Редевелопмент промышленных территорий позволяет найти точку пересечения интересов государства и бизнеса. Условия для освоения промзон под городскую застройку создаются на государственном уровне и адаптируются местными властями. Собственники высвобожденных промышленных территорий и инвесторы получают льготы и поддержку, проявляя инициативу в их освоении. Это позволяет менять город на условиях, выгодных обеим сторонам процесса.
Первыми темой редевелопмента промышленных зон в России заинтересовались урбанисты в поисках ответа на вопрос о создании единой комфортной городской среды. Чуть позже потенциал площадок под неработающими фабриками и заводами осознали девелоперы. Сначала в крупных городах, Москве и Санкт-Петербурге, где из-за высоких относительно средних по стране темпов строительства быстрее заканчивались места для новых зданий. Города могут расти в ширину, но возможности для этого ограниченны, поэтому появилась необходимость редевелопмента неэффективно используемых территорий в черте города. В поисках решения проблемы, связанной с нехваткой свободных участков под застройку в границах центральных районов, местные власти обратили внимание на промзоны. "Промышленные зоны во всех крупных городах России с учетом уплотнения застройки и высвобождения неэффективно используемых земельных участков стали почти единственной альтернативой для девелоперов",— отмечает генеральный директор "РТ-Стройтех" Мария Чернякова.
В период индустриализации промышленные предприятия во всем мире размещали в срединной части городов. "Это было удобно в том числе с точки зрения транспортной доступности заводов и фабрик",— напоминает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. В современных условиях большинство предприятий закрылось, часть переехала из города. Одна из причин — высокая стоимость земли в центре, из-за которой увеличивается арендная и налоговая нагрузка. Параллельно изменение приоритетов в развитии города осложнило логистику, так как власти стали регламентировать доступ в центральные районы грузового транспорта.
Оставаясь не освоенными заново, городские территории промзон формируют криминогенную обстановку. "Срок службы зданий превышает 100 лет, а общество меняется в течение десятилетия. Большие участки застройки, не соответствующей современной жизни, создают неблагоприятную городскую среду, могут быть источником загрязнений",— отмечает руководитель департамента исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Он приводит пример 1990-х годов, когда представители криминального сообщества активно осваивали пространство, наиболее очевидно не соответствовавшее новой реальности (автосервисы и ангары в промзонах, бывшие заводы).
Площади промышленных территорий в двух столицах сопоставимы. В старых границах Москвы это 17% площади города — 208 промзон на 18,8 тыс. га. В Санкт-Петербурге их около 18,9 тыс. га. Сейчас примеры реализованных проектов редевелопмента есть во всех крупных городах страны. В Москве это "Москва-Сити", в Санкт-Петербурге — один из популярных торговых центров города, "Галерея", занимает часть участка бывшей пуговичной фабрики Копейкиных. В Волгограде организован бизнес-центр в отреставрированном здании бывшей конторы царицынского склада Жигулевского пивоваренного завода, в Перми бывшая фабрика-кухня (кормила Мотовилихинский центральный кооператив) стала торговым центром "Горный хрусталь", в Новосибирске помещение бывшей кирпичной мельницы превратили в лофт. Есть пример редевелопмента с сохранением производственных функций — таким образом был обновлен один из цехов Челябинского трубопрокатного завода.
Как освоить промзону
По словам Марии Черняковой, политика властей в области развития транспорта, социальной инфраструктуры, благоустройства городов стимулирует освоение промзон. "Чтобы поддержать инвесторов, власти на законодательном уровне создают благоприятные условия для вовлечения в оборот промышленных территорий, находятся в диалоге с бизнесом",— уточняет госпожа Чернякова, добавляя, что задача городских властей не в том, чтобы вывести все промзоны за пределы города. "В том, чтобы обеспечить их комплексное развитие для создания гармоничной городской среды, в том числе содействие развитию инновационного производства",— приводит пример глава "РТ-Стройтех".
Законодательство совершенствуется в масштабе страны. В 2016 году президент Владимир Путин подписал закон о комплексном развитии промышленных зон. "Документ дает четкое определение промышленной зоны, и устанавливает условия, при которых в отношении таких территорий может быть принято решение о комплексном развитии",— пояснили в пресс-службе Минстроя, подчеркнув, что в законе прописаны все этапы этого процесса, включая механизм вовлечения в него всех собственников земельных участков или недвижимости в границах территории промзоны. По данным Минстроя, 55 субъектов России представили перечни промышленных территорий, подлежащих комплексному развитию по инициативе органов местного самоуправления: это 974 земельных участка общей площадью 32,1 тыс. га. Проблемы, связанные с многочисленностью собственников объектов недвижимости и земли в рамках промзон,— одно из существенных препятствий в их освоении. У собственников могут различаться взгляды на эксплуатацию бывшей промышленной территории, и попытки найти компромисс могут растянуться на годы. Поэтому власти, создавая условия по вовлечению промышленных территорий в оборот, делают акцент на том, чтобы решения о развитии промзон меньше зависели от настроений собственников. Например, город может принять решение о том, что промзону необходимо реанимировать, уведомить собственников и за отведенное время они должны принять решение.
Мария Чернякова отмечает, что наряду с проблемами по поиску компромисса между собственниками трудности в проектах редевелопмента часто вызывает необходимость проводить дополнительные мероприятия по подготовке бывшей промышленной площадки к застройке. "Ликвидировать последствия производственной деятельности, провести рекультивацию земли",— перечисляет она, добавляя, что, даже если собственники участков в промзоне договорились между собой, их намерения по развитию должны совпадать с планами городских властей на эту территорию. По словам госпожи Черняковой, современные изменения в законодательство в части комплексного и устойчивого развития промышленных территорий позволяют подойти к решению этих проблем.
Подготовка к городской застройке промзоны увеличивает затраты девелопера, подтверждают консультанты. "Но такие проекты привлекают инвесторов сравнительно низкой ценой приобретения участка, расположенного в границах сформированной городской инфраструктуры, обеспеченного инженерной инфраструктурой",— отмечает старший консультант отдела стратегического консалтинга CBRE Мария Демшина, добавляя, что редевелопмент промзон обычно поддерживают местные власти, заинтересованные в качественном развитии городской среды. Среди мер поддержки — налоговые льготы, софинансирование.
Это актуально в условиях стандартной схемы работы над проектом редевелопмента промзон, подчеркивает Мария Чернякова. Финансовая нагрузка на девелопера возникает сразу — покупка площадки обходится в 20-30% от общего объема расходов. "В этот момент проект не приносит выручку, но в него необходимо закладывать риски реализации — приобретаемый земельный участок будет территорией развития, и разрешенный объем застройки станет известен не сразу",— объясняет Мария Чернякова. Поэтому участие правообладателя участка в проекте в виде вклада имущества (земли) позволяет достичь максимальной эффективности. "Девелопер снижает затраты на этапе высоких градостроительных рисков, а собственник участка получает долю в ликвидном проекте",— приводит пример госпожа Чернякова.
Польза для города
Осваивая бывшие промышленные территории, город получает новое пространство, в том числе для градостроительных экспериментов, и партнеров для их реализации. Чтобы использовать пространство максимально эффективно, чиновникам приходится проявлять стойкость, одобряя застройку. Так, наибольшим спросом у инвесторов пользуются жилые проекты, но задача города — создавать рабочие места, совершенствовать транспортную инфраструктуру. "Ключевой задачей становится грамотное зонирование всех территорий застройки",— уточняет Надежда Косарева.
В поиске оптимальных решений сложных проблем, таких как проекты комплексной застройки территории, инициатива собственников промышленных объектов оказывается очень кстати. Госкорпорация "Ростех" — крупнейшая российская промышленная корпорация, которая работает над созданием высокотехнологичных производств в стране. Необходимым и сопутствующим процессом является высвобождение избыточных, неиспользуемых площадей, которые можно использовать для строительства инновационных центров и создания современной городской среды. Предыинвестиционной подготовкой земельно-имущественных комплексов "Ростеха" занимается ее дочерняя компания АО "РТ-Стройтех". Сейчас она принимает заявки на участие в конкурсе по выбору инвестора на реализацию масштабного проекта по строительству жилья и всей необходимой инфраструктуры в Санкт-Петербурге. В текущем году АО "РТ-Стройтех" планирует провести еще шесть-восемь конкурсов, предложив инвесторам проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Компания активно развивает девелоперское направление деятельности как более эффективное средство получения дохода для корпорации и ее организаций по сравнению с продажей имущества в существующем виде. "Девелопмент — это серьезный инструмент обеспечения финансирования основной производственной деятельности корпорации и для комплексного подхода к оптимизации и реновации ее производственных мощностей",— говорит Мария Чернякова.