Коротко


Подробно

Фото: Пресс-служба Фонда Егора Гайдара

«Человек и город. Кем и как создается городская среда?»

Лекция Фонда Егора Гайдара

Фонд Егора Гайдара при информационной поддержке “Ъ” запускает курс лекционного проекта «В городе жить», посвященный проблемам современных постсоветских городов. Первую лекцию цикла прочел президент компании Habidatum и бывший декан Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Алексей Новиков. Видео и стенограмма выступления эксперта — в материале “Ъ”.


10 апреля в рамках лекции «Человек и город. Кем и как создается городская среда?» были затронуты вопросы о том, какими факторами определяется политика в сфере городской среды и почему власти ее разнообразию предпочитают быстроокупаемое строительство высотных, не особо дорогих домов и торговых центров. Модератором мероприятия выступил экономический обозреватель Борис Грозовский.

Стенограмма лекции


Прежде чем я перейду к содержанию самой лекции, я хотел бы сказать несколько слов о том, каким образом я вижу тему городской среды. Поскольку и мое образование, и мой профессиональный путь прямо не свидетельствуют о том, что я в принципе могу как-то в этом разбираться.

Я окончил географический факультет МГУ по специальности «страноведение». Я — американист, и внутри американистики я занимался американскими городами и американским федерализмом, местным самоуправлением. Надо сказать, что в начале 1980-х географический факультет МГУ был одним из тех мест, в которых полным ходом развивалась теория городской среды, и тут она возникла гораздо раньше, чем в архитектурном сообществе. Нам читали курс геоурбанистики — его автором был Георгий Михайлович Лапо, и так или иначе значительная часть нашего образования была связана с городами и комплексным представлением о том, что это такое. В то же время я очень много общался с архитекторами, следил за тем, что происходило в Сенежской студии, и с огромным интересом читал о НЭР — новом элементе расселения. Наука о расселении — экистика в терминологии Константиноса Доксиадиса — и была той самой темой, которая захватывала меня в отношении и американских, и российских и советских городов.

В то время отправиться путешествовать по США было невозможно, поэтому значительную часть полевых исследований городов мы делали вместе со студентами на практиках. Мы ходили в главные архитектурно-планировочные управления разных советских городов, и, собственно говоря, это был первый опыт знакомства не только с теориями городской среды, но и с самой городской средой и ее управлением. Однажды мы сидели на берегу залива в городе Таллин, и у нас была задача каким-то образом описать Таллин как полноценную городскую среду. Сидели мы втроем со знаменитым американистом, моим учителем Леонидом Викторовичем Смирнягиным и замечательным эстонским географом, занимавшимся математическими методами в географии. Тогда я впервые услышал о какой-то толковой концепции городской среды и о том, каким образом она может быть описана — не только словами, на интуиции, с помощью всяких «как бы», «где-то», «что-то», а более или менее научным способом, в том числе с помощью математического моделирования. После этого мне показалось, что само по себе математическое моделирование среды — это очень интересно. Я занялся математикой, отдал этому три года и затем вернулся обратно в содержательную плоскость.

В конце 1980-х годов произошло важное событие, которое стало абсолютно поворотным для меня. Вышел двухтомник «Городская среда», который издавал ВНИИТАК. В нем приняли участие и географы Борис Родоман и Владимир Каганский, и первый декан Высшей школы урбанистики Александр Высоковский, и Леонид Коган, и один из самых, на мой взгляд, талантливых архитекторов Александр Раппапорт. Тогда он уже, по-моему, эмигрировал и работал на Би-би-си. Его статья называлась «К эстетике тоталитарных сред». Вот она и сформировала мое отношение к тому, как надо изучать городскую среду. В этой статье Раппапорт, по сути дела, показывал, что советская городская застройка есть продукт тоталитарного режима, авторитарного взгляда на среду. Что в принципе было абсолютно неудивительно, но он разбирал это с помощью представления о культах — культ количества, культ анонимности, культ секретности и так далее. И вся эта планировка вдруг ожила, среда стала понятна. Но для меня гораздо более интересным был именно его подход. Раппапорт, подобно Шарлю Луи Монтескье, который описал в своей замечательной книге «О духе законов» теорию зависимости типа политического управления от размера территории, сделал обратный ход. Он показал, как тип политического правления управляет морфологией территории и каким образом в ней отражаются все эти качества.

С этого момента занятие городской средой стало для меня большим интеллектуальным вызовом, и я окунулся в изучение местного самоуправления. Попытался понять, а как будет выглядеть среда, если, например, тоталитарного режима не будет. Рассыплется ли она, будет ли она бесконечным множеством вариантов, или у нее будут какие-то другие возможности. Тогда была возможность примкнуть к группе, которая разрабатывала закон о местном самоуправлении для России в целом. Мы обсуждали множество интересных вещей. Например, может ли Москва позволить себе такого же качества муниципальное местное самоуправление, как небольшие города. В частности, к вопросам местного значения относится установка тарифов для жилищно-коммунального хозяйства — воды, канализации и так далее. Может ли, например, отдельный район Москвы заниматься установкой тарифов, или все-таки это должна быть функция большого единого города. Тогда возникла идея, что само местное самоуправление есть не просто фрагментация пространства, оно работает только тогда, когда есть межмуниципальное сотрудничество. Возникли целые теории межмуниципального сотрудничества. Тогда же пригодился американский опыт.

Так получилось, что большая часть моей профессиональной карьеры складывалась уже в сфере экономики и финансов. Сначала я стал заниматься проектами финансирования инфраструктуры в одной из американских компаний, которая оказывала помощь российским городам. Потом эта компания основала фонд «Институт экономики города», где мы занимались финансовым обсчетом проектов строительства мостов, дорог, общественных пространств и так далее. Взгляд с точки зрения финансовых инструментов стал следующей поворотной точкой в моем представлении о городской среде. В основном это были долговые инструменты, потому что, если вы строите мост, вам нужны огромные деньги, которых у вас в бюджете нет и которые вы занимаете. В этот момент я начал понимать, что городская среда — это не только пространственный, но еще и временной феномен. Причем временной означает очень продолжительное время — 15, 20, 50, может быть, даже 100 лет. В России же с точки зрения финансовых инструментов тогда был горизонт максимум в год. Но в целом по миру такие заемные средства на строительство крупных инфраструктурных объектов обычно отдаются в течение нескольких десятков лет. Так финансисты-экономисты умеют увидеть под всем этим инфраструктурным объемом путь развития самой экономики.

Но мне интереснее всего было, а где, собственно, достигается оптимум. Сейчас, когда мы обсуждаем и программу реновации, и программу благоустройства в Москве, понятно, что спектр недовольства очень широк и значительная часть этого спектра справедлива. Но огромную роль в этом спектре недовольства играет наше непонимание того оптимума, к которому эта система стремится, возможно, через 10–15 лет. Как население города мы в любом случае являемся меньшинством, поскольку значительная часть инфраструктурных объектов делается на многие десятки лет, и люди, которые еще не родились и не приехали в этот город, имеют такое же право на эту инфраструктуру, как и мы. Мы же решаем проблему исходя из нашего пространственного и коммерческого поведения, из наших жизненных стратегий. Тут и возникает противоречие, которое в конечном счете иногда даже выливается в конфликты. Вот это понимание времени как важнейшей составляющей городской среды для меня сложилось именно тогда, когда я занялся финансово-экономическим консультированием.

Дальше меня занесло уже в исключительно финансовую сфер — биржевую торговлю и финансовые трансакции. Казалось бы, какое отношение это (биржевая торговля и финансовые трансакции.— “Ъ”) имеет к городу и к городской среде? Тем не менее, как оказалось, имеет. В какой-то момент, когда мы анализировали потоки на финансовых биржах, я столкнулся с компанией под названием Panopticon (лат. всевидящий.— “Ъ”). Эта компания визуализировала большие данные. 75% мировой торговли валютами и акциями происходит с помощью роботов-алгоритмов, которые торгуют ценными бумагами за миллисекунды. Обычные трейдеры не в состоянии с этим конкурировать, и для того, чтобы люди вообще понимали, что происходит на рынке, компания Panopticon изобрела интересный способ визуализации. Безумное количество трансакций отражалось в очень понятных диаграммах и графиках, которые жили своей жизнью, и было понятно, куда что движется. В этот момент мне пришла в голову мысль: а что собственно происходит с аналитикой данных в городе. На эту мысль навела, в частности, статья компании Panopticon со ссылкой на лабораторию Senseabal City Lab в MIT, которая в тот момент экспериментировала с данными мобильных телефонов, изучая, каким образом их можно картировать, что они показывают в городе и так далее. Дальше демонстрации этого, собственно говоря, не пошло, тем не менее мы с моей коллегой Катей Серовой решили, что это как раз то, что будет ужасно интересно именно для урбанистики, для городского планирования,— и создали компанию Habidatum. С тех пор, несмотря на замечательные три года отвлечения на Высшую школу урбанистики, эта компания занимается анализом городской среды, городских паттернов, городской мобильности, городского поведения через большие данные. И это была четвертая поворотная точка. Исходя из этих четырех оснований я и буду рассказывать о том, как создается городская среда и какие в ней есть проблемы.

Главная драма, которая разворачивается сейчас в России, как мне кажется, это драма между пониманием среды как комфорта и пониманием среды как капитала. После советской тоталитарной модели управления и сложившейся системы расселения и планировки городов набирает обороты новая концепция. Это концепция комфорта городской среды. Именно комфорта. И, как мне кажется, эта категория комфорта исключительно потребительская. Она лежит в основании политики «надо сделать людям красиво, хорошо, удобно». И это все правильно. В этом нет никаких сомнений. Но если мы сравним эту концепцию с теми основаниями, на которых держится городская политика, например, в США или Европе, то мы увидим, что она вторична. А первична концепция городской среды как капитала. И когда европейцы или американцы задают себе вопрос, чего, собственно, они хотят достичь той или иной политикой, то главное — это максимизация ренты с определенного участка земли в городе.

Может показаться, что это дикая капиталистическая модель, которая скорее может уничтожить города, нежели принести им пользу. Но оказывается, что это совершенно не так. Оказывается, что в этом месте комфорт и рента соединяются и максимальная рента может быть принесена с одного квадратного метра или квадратного фута земли именно тогда, когда достигается определенный уровень комфорта населения. Речь идет именно о территории, а не о квадратном метре офисного коммерческого пространства или жилья. Поэтому на Западе драма между пониманием того, что такое удобство, и пониманием того, что такое рента, отсутствует. Там они соединяются. У нас же, как мне кажется, эта вторая часть пока не появилась. Вся рента, которую современный строительный комплекс может снять с территории, в основном касается квадратных метров жилья, в меньшей степени квадратных метров офисных пространств и практически совсем не касается так называемой третьей функции. Вернее, эта функция воспринимается как нечто предписанное, нормативное, и иногда для нее выделяют первые этажи. Но эти первые этажи абсолютно не работают в микрорайонном типе застройки, они будут пустовать. Потому что микрорайонный тип застройки распыляет, а не собирает пешеходные потоки. Но главное, что эти деньги идут не в строительный комплекс, а в местные и федеральные налоги. И это явно не то, что интересно основным агентам экономического развития.

Второй момент — это собственно благоустройство и местное самоуправление. Само по себе благоустройство — в английском есть слово beautification — выглядит как работа с тротуарами, краской, плиткой и так далее. Но то благоустройство, которое подразумевает прежде всего создание среды для оптимальных потоков и учитывает, как ведет себя человек в течение времени, остается за бортом. И, к сожалению, за бортом оно осталось и во многих проектах современного благоустройства Москвы.

Третий важный момент — это то, на что намекал еще Раппапорт. Среда — это не только физическое пространство, но и договор между людьми как формальный, так и неформальный. Эта вторая часть договора, естественно, у нас не работает. Вы сами знаете, что, даже когда у нас есть права, ими трудно воспользоваться. По опросам, лишь 5% правообладателей заинтересованы в том, чтобы определять судьбу участков вокруг дома в Москве. Опять же жилье — это элемент нашей субкультуры, оно воспринимается в значительной степени как укрытие и в гораздо меньшей степени как капитал, под который можно занять деньги. Скорее оно воспринимается как капитал инвестиционного порядка — сначала инвестируем, потом сдаем. Но как напитал собственный, который создает среду для жизни и выращивает качество жизни, жилье воспринимается в значительно меньшей степени.

Наконец мы мыслим как бы объектами. У нас даже в индустриальной экономике слово «компания» воспринимается в основном как конгломерат производственных фондов, а не как договор. При том что изначально слово «компания» — это как раз договор между акционерами. Та же самая история со зданиями. Здание — это здание как таковое, а не услуга, которая с помощью этого здания оказывается. Мы видим, как стремительными шагами изменяется концепция управления офисными пространствами в США и в Европе, как возникает совершенно новое представление о том, что такое офис. По данным компании British Land, через 15 лет основной статьей дохода собственников коммерческой, в частности, офисной недвижимости будут, как ни странно, данные — продажи данных об арендаторах. Второй статьей дохода будет продажа электричества, поскольку офисные дома будут в гораздо большей степени генерировать электричество, чем потреблять. Третьей статьей дохода будет услуга по тому, что они называют occupy experience, то есть они будут предоставлять компаниям услугу по организации офисного пространства, в том числе услугу по снижению расходов на занимаемые площади. И только четвертой статьей по доле дохода стоит бизнес по сдаче самого пространства. Все уходит в сферу услуг. То есть транспортная услуга — это услуга по созданию инфраструктуры доступности, а не по предоставлению подвижного состава и мощению дорог.

В связи с этим меняются все категории в городе, например, для городского управляющего. Пенсионер как таковой в классическом понимании этого слова не существует. Существуют лица с ограниченными возможностями, в категорию которых попадают и дети, и больные люди, и пенсионеры. То есть индустриальная бюрократическая классификация абсолютно не работает для классического современного городского управления. В результате мы видим, что вся морфология города, фонды, здания становятся частью услуги. Они и есть эта услуга. И этот взгляд радикально меняет представления о том, как это должно финансироваться, какие существуют ключевые индикаторы успеха и так далее.

В современном мире муниципальная экономика незаметно начинает играть ведущую роль. По статистике в 40 мегарегионах мира живет 18% населения и создается 2/3 мирового ВВП. Казалось бы, что такого? Ну, создается 2/3 мирового ВВП. Но муниципальное регулирование — различного рода регламенты, зонирование, правила землепользования и застройки и так далее — отвечают, по разным оценкам, за 5–13% мирового ВВП. Но пусть даже это 5%, получается, что 5% российского ВВП — это российское ЖКХ. Огромные объемы ценностей и денежные потоки. Соответственно, в США это порядка 10–12%. То есть если вы отмените систему регулирования городского пространства, то тот объем, который она сдерживает, равен примерно 12% мирового валового продукта. Это не значит, что ее нужно отменить и что, когда она перестанет сдерживать этот объем, он взорвется и все станет гораздо лучше. Как раз наоборот. Потому что в этом случае нарушится баланс, и сама ценность городской среды упадет. Но те объемы потоков, которые она сдерживает, вот такого уровня. Если мы возьмем, например, городские инфраструктурные компании, то один московский водоканал по длине своих сетей превосходит все системы нефтепроводов крупнейших европейских стран — Великобритании, Германии, Франции и Голландии вместе взятых.

Если мы говорим о том, каким образом на эту экономику воздействует программа благоустройства, здесь надо сказать, что сама идея заниматься в Москве благоустройством, а не привлечением сюда промышленных предприятий, абсолютно правильная. Потому что инвестиции в городскую среду, во-первых, намного выгоднее, а во-вторых, создают основу муниципальной экономики, о чем я скажу чуть позже. Опять же, по оценкам Economist Intelligent Unit, инвестиции в благоустройство увеличивают цену квадратного метра в 8–15 раз. Конечно, для потребителя это может быть некоторой проблемой, но в соотношении с экономическим потенциалом страны, если экономика страны в этом случае развивается, это может и не быть проблемой. Так или иначе, но в Европе цена на недвижимость увеличивается в 8–15 раз в районах, которые проходят через такую регенерацию, реновацию и становятся новыми центрами смешанного землепользования, жилья, занятости и так далее. В этом есть некоторая глобальная тенденция, которая начинает уходить от оценки потоковых показателей типа валового внутреннего продукта к оценке балансовых показателей национального богатства.

Всемирный банк давно рассчитывает национальное богатство как параметр и сравнивает страны. Например, если вы сравните Австрию и Финляндию, которые по ВВП на душу населения примерно одинаковы, вы обнаружите, что национальное богатство Австрии в два раза больше, чем Финляндии. Она богаче за счет городской среды, жилого фонда, культурных ценностей и так далее. В эту оценку входит все. Таким образом в макроэкономике происходит смещение в способах расчета эффективности экономики от потока, который создает страна, к оценке того богатства, которое она создает.

Еще в бытность президентом Франции Никола Саркози создал группу, которая называлась Beyond GDP — за пределами валового продукта. Ее возглавил Джозеф Стиглиц, который в какой-то момент был главным экономистом Всемирного банка, а потом стал лауреатом Нобелевской премии. В его группе была разработана целая система счетов, которая позволяла увидеть разницу именно в национальном богатстве и благосостоянии. Саркози был крайне недоволен теми таблицами, которые ему принесли, потому что они показывали, что Франция по многим параметрам отстает от США. Что на поверку не так, потому что по благосостоянию населения Франция не отстает от США, а по состоянию среды даже в значительной степени превосходит. В особенности в городах. Поэтому Саркози попросил создать такую систему, и она начала тестироваться именно на городах. Там масса интересных расчетов и идей, например, как учесть труд неработающих людей, которые добровольно трудятся и ухаживают за средой, как понять тот ущерб, который наносят экономике простои в пробках, и так далее. Города становятся своего рода лабораторией, что зафиксировано и в макроэкономическом анализе.

Наконец, развитие сервисного подхода в муниципальной экономике — то, о чем я говорил,— это, по сути, отказ от взгляда на город как на сборище фондов, зданий, инфраструктурных объектов и попытка представить его и среду как средство достижения определенных целей в жизни человека, например, доступности.

По поводу пространств и городской среды как общественного договора. Все-таки история Европы в гораздо большей степени дала возможности для создания того представления об общественном пространстве, которое сейчас там существует,— что это договор и что это пространство, которое является симбиозом местного общественного самоуправления и, собственно, самой физической среды. Существует очень приятная легенда о том, что общественное пространство как договор в истории Европы возникло в момент испытания братьями Монгольфьер своих воздушных шаров. Во время второго запуска в Версале собралась толпа. В центре — королевское семейство, затем всякие вельможи, послы и так далее, а по краям — плебс, обычные горожане, солдаты и так далее. И то чудо, которое внезапно произошло,— шар с курицей и козой в корзине полетел по ветру,— настолько всех удивило, что люди побежали за ним, и в этот момент все смешались — короли, охрана, вельможи, послы. Так фактически было зафиксировано, что, во-первых, есть чудо, которое доступно всем, и из него невозможно никого исключить, а во-вторых, все находятся в равном положении по отношению к нему. От этого берет начало теория общественного блага и теория общественного пространства как общественного блага. В этом смысле общественное пространство становится местом, где сообщество себя как-то организует, а физические параметры этого пространства уже выходят на второй план.

Одна из идей, которая возникает, когда начинаешь думать, а где собственно стык городского пространства, его морфологии и местного сообщества,— это идея о том, что планировка для города подобна ирригации для сельскохозяйственной земли. От одного росчерка пера архитектора зависят миллиарды рублей. Реально! Либо в одну сторону, либо в другую. И в архитектурных вузах, как правило, этому не учат, потому что это сложно уловить, параметризовать и описать. Но сейчас появилось много очень интересных моделей, которые показывают зависимость потоков — пешеходных, транспортных — от самой структуры, от морфологии этой планировки. И совершенно понятно, что морфология типичного советского микрорайона, будь то пятиэтажки или, что еще хуже, современные микрорайоны с башнями, не просто уменьшает ту ренту, которую можно снять с этой территории, она уменьшает ценность этой территории, она уводит ее в минус. То есть она фактически висит огромным бременем на экономике города и на экономике страны.

У нас есть много разных сравнительных макроэкономических данных по России и по другим странам, и в России доля малого и среднего бизнеса в валовом продукте составляет порядка 20%. В Польше — 45%, в Японии — 69%, в США — порядка 65%, и примерно вокруг 55–60% крутится эта цифра в европейских странах. По занятости малый и средний бизнес, например, в США — 75%, то есть 75% занятых — это малый и средний бизнес. Что такое малый и средний бизнес? Это парикмахерские, рестораны, предприятия городского обслуживания. Каким образом этот малый и средний бизнес может прийти в микрорайон, если тот распыляет поток и если у этого малого и среднего бизнеса вообще нет посетителей? Потому что посетитель сел в автомобиль и уехал в торговый центр или сел в автобус или общественный транспорт и уехал в центр города. Ему так удобнее. Очевидно, что речь идет не просто о возвращении к квартальной планировке, а о возвращении тех типов планировки, которые создают продуктивные потоки и дают этому малому и среднему бизнесу там прижиться. Соответственно, удовлетворять повседневные нужды людей именно в том месте, где они находятся, будь это место работы или место жительства. Таким образом, если себе представить, что это действительно так — а это действительно так,— то сама планировка может лечить экономически.

Этот подход был принят нами в проектах реновации, в которых компания Habidatum участвовала в качестве провайдера системы расчета качества планировки и ее экономической эффективности. Мы участвовали в трех группах, которые конкурировали друг с другом. Это группа во главе с компанией «Меганом» Юрия Григоряна, группа во главе с компанией MLA+ во главе с Маркусом Аппенцеллером и другие компании, к ним примыкающие, и группа во главе с компанией Zaha Hadid, которой, соответственно, руководит уже Патрик Шумахер. В каждой из этих групп был сделан такой расчет, и сама идея состояла в том, что мы формируем каркас, который создает потоки, и, соответственно, третья функция, а не жилье и не офисы, становится экономической основой среды. А дальше уже в гораздо более гибкой манере шла разработка того, где будет жилье, где офисы и так далее. Собственно, эта концепция лечения планировкой является, как мне кажется, тем местом, где встречаются две составляющие — сообщество и сама морфология города.

Разумеется, здесь огромное количество вариантов, потому что алгоритм, которым мы пользуемся, показывает, что примерно одни и те же уровни эффективности самой ренты, которая может возникнуть в результате этой планировки, достигаются при помощи совершенно разных конфигураций. Но есть конфигурации запрещенные. Одна из них — это микрорайонный тип или тот тип, который был представлен при строительстве жилья в начале 60-х годов, пятиэтажек. Любопытно, что пятиэтажки были объявлены формой наиболее дешевого жилья для граждан СССР. В итоге это самая дорогая программа, которая вообще существовала в мире за все годы современного индустриального строительства жилья. Потому что тот объем упущенной выгоды, который она создала в результате этой планировки, трудно оценим. Он невероятный. И в данном случае, как мне кажется, одной перепланировкой можно решить значительную часть задач, связанных с экономическим ростом. Но лучше этого не делать, говорю я шепотом, потому что тогда уже будет государственное управление планировкой.

Одна из важнейших идей, которая связана с управлением средой и которой нет в России, это идея управления средой как капиталом. Есть концепция инвестиционного портфеля. В случае городской среды — как при разном формате размещения можно и нужно сочетать жилье, частное, арендное, коммерцию крупного, среднего и малого бизнеса в пределах одного квартала. Как мне кажется, это та самая часть финансово-экономического бэкграунда, которая помогает мне понять логику управления недвижимостью — не в смысле отдельными домами, а в целом территорией. Принцип устойчивого инвестиционного портфеля состоит в том, что его большую часть составляют бумаги с высоким уровнем надежности, хотя они дают очень малый доход и премия за риск там ничтожная. Затем в этот портфель добавляют в разных пропорциях более рискованные ценные бумаги, которые выводят его на тот уровень доходности, привлекательный для инвестора. Так портфель, с одной стороны, получает определенную надежность, с другой — доход.

Эта комбинация вполне применима к квартальному планированию застройки участков территории, когда примерно 65% у вас состоит из жилья проданного, приватизированного. То есть вы уже получили деньги, и эта часть практически без риска. Затем порядка 10% — арендное жилье. Я говорю в данном случае о некоем идеальном формате. Естественно, доли могут варьироваться. Затем идет относительно надежная коммерция, расположенная у фронтальных фасадов с выходом на улицы, по которым идут пешеходные и транспортные потоки, и более рискованная коммерческая недвижимость, которая выходит во внутренние части дворов. Там совсем небольшая часть офисов, которые могут сняться, могут не сняться, на которые могут найтись арендаторы, а могут не найтись. Но если находятся, то они поддерживаются. Это одна из форм, которая используется во многих проектах реновации территории. Когда застраивается участок, людям предлагают не просто квартиры, а еще и долю в этом пуле. Таким образом, они становятся соучастниками и совладельцами этого всего пула и получают соответственный доход.

Чем эта система хороша, особенно в нашей ситуации? Тем, что значительную часть здесь составляют организации, а не жители. Жители плохо пока что-либо организуются, как я уже сказал, лишь 5% из них готовы участвовать в управлении. И сама по себе это история — для управляющей компании, которая уже направляется акционерами, то есть организациями, которые либо владеют этой площадью, либо долгосрочно ее арендуют, в том числе жителями, которые там живут. Эта более или менее устойчивая с экономической точки зрения система дает нам представление о том, как может быть устроен квартал. Разумеется, нужно понять, что это за квартал, какие у него физические параметры, на какие транспортные магистрали он выходит. Это все уникальность, и она, разумеется, должна здесь присутствовать. Но так или иначе эта система дает вам возможность усваивать земельную ренту от всей территории, а не только от квадратного метра и управлять ею.

К сожалению, пока это в нашей конструкции невозможно. Но поскольку мы в проектах реновации были призваны мечтать, то мы изложили эту систему. Реплики этой системы прекрасно действуют в других странах. Мы просто лишний раз показали, что межевание земли в основе этой системы — это вообще главный способ выделения экономических активов. И от того, каким образом размежевана земля — размежевана ли она по отмостке домов или так, что она может быть основой инвестиционного пула, зависит успех или неуспех той или иной территории.

Надо сказать, что те правила землепользования и застройки, которые сейчас приняты в Москве — спустя ровно 100 лет после того, как они были приняты в Нью-Йорке, и 20 лет после того, как они были приняты в первом российском городе, не нравятся даже инициаторам их принятия. Поскольку они были приняты с подачи федерального правительства, а не Москвы. Но это главный институт управления экономической ценностью городской среды и главный институт управления комфортом, поскольку комфорт и экономическая ценность, как я попытался показать,— это вещи абсолютно друг с другом совместимые. Помимо этого в этом уравнении существует налог на недвижимость. Это долгая история, и понятно, что в России он еще, может быть, не одно десятилетие будет приживаться, поскольку доходы населения не соответствуют стоимости тех объектов недвижимости, которыми оно владеет.

Сама по себе схема налога на недвижимость устроена таким образом, что доля цены местоположения в цене здания — примерно 2/3–3/4, а коробка и инфраструктура — все остальное, коробка вообще минимальна. Среда и местоположение контролируют 2/3–3/4 цены. Соответственно, если налоги, которые собираются с этой недвижимости и инвестируются исключительно в благоустройство, трафик и налаживание инфраструктуры, то растет налоговая база, а значит, увеличиваются и платежи в бюджет города. Это идеальная конструкция. Так работает классический американский город. Потому что ничего, кроме налога на недвижимость, у него практически нет. У него есть доходы от инфраструктурных предприятий и налог на недвижимость. В нашей же российской реальности муниципалитеты практически все дотационные. Если брать Москву, то это и вовсе не муниципалитет, а совершенно противоположный случай — когда в городе сосредотачивается огромное количество денег крупных федеральных компаний. Но сама по себе идея — это приглашение муниципалитетов инвестировать в среду. Муниципалитет — рациональное устройство. Его руководство может быть эгоистичным и хотеть увеличить поступление налогов в казну. Для этого ему нужно проводить благоустройство и работать над качеством физической и социальной среды. Тогда налоги будут расти, и, таким образом, экономика мотивационно смыкается с желанием проводить благоустройство. И это не кампания, а регулярная работа, поскольку сам по себе налоговый процесс повторяется ежегодно и крайне важно, чтобы вся эта работа проводилась постепенно и устойчиво.

Если посмотреть на структуру территории, в Москве эта работа была сделана в Высшей школе урбанистики Егором Котовым и Русланом Гончаровым. Они провели типологию московской городской среды и вычислили районы, которые находятся на расстоянии более трех пересадок от места основного назначения. Таких территорий в Москве оказалось примерно 45%. Рыхлых, плохо доступных. И это как раз тот самый случай, когда вроде бы реновация, перепланировка и регенерация очень нужны. Но в эту реновацию зашли с совершенно другой стороны, и зашли очень плохо, не вникая в суть адаптационных процессов населения, не посоветовавшись ни с кем, нарушив все возможные разумные правила взаимодействия с людьми. Если же отбросить сам неудачный заход, то можно сказать, что идея реновировать московские территории, конечно, правильная. Мы ее обсуждали еще лет 15 назад в Институте экономики города, когда основная мысль была в том, что территория Москвы не производит той земельной ренты и не дает того комфорта, который могла бы производить и давать в случае, если ее по-другому спланировать. Из-за этих плохо структурированных и плохо оформленных территорий, которые, по сути, являются экономическим бременем, в городе происходит провал социальной самоидентичности, самобытности, особенно в тех районах, где живет большое количество людей.

Есть данные о потоках людей от «МегаФона». Это 3,5 млн сигналов с 6 утра до 12 дня, перемещения в режиме реального времени. Те самые Big data, которые позволяют увидеть, как все это происходит. Из статистики мы знаем: между Третьим кольцом и МКАД живут порядка 10 млн человек, по официальным данным, и 12 млн — по неофициальным. Внутри Третьего кольца — около 2 млн человек. Также была проделана большая работа по семантическому анализу социальных сетей — Twitter, «Одноклассники», Instagram, Foursquare, «ВКонтакте». Каждый публичный пост был проанализирован на предмет того, есть ли в нем название какого-либо района и какая по этому поводу высказана эмоция. Мы видим, что в пределах Третьего кольца вертикальная ось — это время. Два месяца: август, сентябрь. В это время наблюдается рост сообщений о том, что происходит в этих районах. Вокруг — абсолютная чернота. То есть про те места, где живет больше всего населения, практически никто не пишет. Они лишены какой бы то ни было идентичности и отличительного свойства. Похожую работу, но с другими данными выполняла несколько лет назад студентка Высшей школы урбанистики Наталья Волкова. Она обнаружила, что на основных порталах, которые сообщают о событиях в городе Москве,— в «Афише», в блогах и многих других, привязка к какому-то никнейму района практически отсутствует. То есть порядка 88% — это чистые адреса, где будет происходить какое-то событие, кино, фестиваль. Порядка 10% были привязаны к станциям к метро, 2% были привязаны к названиям районов типа «у нас в Хамовниках» или «в Марьино». Такого рода отсутствие локальных брендов — это важнейший индикатор того, что, по всей видимости, с социальной средой в этих районах что-то не так.

На самом деле, конечно, мы понимаем, что не так. Связь между такого рода бихевиористскими наблюдениями и просто морфологическим анализом территории в данном случае очевидна. Плотность населения и качество общественного пространства. Помимо того что лечит планировка, бесспорно, еще лечит плотность. Если посмотреть на данные соотношения качества жизни и плотности населения по разным городам мира, то Москва чуть-чуть в лучшем положении, чем Дакка. То есть очень низкий индекс Liveabillity и огромная плотность. При этом Москва по застройке крайне рыхлый город, а по плотности населения — очень высокий. В этом-то, собственно, и проблема. Конечно, плотность должна быть соответствующим образом оформлена. Она, как и планировка, может лечить. Опять же есть данные корреляции Института транспорта техасского, который проводит исследования по всему миру и, в частности по США, Европе и даже России. Если посмотреть на данные по США, то чем больше плотность населения, тем меньше трафик. Потому что значительная часть населения при правильно организованной плотности уходит в пешеходный трафик. Реализована концепция mixed use, то есть использование одного пространства и как рабочего, и как пространства для жизни, и как пространства для социальной инфраструктуры. Все это снижает автомобильный трафик на несколько порядков.

Но такого рода соотношения в аргументации, например, крупных программ благоустройства и реновации вообще не участвуют. И это очень-очень странно. Потому что возмущение по поводу парковок совершенно понятно, и это важнейшая социально-политическая тема. Но сама планировка, плотность с привязкой к такого рода аргументации вообще не обсуждается, хотя это классическая теория и она давно существует и себя оправдывает. Так что одна из проблем, которую мы видим сейчас в России, состоит в том, что именно на интеллектуальном и профессиональном уровне многие прописные истины не принимаются, и это уже политэкономия города, а не экономика.

Любопытное открытие про Москву как моноцентричную территорию, которое совершается в том числе с помощью больших данных, заключается в том, что примерно 70% людей, которые живут на периферии, в момент рабочего дня там же и остаются. Они вообще не выходят за пределы своих сот размером 100 на 100 м. Это свидетельствует о социально-демографическом составе таких районов. В районах с такой интересной консервацией населения, с одной стороны, люди изолированы, что плохо, но, с другой стороны, есть возможность для создания дополнительных центров. Например, за Речным вокзалом располагается Головинский район. В нем работает в четыре раза больше людей, чем в центре. То есть идея всем ехать работать в центре тут не действует. Но все равно эти люди работают довольно далеко от места своего жительства, тем самым создается трафик, и пробки там гораздо больше, чем в центре. Эта часть не структурирована и должна быть основным предметом благоустройства. Потому что это, с одной стороны, изоляция, а с другой — колоссальный потенциал, потому что там уже есть своего рода mixed use. Его надо связать морфологически и транспортно таким образом, чтобы он давал и максимальную ренту, и максимальный комфорт. Жить в ощущении, что все едут в центр, неправильно, потому что едут в центр далеко не все и примерно четверть едет туда, чтобы пересесть и уехать в другую часть периферии.

Естественно, одна из идей, которая, как мне кажется, должна восторжествовать в крупных мегаполисах,— это идея сетевого города. Мы ее начали разрабатывать и в компании Habidatum, и в Высшей школе урбанистики. Она состоит в том, что у старых исторических городов сложившаяся планировка с разнообразным жилым фондом как раз прекрасно работает на утилизацию ренты. Если у их жителей появляется возможность за час доехать до крупнейших аэропортов типа Домодедово, Шереметьево, Внуково, то эти города становятся альтернативой московским микрорайонам, потому что экология, планировка, разнообразный жилой фонд, доступность транспортных узлов, которые нужны для путешествий по России и миру, лучше, чем в Москве, в значительной части. При этом есть возможность также использовать уникальные функции Москвы — а мы посчитали, что примерно 25 дней в году средний москвич использует уникальные функции Москвы, то есть Большой театр, министерства, какой-нибудь госпиталь, которого нигде нет. Но это 25 дней в году, и в этом смысле чувствительность использования этих уникальных функций ко времени очень снижена. То есть можно и за два с половиной часа на машине доехать до Большого театра, а потом вернуться домой. Но сама по себе жизнь при наличии работы и инфраструктуры в таких городах дает интересную концепцию сетевого города.

Например, такого рода сетевой город существует на границе Бельгии, Голландии и Германии. И основной поток миграции сейчас идет в города, которые расположены между несколькими крупными. То есть у вас вместо одного аэропорта — 4, вместо 10 театров — 40, вместо 10 возможных мест приложения вашего труда — 50 и так далее. Живете вы при этом в достаточно хорошем с экологической точки зрения и в достаточно дешевом месте. Пользуетесь общественным транспортом или автомобилем. Но опять же, поскольку это находится в дисперсной системе расселения, вы достаточно спокойно избегаете перенапряжения трафика. Это сейчас основной тренд развития системы расселения в Европе

Эта схема возможна и в Москве, и в Петербурге, и в Краснодарском крае, то есть в плотно заселенных районах России. Конечно, это невозможно в большей части России, поскольку расстояния огромные. Но для мегаполисов типа Москвы, Питера, Ростова, может быть, Екатеринбурга это вполне реальная конструкция. Конечно, ее нужно подпитывать различного рода решениями регуляторов, которые отвечают за строительство дорог. Тут должна быть межмуниципальная кооперация, которая развивает систему общественного транспорта, социальную инфраструктуру и так далее. Как мне кажется, если все и дальше будет развиваться в соответствии с теми тенденциями, которые сейчас наблюдаются в России, то в конечном итоге даже без особой помощи эти города станут конкурентами кольца микрорайонов Москвы, особенно тех, которые приближены к МКАД. Но, чтобы этот процесс шел нормально, конечно, нужно и правовое зонирование, и межмуниципальная кооперация, и другие способы координации, в том числе социальных льгот, тарифов и так далее.

Еще несколько примеров того, как с помощью больших данных можно расшифровать городскую среду. К сожалению, в основном все ушиблены идеей смарт-сити и пытаются инвестировать больше в технологии, которые наблюдают и мониторят, и в гораздо меньшей степени в технологии, которые анализируют то, что в итоге собирается. Но именно аналитика, на мой взгляд, представляет самый большой интерес и дает много интересных ответов, если с ней работать профессионально. Забавный пример из нашей работы по Рио-де-Жанейро. Мы анализировали данные по запросу нового центра мониторинга ситуаций в городе. Камеры в основном стоят вдоль дорог, а активность происходит либо в фавелах, либо в богатых районах. В Рио есть два района — Леблон и Росина. Леблон — это богатый рекреационный район, Росина — это фавела. Если посмотреть, о чем говорят люди в социальных сетях в одном и в другом районе, то в Леблоне это в основном рекреация — танцы, ночные клубы, всякие романтические увлечения и спорт, а в Росине совершенно другая история. Это в основном религиозные темы, обсуждение каких-то природных явлений, потому что они напрямую от них зависят: крыша протекает, оползни случаются. Ну и какие-то романтические обсуждения на том же самом уровне. Но структура социального сознания в этом районе абсолютно другая. И это действительно интересно, потому что так мы начинаем понимать, каким образом социальная среда взаимодействует со своим окружением.

В случае Барселоны мы проанализировали проблему, которая нам транслировалась из департамента туризма Барселоны — огромное количество жалоб людей на то, что туристы им мешают жить. Поскольку департамент туризма Барселоны — существо политическое, конечно, они были крайне взволнованны и попытались каким-то образом ограничивать поток туристов, особенно при новом мэре, женщине-коммунистке, которая решила, что надо всех туристов выгнать. Понятно, что этого не произошло, поскольку это деньги и прочее. Но главное, сама проблема оказалась совершенно ничтожной. Если посмотреть на Twitter-активность местных и туристов во всей Барселоне, то мы видим более или менее равномерное распределение по городу. Но есть места, где они пересекаются, и эти локации и являются проблемой. Из них поступают жалобы. То есть уровень проблемы оказался сильно завышен и малоадекватен. Одна из идей, которая родилась из этого наблюдения,— это идея по временной координации деятельности туристических объектов и разделение их с деятельностью объектов приложения труда.

Дальше — Денвер. Тут мы видим противоречия между собственно образом жизни и законодательством о труде. Практически все учреждения, которые должны работать в тот момент, когда человек выходит с работы в семь часов вечера и начинает жить, закрываются. Мы анализировали данные для компании, которая создает новый рекреационный район, культурный центр, чтобы понять, кто туда может прийти. И одна из основных проблем, которую мы обнаружили, состояла в том, что временные циклы жителей и тех организаций, которые их принимают, абсолютно не совпадают. В разных районах по-разному, но так или иначе. Это та часть городской среды, которая нами вообще не особо видима. Это даже не морфология пространства, это просто часы работы учреждений. И их координация действительно дает колоссальные возможности и для повышения комфорта, и для повышения той ренты, которую можно собрать с этой земли.

Совершенно меня сразившая работа наших практикантов в Habidatum — анализ данных по району Хаммерсмит в Лондоне, который по всем параметрам считался одним из самых космополитичных. То есть по статистике там все: и арабы, и мусульмане, и католики, и православные, и евреи, и выходцы из разных регионов мира. В результате на основе данных социальных сетей, которые были геотегированы и привязаны ко времени, мы поняли, что в этом районе существует так называемая темпоральная сегрегация. То есть все эти группы там существуют, но по времени вообще не пересекаются. Утром — мусульманское комьюнити, вечером — ЛГБТ, во время бранча — мамы с детьми, во время ланча — белые воротнички, после этого — синие воротнички и так далее. То есть степень пересечения этих сообществ практически нулевая. Это как обувь, которая носится разными людьми в разное время. То есть никакой это не космополитичный район, а наоборот, сегрегированный, темпоральный по времени.

На самом деле такого рода явлений очень много. И здесь открывается колоссальный простор для оптимизации социальной и коммерческой инфраструктуры и для понимания того, сколько времени простаивают те или иные магазины, которыми, например, пользуется только одно сообщество и не пользуется другое. Это огромное поле и для экономистов-средовиков, и для архитекторов, которые такого рода районы организуют морфологически, и для политиков. Я думаю, что скоро в этой области заработает так называемый time master planning — мастер планирования, генеральный план по координации времени.

Закончу я рассказом о проекте, который мы сделали в Нью-Йорке. Это, по сути дела, ответ на те волнения, которые вызывает эволюция офисных районов с очень высокой стоимостью коммерческого пространства, в результате чего в окрестностях исчезает малый и средний бизнес. Возникла идея: а почему, собственно, эти гигантские пространства первых этажей, которые выглядят как футбольные поля, а в конце на ресепшен сидит человек и пропускает посетителей Morgan Stanley или Merrill Lynch, после семи часов вечера и до часу ночи с помощью правового зонирования не открыть для киосков, клубов, вечерних детских садов и так далее? Для того чтобы понять, где эта проблема реально существует, мы исследовали ряд кварталов на Манхэттене. Одним критерием стала активность в этом районе, и она была измерена количеством такси, брошенных там и взятых в каждый час суток. Вторым критерием — собственно стоимость коммерческой недвижимости. И третьим — разнообразие функций вокруг, то есть кто там есть, есть ли там разнообразная среда с точки зрения услуг или нет. Мы брали только те районы, в которых наблюдались высокая цена, большая активность и очень маленькое разнообразие — такие как бы пустыни, куда люди приезжают и откуда уезжают после работы.

Решением проблемы, как нам показалось, может стать коммерческий таймшеринг — введение специального регламента в правовом зонировании, который заставляет компании либо платить деньги, либо отдавать часть своего пространства с семи часов вечера до часу ночи в общественное пользование, либо покупать квоты у тех, кто эти пространства использует в течение 24 часов. Например, библиотека, которая работает 24 часа, может пускать в свое помещение людей, а может продать свою квоту какому-нибудь Morgan Stanley, который закроет пространство, если ему так хочется, но зато библиотека получит деньги для приобретения новых фондов. И таких примеров может быть очень много.

Таким образом, как мы видим, вся средовая конструкция уходит в сферу не очень видимых взаимоотношений между людьми, организациями, регуляторами, которые соответствующим образом проецируются на пространство. Это ответ на постановку вопроса Раппапортом. Тоталитарная среда живет по одним законам, а вот такая среда живет по другим законам. Мы же находимся где-то посередине. И я очень надеюсь, что мы двинемся в нужную сторону. Спасибо за внимание!

Материалы по теме:

Комментировать

Наглядно

валютный прогноз

обсуждение