Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Растущая среди офисных арендаторов популярность Московского международного делового центра "Москва-Сити" до сих пор отстает от показателей спроса на бизнес-центры в центральном деловом районе Москвы, в котором наиболее востребованы Павелецкий и Белорусский. До прямой конкуренции им еще далеко — за 13 лет активного строительства офисов в столице в центре построили больше бизнес-центров, чем в "Москва-Сити", количество сделок здесь за тот же период в три раза выше, чем в официально признанном деловом квартале. Ситуация стала меняться только четыре года назад: за это время в "Москва-Сити" было заключено в четыре раза больше сделок.
Желающие снять офис в Москве могут выбирать из 18,6 млн кв. м. При этом более 90% запросов от потенциальных арендаторов приходится на четыре района: "Москва-Сити", Белорусский, Павелецкий и Ленинградский, совокупный объем предложения в которых не превышает 15% от общей площади офисов в столице. "Арендаторы, которые приходят к нам в поиске офиса, хотят располагаться именно в этих районах либо, если географическая привязка не важна, стремятся разместиться в центре бизнес-активности, что вновь возвращает нас в эти районы",— объясняет руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева.
Центральный деловой район — это территория, которая существует в любом крупном городе мира. Это зона концентрации деловой активности, место, где расположена основная часть офисов компаний. По мере развития города границы центрального делового района меняются. "В девяностые начинающие бизнесмены говорили, что в России бизнес можно делать только внутри Садового кольца. Неудивительно, что центральный деловой район в Москве всегда ассоциировался с территорией внутри Садового кольца",— вспоминает руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе компании Cushman & Wakefield Денис Соколов.
В Москве формирование качественного офисного предложения началось во второй половине девяностых — в 1996 году турецкая Enka построила и ввела в эксплуатацию первую башню Riverside Towers рядом со станцией метро "Павелецкая". Тогда город испытывал колоссальные потребности в нормальных офисных помещениях: административные здания, построенные в советские времена, не удовлетворяли требованиям качества и не могли обеспечить синергию от объединения корпоративных офисов. Офисные кластеры разрастались там, где были доступны подходящие по площади земельные участки (в первую очередь в составе промзон), расположенные в пешей доступности от метро. "В первую очередь район возле станции метро "Павелецкая"",— вспоминает Денис Соколов, добавляя, что первые несколько крупных бизнес-центров фактически создали этот рынок, изменив деловой имидж города. По его словам, офисная башня рядом с "Павелецкой" оставалась символом корпоративности в стране вплоть до того, как линию горизонта города заняли небоскребы "Москва-Сити", что произошло уже к середине нулевых. "Остальные качественные бизнес-центры в районе "Павелецкой" — "Лайт Хаус", "Вивальди", "Аквамарин" — строились уже в 2010-х годах",— говорит директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Мария Зимина. Сейчас Павелецкий — это часть центрального делового района Москвы.
С географической точки зрения Белорусский офисный район не относится к центральному, так как лежит за пределами Садового кольца. Но для арендаторов эта локация по транспортным характеристикам и удобству не уступала Павелецкому, единодушны консультанты. "Именно деловой кластер у метро "Белорусская" размыл представление о центральном деловом районе Москвы",— убежден господин Соколов.
Современные офисы здесь появились после 2008 года, который стал годом роста ставок аренды в офисах. Тогда стали строиться "Белая площадь", "Белые сады", "Четыре ветра". Чуть ранее, в 2005 году была построена "Капитал Плаза", которую затем переименовали в White Stone. Но первый офисный центр, "Чайка Плаза V", появился в 1999 году. Сейчас знаковым в районе считается Белый квартал — комплекс зданий "Белые сады" и "Белая площадь" совокупной площадью почти 200 тыс. кв. м. Своеобразным продолжением Белорусского района стал Ленинградский — это зона от площади Белорусского вокзала вдоль Ленинградского проспекта, затем Ленинградское шоссе до МКАД. Старт его развитию дала первая очередь офисного комплекса Metropolis, введенная в эксплуатацию в 2008 году.
Городские власти, с одной стороны, шли в ногу со временем в вопросе развития деловой среды — идея сформировать бизнес-квартал, который позже стал называться "Москва-Сити", появилась еще в 1991 году. С другой — реализация этой идеи запаздывала. На текущий момент более или менее активное строительство в "Москва-Сити" продолжается 15 лет, и срок завершения квартала все время переносится. Сейчас на территории ММДЦ 12 действующих небоскребов. Здесь больше офисов, чем в других деловых районах столицы, их общая площадь — 1,15 млн кв. м.
Медленно слабеющая популярность
В Cushman & Wakefield подсчитали: несмотря на то что "Москва-Сити" на протяжении более чем десяти лет является важным поставщиком новых офисов, этот квартал — особенный, но стоит особняком. "Арендаторы до сих пор делятся на тех, кто считает "Москва-Сити" идеальным местом для офиса, и тех, кто принципиально его не рассматривает",— говорит Денис Соколов. В 2005-2018 годах в "Москва-Сити" построили 1,1 млн кв. м, в центральном деловом районе — 1,4 млн кв. м. Разница в масштабах огромного города небольшая, но по числу сделок "Москва-Сити" отстает более существенно — в центральном деловом районе за этот же период их было в три раза больше (по объему площадей): 2,9 млн кв. м против 1,1 млн кв. м. Расстановка сил стала постепенно меняться только четыре года назад, и с тех пор в "Москва-Сити" было заключено в четыре раза больше сделок, чем в центральном деловом районе, за тот же период (четыре года).
Смещение спроса началось в том числе благодаря усилиям городских властей, которые за прошедшие пять лет активно работали над изменением облика города. "Центр города перестал быть только деловым районом и стал перевоплощаться в туристическую зону",— отмечает господин Соколов, добавляя, что на этом фоне деловая активность смещается в сторону периферии, в частности Третьего транспортного кольца. По его словам, близость к Кремлю не для всех является преимуществом. "Многих арендаторов больше интересуют качество строительства, соседство, транспортная доступность, развитая инфраструктура и архитектурные достоинства здания",— объясняет Денис Соколов, перечисляя новые кластеры, сформировавшиеся под влиянием смены предпочтений: рядом с метро "Войковская", "Тульская", "Кутузовская".
В процессе децентрализации московского офисного рынка формируется спрос на бизнес-центры в Новой Москве, считает директор отдела офисных помещений CBRE Виктория Задорина. "Арендаторов привлекает возможность арендовать качественные офисы большой площади по более низким ставкам аренды",— подчеркивает она.
Благодаря децентрализации и росту готовности офисов в "Москва-Сити" вакансия здесь упала в четыре раза — с 44% в 2014 году до 11% в начале этого года. Ставки аренды сопоставимы с другим дорогим районом, Белорусским, и находятся на уровне 43 тыс. руб. за 1 кв. м в год (данные JLL). К концу 2018 года доля свободных площадей в ММДЦ может снизиться до 9%, не исключают в Knight Frank. Это гораздо ниже, чем в среднем по рынку, для которого по итогам первого квартала этого года уровень вакансии был 13,1% (данные JLL). В Павелецком районе уровень вакансии тоже ниже, чем в среднем по рынку, а в Белорусском немного выше, но значение близко к среднему для класса А показателю — 14,8% (в целом по сегменту 14%). По словам Елизаветы Голышевой, с учетом растущего спроса на офисы в Москве объем свободных площадей в популярных деловых районах продолжит падать. "На этом фоне мы ждем роста арендных ставок",— констатирует она, отмечая, что ставки будут меняться по-разному, в зависимости от объема предложения в конкретной локации. Так, значительный объем площадей, в том числе запланированный в будущих проектах, будет сдерживать динамику в Ленинградском деловом районе; в Белорусском деловом районе ставки уже сейчас выше цен во многих других локациях и будут держаться на высоком уровне; в Павелецком деловом районе ставки будут расти на фоне достаточно низкой вакантности — нехватки свободных площадей в существующих объектах и отсутствия ввода — при значительном спросе на эту зону. Текущие ставки в Павелецком районе — 28-34 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в Белорусском — 31-43 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в Ленинградском — 23-35 тыс. руб.