На фоне дефицита участков под новое строительство в городе у девелоперов заметно вырос интерес к намывным территориям. Много лет Василеостровский намыв оставался сформированным лишь на треть и был малоинтересен застройщикам. Но сейчас ситуация изменилась
И если на старте проекта "Морской фасад" здесь строились ЖК сегмента масс-маркет, то сейчас локация пополняется и жильем бизнес-класса. Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns, считает, что это говорит о том, что основные риски позади, а локация понятна бизнесу.
Сейчас начато строительство нового квартала, расширяется территория намыва, заявлены планы по строительству крупного ТРЦ с инвестициями около $150 млн, возводится гипермаркет.
Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская недвижимость", говорит, что в настоящее время на намывных территориях В.О. возводятся ЖК Golden City (девелопер Glorax Development), ЖК "Светлый мир "Я-Романтик"" (Seven Suns Development) и ЖК "Гавань капитанов" ("Лидер Групп") совокупной площадью 28,4 тыс. кв. м жилья, из них в предложении находится 19 тыс. кв. м. Недавно группа ЛСР заявила о намерениях возвести ЖК на намыве общей площадью около 500 тыс. кв. м.
Основные направления, где могут появляться новые земли,— это западная часть Васильевского острова, где уже реализуется "Морской фасад". Возможно, это не последний намыв на острове, хотя дальнейшее расширение — долгосрочная перспектива. В обозримые сроки могут появиться новые земли в Курортном районе (в частности, на месте отложенного проекта "Новый берег" от компании "Северо-Запад Инвест"), обсуждался небольшой намыв около Крестовского и Бычьего островов, недавно появились проекты новых территорий в Кронштадте, острова у берегов Ольгино и Лахты. "Футуристические (и более глобальные) проекты создания искусственных островов в Финском заливе звучали еще в 2006-2007 годах, но действительность разрушила эти планы. В долгосрочной перспективе возможно увеличение площади города и на юго-западе. Однако любой подобный проект столкнется прежде всего с решением экологических вопросов: с учетом все более сильного влияния экологов и градозащитников необходимо четкое обоснование экономической, экологической и социальной обоснованности подобного намыва",— говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Главный плюс
Главный плюс намыва — его видовые характеристики. "В каждом жилом комплексе ценообразование на квартиры с видом на воду формируется индивидуально. Разница в ценах на квартиры с видом на водный объект может достигать 20%",— говорит госпожа Литвинова.
Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.", согласен: "Цена на видовое жилье выше на 15-20%. Но сейчас освоение только ради вида невыгодно девелоперам, слишком уж велики инфраструктурные затраты: строительство инженерных сетей, дорог".
Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, также полагает, что видовая квартира на побережье будет стоить минимум на 20% дороже аналогичной без вида.
Еще более высокие цифры называет Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: "Расположение на береговой линии влияет на стоимость жилья в сторону увеличения. Стоимость квартиры с видом на воду в среднем на 30-40% выше, чем у соседнего помещения аналогичной площади, но без соответствующих видовых характеристик. В отдельных проектах премиум-класса наценка за вид на воду из окна достигает 45%". Он подсчитал, что в настоящее время в продаже представлено 40 жилых комплексов и апарт-отелей с видами на воду. Общая площадь жилья в них составляет 1,28 млн кв. м (20,6 тыс. квартир).
Директор по PR и рекламе девелоперской компании "Созвездие" и управляющей компании "Статус" Дмитрий Ермышев отмечает: "Крупных земельных участков с готовой для строительства документацией в Петербурге очень мало. Каждый год подготовленной городской земли продается все меньше и меньше. Наличие всей документации по земле — плюс намывной территории. Поэтому земля на намыве становится все более перспективной. Видовые характеристики тоже играют роль, но это более значимо уже для покупателя, нежели для девелопера".
Продуманное обоснование
Николай Пашков указывает на то, что любой проект намыва требует продуманного инфраструктурного обоснования: дорог, линий общественного транспорта, в том числе метро, а также инженерных сетей. Сейчас работы по созданию намывных территорий идут сразу в нескольких направлениях: это "Морской фасад" на Васильевском острове, проект "Новый берег" в Сестрорецке, а также проект намыва в районе "Балтийской жемчужины".
По мнению специалистов аналитического центра компании "Главстрой-СПб", потенциал проектов, связанных с созданием намывных территорий, такой же обширный, как и береговая линия Финского залива. При условии решения административных и инфраструктурных проблем такие земли могут быть привлекательны для строительства комфортного жилья с хорошими видовыми характеристиками. В качестве ближайших ориентиров можно рассматривать Васильевский остров, Курортный и Красносельский районы, Кронштадт, Лахту.
Размер намывных территорий зависит от затрат на их создание, в которые входят не только производственные работы, но и нагрузка в виде строительства инфраструктуры и подведения инженерных коммуникаций, решения экологических вопросов. В связи с этим многие застройщики считают такие проекты малоинтересными и нерентабельными.
Спрос, масштаб девелопера и рентабельность проекта будут решающими в этом вопросе. Если с учетом стоимости земли и работ по намыву, решения всех инфраструктурных и экологических моментов затраты на реализацию проекта покрываются ценой продаж квартир и при этом застройщик еще зарабатывает, то создавать намывные территории имеет смысл. Но в любом случае намыв — это отдельная дорогостоящая история, которая идет параллельно с развитием Санкт-Петербурга. В городе пока достаточно свободных участков для застройки в удаленных районах и бывших промышленных зонах, где можно реализовывать проекты редевелопмента. Много неосвоенных территорий находится в Ленинградской области.
До новых проектов далеко
Впрочем, до новых намывов дело дойдет не скоро. Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE, указывает на то, что в городе есть десятки километров прибрежных территорий, которые требуют редевелопмента: "В центре Петербурге более 30 км прибрежных территорий занято индустриальными зонами. Эти локации также привлекательны, также могут стать потенциальными площадками под застройку недвижимости. На мой взгляд, городу в первую очередь необходимо освоить именно данные территории. Это положительно скажется на внешнем виде города, его туристической привлекательности и на экономике".
С ним не согласен Дмитрий Ермышев: "В городе хватает территорий с потрясающими видовыми характеристиками на залив. Но чаще всего это территория "серого" пояса, реновировать которую значительно дороже, чем намывать новую".
Дмитрий Коновалов подсчитал, что примерная площадь территорий, которые могут быть намыты в черте города, составляет от 1 до 1,5 тыс. га. "Западная часть Васильевского острова и Крестовский остров уже осваиваются застройщиками, перспективными направлениями выглядят Красносельский район, Лисий Нос, Сестрорецк. Стоимость намыва одного гектара обойдется девелоперу примерно в 100 млн рублей",— считает он.
"Что касается стоимости намыва, то разброс цен может быть очень большим — в зависимости от глубины залива, силы течения и прочих факторов. Плюс получение всей документации тоже может стоить по-разному. Продается готовая земля уже значительно дороже, когда все вопросы инженерного обеспечения участков решены. Стоимость квадратного метра намывной земли находится, по нашим оценкам, в пределах $1,5-3 тыс.",— отмечает господин Ермышев.
Господин Фадеев говорит, что при простейшем способе стоимость создания квадратного метра территории практически равна стоимости кубометра песка с учетом доставки с корректировкой на глубину в месте намыва. "В простейшем случае это может составлять $50-70 за "квадрат", однако чем более экологичная технология намыва используется, тем выше стоимость его создания: разница в цене может доходить до пяти и более раз",— резюмирует он.