27 января вступил в силу федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Однако в полную силу он пока заработать не может: правительство не приняло необходимых постановлений в развитие закона, регионы — свои законы, а Дума — поправки к закону "Об ипотеке", регламентирующие порядок залога сельхозугодий.
Неясная доля
Статья 20 закона поручала правительству в течение полугода от принятия до вступления закона в силу привести в соответствие с законом "свои нормативные правовые акты" и "принять нормативные правовые акты", обеспечивающие его реализацию. Первая половина поручения была выполнена — правительство отменило восемь постановлений и распоряжений, которыми с 1991 года в отсутствие закона об обороте земель и Земельного кодекса регулировался их оборот.Вторую половину поручения правительство пока не выполнило. Это касается вопроса о земельных долях, которыми в 1991 указами президента и постановлениями правительства были наделены работники колхозов и совхозов при преобразовании их в АО. До появления закона вопрос о том, какой участок давать выделяющимся из колхоза фермерам, решало колхозное начальство. Естественно, старались дать не самый лучший колхозный участок.
В законе об обороте земель предпринята попытка решить эту проблему. Порядок получился весьма непростой. Выделяющийся дольщик, если он хочет получить более хороший и дорогой участок, должен заплатить оставшимся дольщикам компенсацию. Содольщики в течение месяца могут опротестовать все расчеты своего коллеги. Поиски консенсуса могут оказаться весьма трудными. При этом все согласительные процедуры должно разработать правительство. Спор может быть рассмотрен в суде, только если эти согласительные процедуры не помогут.
Очевидно, что, пока правительство не определит порядок согласительных процедур, и покупать, и продавать земельные доли будет очень сложно.
Отсутствующий залог
Правительство в соответствии с законом еще могло бы подготовить две законодательные инициативы. В законе записано, что если гражданин берет в аренду сельхозугодья на срок не менее чем десять лет, то его должны экономически простимулировать. Какое это будет стимулирование — налоговые льготы или что-то еще,— устанавливается в бюджетном или налоговом законодательстве. То есть туда надо внести поправки. Правительство пока ничего не предложило. Не предложило оно и поправок в закон "Об ипотеке" — ведь именно по предложению правительства порядок залога сельхозугодий было решено регламентировать в этом законе. Правда, здесь активность проявили Совет федерации и Дума. Подготовленные в верхней палате поправки пока дорабатываются в думском аграрном комитете.Принципиальные положения такие. Заложенный сельхозучасток в случае невозврата кредита может быть изъят только по решению суда. Закладывать можно и арендованный участок в пределах срока аренды, если это не запрещено договором аренды. Не допускается обращение залога на участок до реализации выращенной сельхозпродукции — если договором об ипотеке более поздняя дата не была оговорена, то участок нельзя забрать до 1 ноября года погашения кредита. В случае возникновения у залогодателя финансовых проблем из-за стихийных бедствий и т. п., суд по его просьбе вправе отсрочить реализацию участка на срок до одного года.
Весьма примечательны предложения по оценке земельного участка. Если оценку по рыночной стоимости применить не удается — например, еще не сложился земельный рынок,— то применяется кадастровая оценка. При этом банк может снизить цену участка для выдачи кредита не более чем вдвое. Если же и кадастровой оценки нет (кстати, она может быть выше рыночной), то применяется нормативная цена земли. Ее снижать уже нельзя.
Перед тем как участок выставляется на торги при невозврате залога, в течение месяца его имеют право приобрести местные власти по заявленной для торгов цене. Тот же порядок действует и если участок не получилось продать на торгах. И только потом участок может быть переоформлен на залогодержателя. Правда, что будут банки делать с перешедшими к ним земельными участками сельхозназначения, пока не очень понятно. При таком механизме брать землю в залог решатся немногие банки. Ведь по Земельному кодексу сельхозземли могут просто изъять, если собственник их долго не использует или неправильно с ними обращается, нанося ущерб плодородию почвы.
Непослушные регионы
Теперь о регионах. Оговоримся, что закон об обороте сельхозземель не обязывал регионы привести свое законодательство в соответствие с федеральным. При принятии закона президент и правительство лишь говорили о такой необходимости. Более того, в законе четко записано, что регионы сами решают, когда им приватизировать свои земли (многие до сих пор передавали сельхозземли лишь в аренду или пожизненное наследуемое владение). Так что президент и правительство теперь могут апеллировать лишь к здравому смыслу губернаторов. Ведь в собственности регионов находится в среднем около 15% земель сельхозназначения, остальные 85% принадлежат вышеупомянутым собственникам земельных долей и другим собственникам. И оставлять их без полноценной законодательной базы нехорошо.От регионов требуется определить следующее: минимальный размер участка для рационального сельхозпроизводства, максимальный размер сельхозугодий региона, который может находиться в одних руках у физического лица, и печатный орган, где будут публиковаться предложения о продаже долей. Однако минимальные размеры в основном определены законодательством о землеустройстве, два вторых условия в общем-то не являются препятствием для реализации федерального закона в регионе. Если максимальный размер в одни руки не определен, то гражданин может покупать земли сколько хочет, а печатный орган могут временно назначить районные власти. Другое дело, что некоторые регионы, например Саратовская область, уже давно разрешили продавать землю иностранцам. Теперь им надо ограничить их арендой.
Таким образом, понятно спокойствие правительства в отношении регионов. "Создавать ажиотаж в обществе смысла нет. Идет процесс. Мы, как правительство, конечно, будем оказывать влияние на регионы в части скорейшего принятия закона",— заявил Ъ министр сельского хозяйства Алексей Гордеев.
Более интересно, какие законы будут принимать регионы. Первый закон, который приняли в Краснодарском крае, стал примером введения частной собственности на землю в регионе, где власти традиционно были против. Теперь там еще 49 лет власти не будут продавать землю. Но, как уже говорилось, это фактически региональный резерв земли. Более существенно, что минимальный размер участка для продажи установили весьма большой — в 300 га (см. интервью с Александром Ткачевым).
ИРИНА Ъ-ГРАНИК