Российская фирма "Инженер", специализирующаяся в сфере
real estate development, приступила вчера к строительству офисно-торгового
комплекса на Трубной улице (подробнее о его архитектурном решении см. Ъ от
9 января). "Инженер" придерживается оригинальной рыночной стратегии и
использует не применявшуюся до сих пор в коммерческом строительстве схему
финансирования: все проекты фирма реализует за счет собственных средств, не
прибегая к сбору предарендных платежей.
Как сообщил президент инновационного предприятия "Инженер" Александр
Левченко, проект предусматривает реконструкцию и новое строительство
офисно-торгового комплекса общей площадью 800 кв. м. на Трубной улице. Общая
стоимость проекта оценивается специалистами фирмы в 300 млн рублей (в ценах
текущего года). Его финансирование будет осуществляться по реинвестиционной
схеме: деньги, полученные от аренды комплекса, уже построенного компанией на
проспекте Мира, будут направляться на строительство объекта на Трубной.
Закончить строительство намечено за 12 месяцев.
По словам Александра Левченко, реализация этого проекта стала возможна
благодаря тому, что специалисты "Инженера" разработали оригинальную стратегию
деятельности на рынке real estate development, прежде не применявшуюся в
России, а также создали фирму холдингового типа, способную сдавать "под ключ"
как небольшие, так и значительные по площадям объекты.
Первоначально фирма "Инженер", сказал г-н Левченко, создавала
научно-техническую продукцию, значительную долю которой занимали разработки
по строительному проектированию. Однако два года назад руководством компании
было принято решение о начале деятельности в качестве девелопера, поскольку
это давало возможность применить собственные инженерные разработки на своем
же объекте, а нарастающая инфляция подталкивала к решению вложить
заработанные средства в инфляционностойкий товар, каким и является
недвижимость. Кроме того представился удобный случай закрепиться на
зарождавшемся рынке real estate development. Именно в то время "Инженер" взял
небольшое и сложное в реконструкции здание на проспекте Мира, от которого
отказывались другие коммерческие структуры.
За два года компания построила офисный комплекс, не нарушив историческую
застройку и не привлекая на объект никаких инвестиций, кроме собственных
вложений. Здание общей площадью 850 кв. м. обошлось в 5 млн рублей в ценах
1990 года. В ходе строительства этого объекта были сформированы различные
подразделения компании, начиная со службы подрядчика, способной осваивать на
сегодняшний день порядка 1,5 млрд рублей в год, и заканчивая службами
менеджмента недвижимости и маркетинговых исследований рынка. Причем уровень
строительных работ фирмы достаточно высок. Это подтверждается хотя бы тем
фактом, что после ввода в эксплуатацию офисного центра на проспекте Мира
одним из его арендаторов стала известная транснациональная компания
Shell Petrolium.
В ходе реализации первого проекта была также выработана стратегия
деятельности фирмы на рынке. Она предусматривает, сказал г-н Левченко,
реализацию на первом этапе нескольких небольших проектов. После ввода их в
эксплуатацию они в течении пяти лет должны находиться в аренде. Деньги,
полученные от сданных в аренду зданий, сразу же вкладываются в возведение
других объектов. После ввода этих "новостроек" в эксплуатацию, старые здания
продаются, а на вырученные средства начинается осуществление крупного
проекта. Его финансирование ведется также за счет средств от сдачи в аренду
второй очереди небольших проектов, которые после пяти лет эксплуатации также
продаются, а средства от их реализации направляются снова на большие по
площадям объекты.
Таким образом, "Инженер" вкладывает исключительно собственные средства и не
использует распространенную на московском и петербургском рынках
real estate development практику привлечения предарендных платежей. Что же
касается политики лизинга в этой компании, то она строится на основе
существующей ценовой конъюнктуры московского рынка офисных помещений —
порядка 600 долларов за 1 кв. м. в год.
Телефон фирмы "Инженер": (095) 288-71-77.
ВИТАЛИЙ Ъ-СИТНИКОВ