В России совершена первая сделка проектного финансирования с использованием счетов эксроу. Сделка была заключена между Сбербанком и девелоперской компанией «Брусника», которая получила кредитную линию в размере 1,2 млрд руб. для строительства новой очереди квартала в Тюмени. По мнению экспертов, новый механизм вряд ли увеличит стоимость строящегося жилья для покупателей, но должен решить проблему обманутых дольщиков.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
О первой сделке по новой системе финансирования жилищного строительства рассказали “Ъ” в пресс-службе Сбербанка. «Для нас заключение первой сделки является знаковым событием.— сообщил директор дивизиона Сбербанка ʺКредитные продукты и процессыʺ Сергей Бессонов.— Мы понимаем всю важность изменений законодательства как для застройщиков, так и для покупателей квартир и своевременно реагируем на меняющиеся условия рынка».
Схема с использованием эскроу-счетов предполагает, что дольщики на этапе строительства жилья будут передавать средства не девелоперу, а уполномоченному банку. Средства на эскроу-счете банк замораживает до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать заемщика по такой схеме будет уже не покупатель жилья, а банк, который предоставит ему кредит с гибкой процентной ставкой. Таким образом, если у застройщика возникнут проблемы и он не сможет сдать объект, то покупатель сможет вернуть свои деньги, а если девелопер исполнит свои обязательства, то он сможет получить средства дольщиков.
План-график поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, подписанный ранее премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым, предполагает, что с 1 июля 2018 года застройщики будут заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) либо напрямую с отчислениями в Фонд защиты прав дольщиков, либо с использованием эскроу-счетов. К середине 2019 года сделок с использованием механизма счетов эскроу должно быть уже не менее 30 % от общего числа ДДУ, а к концу 2020 года — до 95 %.
Первая сделка по новому механизму была совершена раньше запланированного срока и является, скорее, тестовой. Сбербанк не в первый раз обкатывает новые продукты на девелопере «Брусника». «Для нас с банком это обычная практика по тестированию новых финансовых инструментов для строительной отрасли. Поэтому нет ничего удивительного в том, что этот механизм финансирования мы запускаем, не дожидаясь наступления 1 июля», — пояснил руководитель компании «Брусника» Алексей Круковский.
Сам Сбербанк планирует запустить новый кредитный продукт с использованием счетов эскроу с 1 июля. Такая структура финансирования будет предполагать, что доля средств банка составит до 85%, оставшаяся доля — средства самого застройщика. Ставки по такому финансированию будут «более низкими, чем предлагаются девелоперам сегодня». В частности, ставка для девелопера «Брусника» составит 5-7% годовых, в зависимости от объема продаж квартир по договорам эскроу.
Если по старой схеме средства дольщиков доставались застройщикам бесплатно, то по новой они замещаются кредитами от банков. Однако это не должно привести к существенному удорожанию объекта недвижимости. Так как основную долю измененного рынка приобретения новостроек займут крупнейшие банки и в, первую очередь, государственные, то суммы на эскроу счетах будут исчисляться десятками и сотнями млрд руб., пояснил “Ъ” руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. «На таком объеме, расходы банка на содержание персонала, курирующего стройку, будут настолько незначительными в относительном выражении, что их можно не включать в удорожание.— рассуждает эксперт.— В этом случае плата за риск может быть ограничена, например, двумя процентами». По его мнению, с помощью банков будет исключено нецелевое расходование средств как главная причина брошенных строек, а отсутствие дефицита жилья и стабильные цены постепенно приведут к желанию дольщиков покупать жилье не на этапе первых этажей, а на этапе, когда и «дом стоит и дороги построены». Новый и более жесткий уровень конкуренции приведет к росту качества объектов и снижению цены на них. Таким образом, по мнению господина Гордейко, несколько процентов за риск будут компенсированы снижением процентов из-за роста конкуренции.