сравнению с аналогичным периодом 2017 года объем ввода жилья в регионе снизился на 24,9%, а по сравнению с январем — мартом 2016-го — на 26,8%. Средняя площадь введенных в эксплуатацию квартир в 2018 году составила 53,8 кв. м, а средняя стоимость квадратного метра жилья в многоквартирных домах — 44,9 тыс. руб. При этом, по информации системы «Интро Аналитика», в первом полугодии 2018 года произошел рост продаж жилья в новостройках по долевой схеме. По отношению к аналогичному периоду прошлого года число договоров долевого участия увеличилось на 28%. Основным драйвером роста рынка стало снижение процентных ставок по ипотеке. Таким образом, ипотека поддерживает спрос даже в кризис, хотя снижение маржинальности строительства приводит к сокращению объемов ввода жилья. Однако за счет того, что в течение многих лет Краснодарский край стабильно входил в тройку по объемам жилищного строительства, на рынке сформировался профицит квадратных метров, который сказывается на продажах.
«Спрос однозначно упал, и его структура изменилась. Если раньше люди в основном покупали студии и однокомнатные квартиры в целях инвестирования, то теперь приобретают двухкомнатные и для себя. Это связано как с отсутствием у населения свободных средств для инвестиций, так и с тем, что инвестиции в недвижимость сегодня кажутся более рискованным вложением, чем раньше. Возобновить спрос могло бы дальнейшее снижение процентной ставки по ипотеке, а также рост доходов населения. Но вероятность и того и другого, на мой взгляд, в текущих реалиях невелика»,— прокомментировал руководитель отдела продаж Строительно-инвестиционной компании «Градъ» Владимир Косарев.
Елена Клочек сообщила, что вступающие в силу изменения в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» заставят застройщиков приложить усилия для сохранения маржинальности. С 1 июля 2018 года начинается переходный период (до 1 июля 2019 года), в ходе которого девелоперы по всей стране должны перейти на проектное банковское финансирование, не привлекая напрямую средства дольщиков. «Все будет зависеть от тех условий работы, которые предложат банки, а также готовности каждой конкретной строительной компании к изменениям. Девелоперам придется перестроить свои бизнес-модели, найти эффективные для изменившихся условий подходы, внедрить новые строительные технологии, поменять концепцию застройки, проекты, планировки, с тем чтобы сохранить рентабельность»,— считает Елена Клочек. По ее словам, цена квадратных метров будет расти, но постепенно. Застройщики разделятся на тех, кто постарается подстроиться под новые условия, и тех, кто потеряет интерес к отрасли из-за сниженной маржинальности. В связи с этим рынок ждет очередное сокращение, которое может сопровождаться появлением новых проблемных объектов и обманутых дольщиков.
По мнению управляющего партнера «Манн, Черемных и партнеры» Ивана Черемных, общая ситуация на рынке, а также изменения в ФЗ №214 ставят под вопрос целесообразность любых проектов по строительству жилья, а проблемных — тем более. Комментируя экономическую привлекательность одного из краснодарских недостроев, он заявил, что «компания, которая вступила в этот проект, либо очень хорошо умеет управлять себестоимостью, либо, наоборот, до конца все не просчитала». «Рынок жилья в Краснодаре перенасыщен, продавать сейчас и так трудно, а негативный имидж долгостроев еще больше затрудняет эту задачу. Плюс наличие дольщиков. Обычно в таких проектах нет экономического интереса, и заниматься ими и в без того сложное время довольно рискованно»,— резюмировал Иван Черемных.