Представьте себе, что в недалеком будущем взять ипотечный кредит можно будет прямо со своего смартфона. Идеальный вариант для клиента, который хочет избежать лишних бюрократических процедур. Не менее привлекательно это и для банков, оптимизирующих бизнес на фоне сокращения его маржинальности. Летом 2018 года рынок получит сразу несколько новаций для упрощения ипотечного кредитования. Среди них — долгожданная электронная закладная, а также ее депозитарный учет, а в перспективе — секьюритизация ипотечных кредитов с помощью технологии блокчейн. Подталкивать к внедрению новых технологий банки будет не только снижение издержек, но и растущая конкуренция за качественного ипотечного заемщика.
Рынок жилья ждет новых технологий
Фото: ДОМ.РФ
Простое оформление кредита по двум документам для рынка давно не новость. Но не в случае со столь трудоемким и кропотливым процессом, как выдача ипотеки. Здесь с заемщика по-прежнему требуется внушительный пакет. И в этом плане банки уже сделали гигантский скачок вперед. До недавнего времени желающим купить квартиру в кредит приходилось самостоятельно подавать заявки сразу в несколько банков в поисках того из них, кто его одобрит. Впоследствии этот этап перешел в офисы застройщиков, и заявки на получение кредита стали оформляться на месте. Правда, решений даже крупных продвинутых банков в этом случае все еще нужно ждать не один день. Тем не менее все большее число операций в рамках ипотечного кредитования переводится в электронный вид. Для упрощения процедуры оформления заявки и одобрения ипотечного кредита некоторые игроки разрабатывают собственные ипотечные онлайн-платформы, позволяющие банку принимать решение по кредиту в режиме реального времени за счет автоматизации процесса. Их суть примерно одинакова: все документы передаются в банк в электронном виде, а он оперативно (у каждого банка, впрочем, свое понимание оперативности) выдает одобрение или отказ. "Раньше одобрения банка приходилось ждать один-три дня и люди порой теряли нужный им вариант квартиры,— говорит председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.— В цифровом формате банку достаточно часа, чтобы принять решение, в итоге клиент получает ответ, не выходя из офиса застройщика". Впрочем, речь идет лишь о стандартных ситуациях, не требующих дополнительных документов и процедур, как, например, в случае с использованием материнского капитала, оговаривается она. Причем некоторые сервисы и вовсе привлекают клиентов дополнительными скидками. Сервис "Домклик" от Сбербанка делает скидку 0,3% от ипотечной ставки при покупке квартиры на своем сайте. Цифровая модель предусматривает перевод в электронную форму не только самой ипотеки, но и сопутствующих услуг, что, по сути, и является их конкурентным преимуществом друг перед другом. Так, в том же "Домклик" можно заказать услугу электронной регистрации прав собственности и получить за это скидку 0,1% от ставки. Дистанционно можно пользоваться и услугами юристов и риэлторов, добавляет вице-президент Тинькофф-банка Александр Емешев.
Со своей спецификой выходят на рынок и новые игроки. Так, Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ планирует запустить технологическую платформу для онлайн-кредитования. "Предполагается, что это будет комплексный сервис дистанционной выдачи ипотеки: от консультирования клиента до госрегистрации сделки с жильем, и при этом она будет объединять клиентов, банки, оценочные и страховые компании с Росреестром",— говорят в ДОМ.РФ. На старте проекта ипотечные кредиты будет выдавать дочерний банк ДОМ.РФ "Российский капитал". Планируется, что граждане получат возможность взять ипотечный кредит не выходя из дома, а банки снизят расходы на привлечение клиентов, андеррайтинг, оформление и регистрацию ипотечных сделок, поясняют в ДОМ.РФ.
Таким образом, на данный момент самый продвинутый вариант для заемщика — одно посещение банка на финальной стадии лишь для открытия счета, если ранее он обслуживался в других банках, и подписания договора.
Сама по себе такая минимизация присутствия клиента в банке уже приносит большую выгоду обеим сторонам. Но в величину ставки заложены и другие затраты банка, в том числе на бумажный документооборот, связанный с прочими формальностями и последующим обслуживанием кредита уже после его выдачи. И в этом аспекте заемщиков ждут хорошие новости.
Минус одна бумажка
В июле 2018 года вступают в силу поправки в закон "Об ипотеке", сделавшие возможным перевод бумажных закладных в электронную форму. Для ипотечного рынка это долгожданная новация, которая не только ускорит процесс ипотечной сделки, но и удешевит ее за счет сокращения бумажного документооборота. Согласно закону "Об ипотеке", закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право залога недвижимого имущества и право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Сейчас для оформления закладной заемщик обязательно должен обратиться в МФЦ или Росреестр. Затем закладная передается банку и хранится в депозитарии. "Сейчас документ существует только в бумажной форме, что сопряжено со значительным количеством неудобств, издержек и рисков (в частности, утраты), которые особенно актуальны при работе с большими пулами закладных",— поясняют в Минэкономразвития.
Поправки об электронной закладной описывают необходимые для внедрения новых бизнес-процессов изменения. "В частности, они устанавливают процедуру выдачи, хранения и учета прав на электронную закладную, а также предусматривают возможность электронного взаимодействия депозитариев, осуществляющих хранение электронных закладных, с органами регистрации прав",— отмечает управляющий директор ДОМ.РФ Алексей Ниденс. Появление закладных в электронном виде решает сразу несколько задач. "Форму электронной закладной можно будет заполнить на портале госуслуг, на официальном сайте Росреестра, а также через интернет-банк",— поясняют в Минэкономразвития. Причем в последнем случае заемщик сможет подписать закладную даже простой электронной подписью (коды, пароли и прочие способы подтверждения личности, установленные договором с банком), что избавляет его от необходимости лично оформлять платную подпись в удостоверяющих центрах. Банк же заверяет заполненные заемщиком онлайн-документы собственной усиленной подписью и направляет в Росреестр. По мнению директора дивизиона "Домклик" Сбербанка Николая Васева, один из главных плюсов электронной закладной для клиентов — скорость, так как им не нужно будет посещать МФЦ, а для банка это еще большая автоматизация процессов. Кроме того, электронная закладная сведет практически к нулю риски мошенничества и позволит снизить издержки банка при выдаче кредита, добавляют в ВТБ.
Электронные закладные и секьюритизация — выгодный коктейль
Сокращение бюрократических процедур при выдаче ипотечного кредита далеко не единственный ожидаемый эффект от цифровизации закладных. Гораздо более важным последствием банкиры считают упрощение работы с большими пулами ипотечных портфелей, например для их продажи или секьюритизации — выпуска и продажи инвесторам ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), обеспеченных закладными. Именно эти инструменты позволяют банкам рефинансировать ипотеку, привлекая более дешевое фондирование, и выдавать новые кредиты, стимулируя рост рынка жилищного строительства.
По данным ЦБ, в 2017 году объем рефинансирования ипотечных кредитов путем их продажи другим организациям продемонстрировал почти двукратный рост по отношению к 2016 году и составил 154 млрд руб. Что касается рынка секьюритизации, то на 30 апреля объем ИЦБ в обращении составил, по оценке ДОМ.РФ, 338,8 млрд руб. при общем объеме рынка ипотеки более 5,5 трлн руб. Причина столь невысоких показателей в обоих сегментах относительно объема ипотеки в целом заключается в сложности организации сделки, особенно в случае с секьюритизацией. Она представляет собой ранжирование уже выданных ипотечных кредитов в портфели (пулы) по уровню риска, под которые впоследствии выпускаются долговые ценные бумаги. "Сейчас, пока закладная существует только в бумажном виде, банку для секьюритизации ипотечного портфеля необходимо собрать по каждому заемщику досье, куда входят кредитный договор и закладная, затем передать их организатору выпуска и в депозитарий, а это не только большой объем бумажной документации, но и временные затраты на ее пересылку",— рассказывает Татьяна Ушкова. По ее мнению, перевод в электронную форму не только кредитных договоров, но и закладных существенно ускорит процесс секьюритизации и в конечном счете упростит доступ для банков к получению рефинансирования через этот инструмент.
Впрочем, цифровизация закладных не последний этап инновационного развития ипотеки в России. Следующий шаг — использование в этой сфере технологии будущего — блокчейн. Это система распределенного хранения информации у всех участников сделки в одной цепи, где события записываются в отдельные блоки. Все они связаны между собой взаимными ссылками, так что ни одно из событий не может быть изменено или удалено без ведома всех участников. "В ипотечном процессе присутствует много участников: покупатель, продавец, банк, оценщик, страховая компания, Росреестр,— комментирует Алексей Ниденс — Одной из задач, которую решает технология блокчейн, является обеспечение доверительных отношений между участниками".
Масштабный проект на основе блокчейна "Мастерчейн" разрабатывается сейчас на базе ассоциации "Финтех" при ЦБ. Согласно докладу ЦБ по технологии распределенных реестров, опубликованному в декабре 2017 года, одна из ключевых наработок "Мастерчейна" — депозитарный учет электронных закладных. К экосистеме будут подключены депозитарии, банки, Росреестр и ДОМ.РФ. "Наибольшего эффекта от применения технологии блокчейн в ипотечном кредитовании можно достичь при создании закладных и отслеживании их жизненного цикла,— говорит руководитель проекта "Мастерчейн" Анатолий Конкин.— Электронная закладная будет передаваться от заемщика в депозитарий с возможностью отслеживания всех изменений, что делает процесс прозрачным, исключает возможность ошибок и повышает скорость проведения последующих операций вплоть до продажи". Сейчас в ассоциацию входят 20 банков и компаний, но по мере расширения функционала платформы она станет востребованной у большего числа игроков. "Мы намерены присоединиться к блокчейн-платформе на базе ассоциации "Финтех" при ЦБ, как только к ней подключится Росреестр",— отмечает Татьяна Ушкова. В перспективе блокчейн может использоваться и при секьюритизации пула электронных закладных, от чего в ДОМ.РФ ожидают дополнительного синергетического эффекта. "Сокращаются затраты на андеррайтинг, и в целом повышается доверие к портфелю",— поясняют там.
Блокчейн в действии
Все эти планы выглядят тем более реалистично, что фактически блокчейн уже используется в сделках с недвижимостью. Так, в феврале текущего года ДОМ.РФ (в лице Фонда защиты прав граждан--участников долевого строительства) совместно с Росреестром и Внешэкономбанком запустили в Ленинградской области пилотный проект по регистрации договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) с применением технологии блокчейн. Всего за прошедшие три месяца было зарегистрировано около 200 договоров (с использованием кредитных и собственных средств граждан). Пока текущими результатами проекта стороны довольны. "Применение технологии блокчейн в рамках взаимодействия фонда и Росреестра позволяет всем участникам проекта иметь доступ к актуальной информации по процессу регистрации каждого ДДУ,— отмечают в ДОМ.РФ.— Кроме того, исключена возможность рассинхронизации информационных систем Росреестра и фонда, осуществлена возможность локальной работы с полными данными при отсутствии связи между Росреестром и Фондом, исключен риск несанкционированной корректировки данных в информационных системах". В Минэкономики наиболее объективной оценкой проекта считают присужденную ему международную премию "Блокчейн-экономика" в номинации "Лучшая цифровая практика применения блокчейна в государственном секторе".
Уже в текущем году будут запущены еще четыре проекта с использованием блокчейна. Один из них — совместный проект АФТ и ДОМ.РФ по реализации децентрализованной депозитарной системы, разрабатываемой на платформе "Мастерчейн". Система призвана обеспечить единый реестр по учету прав на закладные с децентрализованной формой управления.
Ключевым элементом в проектах станет единая информационная система жилищного строительства наш.дом.рф, которая запущена с 1 января 2018 года. Планируется, что за счет быстрого и безопасного взаимодействия между ведомствами на основе блокчейна будет организована вся цепочка по приобретению жилья: от поиска объекта до регистрации сделки онлайн",— говорят в ДОМ.РФ.
Все в онлайн
Не за горами и следующий этап диджитализации, когда заемщику вовсе не придется ходить в банк, чтобы купить квартиру в кредит. Согласно принятым в конце декабря 2017 года поправкам в "антиотмывочный" закон N115-ФЗ, летом текущего года вводится в действие удаленная идентификация для банковских клиентов с использованием их биометрических данных (лица и голоса). Первичную идентификацию клиенты, соответствующие требованиям этого закона, смогут пройти в уполномоченных банках, после чего получат доступ к дистанционному открытию счетов и в других банках. Фактически с июля у заемщиков вовсе не останется причин для оформления ипотеки в офисе, считает Александр Емешев. "Электронная подпись и регистрация уже реализованы. Чтобы завершить переход ипотеки в онлайн полностью, не хватало только электронной закладной",— подчеркивает он. Первой ипотечной услугой, которая полностью перейдет в онлайн, по его мнению, будет рефинансирование. По оценкам ДОМ.РФ, в первом квартале 2018 года доля рефинансирования составила около 15% от общего объема выдач: рефинансировано более 45 тыс. ипотечных кредитов на сумму 90 млрд руб.
Как пояснил BG первый зампред комитета Совета федерации по бюджету и финрынкам Николай Журавлев, о том, насколько слаженно работает механизм и интересен ли он гражданам, можно будет судить после вступления закона в силу и при положительном опыте подразумевается дальнейшее развитие сферы дистанционного обслуживания, в том числе ипотечного кредитования. Собеседники "Ъ" поясняют: банкам для этого понадобится доступ к государственным информационным ресурсам, а заемщикам — все та же простая электронная подпись. При этом спрос на онлайн-ипотеку только лишь техническим прогрессом не ограничивается. "Даже при наличии у банков дистанционных сервисов значительная часть заемщиков все же предпочитает увидеть приобретаемый объект, оценить качество инфраструктуры, лично пообщаться с менеджером, увидеть сделку на бумаге",— отмечают в ВТБ. До полной адаптации клиентов к дистанционным сделкам, по мнению банкиров и законодателей, пройдет не один год, считают собеседники BG.
С учетом широты предоставляемых участникам рынка инструментов для упрощения кредитования регуляторы, в свою очередь, ждут от них либерализации своей процентной политики. "Именно внедрение новых технологий влияет на снижение издержек участников рынка и дает возможность снизить тарифы для потребителя,— подчеркивают в ЦБ.— Поэтому мы действительно ожидаем как активизации потребительского кредитования, так и снижения процентных ставок".
В ДОМ.РФ подсчитали: расходы на выдачу и сопровождение ипотеки российскими банками составляют до 1 п.п. в структуре процентной ставки, тогда как в странах со зрелыми ипотечными рынками и возможностью осуществлять все ключевые процессы жизненного цикла ипотечного кредита в электронном виде эти же затраты, по экспертным оценкам, составляют около 0,3-0,5 п.п.
При этом к переходу в онлайн-кредитование банкиров подталкивает не только экономика, но и конкуренция за клиента, что вдвойне важно в случае с обеспеченными качественными ипотечными кредитами. На 1 апреля доля ипотечных кредитов с просрочкой 90 и более дней составляла 2,1%, или 114,4 млрд руб., против 11,1%, или 762,5 млрд руб., по неипотечным кредитам физлиц. "Банки, которые останутся в офлайне, автоматически получат negative selection среди клиентов — тех, кто не получил сразу одобрение от онлайн-банков,— заключает Александр Емешев.— Выиграют те банки, которые выведут ипотеку в онлайн — не потому, что сократят расходы, а потому, что это удобно для клиентов".
"Блокчейн может существенно упростить покупку недвижимости"
О том, каковы перспективы внедрения технологии блокчейн на российском рынке, чем она может быть полезна покупателям недвижимости и как упростит процесс ипотечного кредитования, рассказал Business Guide директор по стратегическому развитию Waves Innopolis, основатель и генеральный директор Waves Platform (блокчейн-платформа) Александр Иванов.
Ипотека будущего
Диджитализация — один из основных трендов банковского рынка в целом и ипотечного рынка в частности. Клиенты хотят решать любые вопросы онлайн. Это удобнее и быстрее, а в случае с ипотекой еще и дешевле, так как позволяет сравнивать разные продукты и выбирать оптимальный вариант из множества других.