В Петербурге и Ленинградской области за последнее десятилетие построено больше сотни малоэтажных комплексов. Из них свыше 90% — это проекты уровня масс-маркет за пределами Кольцевой автодороги (КАД). В городской черте малоэтажных клубных домов немного и все они относятся к премиальному сегменту или элитному классу.
Располагаются малоэтажные комплексы в основном в Пушкинском, Колпинском, Курортном, Петродворцовом и Приморском районах Петербурга, а в Ленинградской области — во Всеволожском районе. "Наиболее популярны сегодня те малоэтажные проекты, которые располагаются на границе города и области, поскольку имеют хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру. К примеру, город Всеволожск, где представлен далеко не один проект малоэтажной застройки, сейчас активно застраивается. Здесь как раз присутствует сочетание развитой инфраструктуры, близости к Петербургу и атрибутов загородной жизни: рядом лес и озера",— говорит исполнительный директор СК "Гранд-Строй" Константин Матыцын. Он считает, что малоэтажное жилье, пожалуй, самый сложный формат на российском рынке недвижимости. С одной стороны, это дома в загородных коттеджных поселках закрытого типа и купить такую недвижимость в состоянии далеко не каждый. С другой — это многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов высотой три или пять этажей, где цена квадратного метра приемлема даже для покупателя со средним уровнем достатка.
Гендиректор строительной компании "Красная стрела" Николай Урусов отмечает, что если говорить о стоимости жилья в малоэтажных проектах, то она соответствует среднегородской соответствующего класса. Однако он обращает внимание на то, что, как правило, за те же деньги, что и в многоквартирном доме, в малоэтажном покупатель сможет приобрести квартиру большей площади с более удобной планировкой. "Не стоит забывать и о других достоинствах малоэтажных проектов — это меньшая плотность населения, меньшая нагрузка на инфраструктуру жилого комплекса, возможность знать своих соседей в лицо, близость к природе. Благодаря этим и другим факторам в последние годы доля сделок в сегменте малоэтажного жилья стабильно растет. Сейчас, по моим оценкам, она достигает 10% от общего объема продаж новостроек в Петербурге и области",— говорит господин Урусов.
Ведущий специалист по аналитике и консалтингу ООО "Первое ипотечное агентство" Мария Таранова утверждает, что разница в цене на малоэтажные и более высокие дома все же есть, но скорее она зависит не от высотности, а от качества строительства, класса объекта, местонахождения дома, видовых характеристик и т. п.
Малая доля
Но малоэтажных комплексов очень мало. За последние пять лет в городе было построено или находится в стадии строительства лишь два-три десятка комплексов высотой до трех-четырех этажей. А за десять лет таких комплексов можно насчитать не больше сотни. Представитель "Лаборатории метров" Елизавета Яковлева подсчитала, что доля малоэтажных жилых комплексов в общем объеме предложения сегодня составляет около 7%. Причина этого, как считает специалист департамента городской недвижимости Engel & Volkers в Санкт-Петербурге Денис Розанов,— желание девелоперов использовать свои возможности и ресурсы по максимуму, и в первую очередь строить более высокие дома. Земля дорожает, и девелоперы, выбирая между 25 этажами и 3-4, практически всегда выбирают первый вариант, потому что он приносит больше денег. И только в тех случаях, где правила землепользования и застройки микрорайона ограничивают высоту дома четырьмя этажами (зона Ж1), возможно строительство невысоких клубных домов. Вполне очевидно, что себестоимость квартир в них будет значительно выше, чем в многоэтажках, поскольку такие дома рассчитаны, как правило, не более чем на 50 квартир, а цена стартует с отметки 150-200 тыс. руб. за 1 кв. м. "Тем не менее спрос на такую недвижимость высок. Клиенты сегодня отдают предпочтение приватности, безопасности. Камерность дома, узкий круг жильцов — вот требования, которые выдвигает покупатель элитной недвижимости".
По наблюдениям Елизаветы Яковлевой, основные покупатели квартир в малоэтажных пригородах — это молодые семьи с детьми, взрослые старше 50 лет, нуждающиеся в тишине и покое, прогулках за городом. Активные молодые люди с личным автомобилем также одна из категорий покупателей малоэтажки.
Руководитель департамента аналитики Meridian Development Екатерина Москвина рассуждает: "Наверное, это мечта каждого — жить в малоэтажном комплексе в черте мегаполиса, такого как Санкт-Петербург. Но, конечно, каждый девелопер стремится извлечь максимальную выгоду из участка земли, на котором строит". Поэтому в черте города дома строятся настолько высокими, насколько позволяют правила землепользования и застройки. Объекты комфорт-класса не выше четырех этажей строятся на значительном удалении от центра города.
Послевоенное наследие
Помимо первичного рынка в городе есть достаточно заметный сегмент малоэтажного жилья, построенного еще 70 лет назад — речь о так называемых немецких домах.
"Немецкие коттеджи" — это отдельная категория жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Несмотря на то что расположены они в разных районах города (преимущественно Приморском, Выборгском, Красногвардейском и Кировском, больше всего таких домов на улице Савушкина в районе Черной речки и на Охте в Красногвардейском районе), все имеют схожие характеристики: близость к центру города и станциям метро, небольшое число квартир в доме (от четырех до восьми), потолки около 3 м, двухкомнатные квартиры, как правило, 48 кв. м, трехкомнатные — до 60 кв. м, площадь комнат — 11-18 кв. м, кухни — 5-7 кв. м. В некоторых квартирах до сих пор не оборудованы ванные комнаты. На севере Петербурга в районе Дибуновской улицы и рядом со станцией метро "Удельная" дома более качественные, район более развит, в пешей доступности качественная инфраструктура, достаточно высокий уровень жизни. В большинстве таких домов сделан капитальный ремонт, отреставрирован фасад.
В последние два-три года девелоперы обратили внимание на эту локацию. На месте ветхих зданий сейчас появляются новые современные дома с подземным паркингом, закрытой благоустроенной территорией, гармонично вписывающиеся в малоэтажную застройку. По наблюдениям Дениса Розанова, спрос на квартиры в этих домах растет. Покупатели такой недвижимости хотят жить недалеко от центра города, но в малоэтажках, а не в высотках-муравейниках. На юге города "немецкие коттеджи" чаще всего в плохом состоянии. Спрос на такую недвижимость слабый, да и предложения о продаже появляются редко. Мария Таранова рассказывает о том, что представляют собой эти коттеджи: "Планировки в таких домах неудачные, все помещения проходные. Если дома и квартиры находятся в таком состоянии, спрос на них невысок, ремонт очень затратный — обойдется в 60-90 тыс. руб. за 1 кв. м. А если квартиры выкуплены и сделан ремонт (например, с зоной спа, бассейном, несколько этажей в одной квартире), то такие дома крайне редко выходят в продажу, цены уже ощутимо выше".