У каждого пятого жителя Московского региона есть участок земли за городом, на котором можно построить дом. Строить самому до 20% дешевле, чем купить сопоставимую по площади квартиру в Москве. Покупателей интересуют готовые объекты в коттеджных поселках, только если они обходятся в ту же сумму, что самостоятельное строительство, утверждает генеральный директор "Гео Девелопмент" Максим Лещев.
Фото: Гео Девелопмент
— Когда вы заметили первые признаки трансформации рынка загородной недвижимости? В чем они заключались?
— Сигналы появились еще в предыдущий кризис, в 2009 году: коттеджные поселки умерли вместе с платежеспособным спросом на загородную недвижимость. Тысячи домов простаивали, и в таком же объеме раскупались участки. Был очень популярен миф о том, что построить дом самостоятельно можно легко и непринужденно, не переплачивая за маржу девелопера. Но кто-то строит быстро, кто-то — десять лет. Из-за этого до сих пор остались поселки, построенные наполовину — в них никого не покидает ощущение жизни в вечной стройке.
— Как дальше развивалась ситуация?
— Спрос размывался, вместо готовых домов покупатели продолжали выбирать землю под застройку. В итоге сейчас большинство из тех, кто мог позволить себе загородную недвижимость, уже удовлетворили эту страсть. По данным Росреестра по Московской области, с 2000 по 2017 год было куплено 4 млн участков. То есть земля, на которой в перспективе может быть построен дом, есть примерно у каждого пятого жителя Московского региона. А это те же самые покупатели, которые могли бы купить готовые коттеджи. Поэтому девелоперов загородной недвижимости все меньше и меньше. Стабильным остается спрос только на штучные, эксклюзивные предложения или качественные объекты рядом с Москвой. Такой вариант востребован как первое жилье. Если он на первичном рынке и оказывается дешевле, чем квартира, покупатель принимает решение в пользу дома.
— Если спрос все-таки есть, почему объем загородного строительства не растет?
— Потому что в этом практически нет смысла для девелопера. Чтобы построить коттеджный поселок "под ключ", нужно вложиться по полной — и с точки зрения финансирования, и усилий, а выручку в два раза больше, чем инвестиции, уже не получишь.
Тем более спрос на коттеджи без отделки упал, но востребованы коттеджи "под ключ" в ближайшем Подмосковье. Ликвидны эксклюзивные объекты в ценовом сегменте выше 50 млн руб. за объект, но это не массовые продажи, и качество должно быть выше цены, а место — выдающимся.
"Народные девелоперы" (небольшие частные застройщики), которые строят с маржей 50-80%, хорошо себя чувствуют, отстраивая один-десять коттеджей в год, но крупным компаниям застройка интересна, только если можно зарабатывать на земле с использованием своих строительных мощностей.
Покупатели стали настолько требовательными, что дома под отделку не пользуются спросом — их покупают, если цена равна той, в которую покупатель оценивает самостоятельное строительство. Коробку можно построить сейчас за 16-18 тыс. руб. за 1 кв. м. А объекты "под ключ" востребованы для многих покупателей, которые с радостью не будут делать ремонт. К тому же на первичном рынке предложений "под ключ" в сегменте до 10 млн руб. совсем немного.
— Зачем продавать землю участками без подряда по низким ценам, вместо того чтобы подождать улучшения ситуации?
— Это не бизнес, а выход из сложившейся ситуации, в которой оказался землевладелец. Положение осложняют нововведения в законодательство, в частности о комплексном устойчивом развитии территорий, которые заполонили всю Московскую область и значительно обременили бизнес лендлордов. Земля тянет собственников, особенно крупных массивов, налогами (1,5% от кадастровой стоимости для юридических лиц, 0,3% — для физических лиц). Это 10-40 тыс. руб. в год за дачный участок в среднем — если территории исчисляются гектарами, то набегает приличная сумма.
Пять лет назад спрос был другой и банки кредитовали загородные коттеджные проекты, сейчас получить доход от такого бизнеса могу далеко не все.
Незастроенные участки в ближайшем Подмосковье и новой Москве сейчас покупают хорошо, так как загородное жилье, построенное самостоятельно, обходится дешевле, чем квартира. — Как изменилось отношение покупателей к загородной недвижимости — можно сказать, что жизнь за городом востребована так же, как, например, в США?
— Этот процесс идет, и он будет более интенсивным по мере освоения, например, территорий Новой Москвы, где уже сейчас преимущественно малоэтажная застройка. Жить в собственном доме круто, удобно, туда тянется метро, развивается транспортная и социальная инфраструктура. Дача по-прежнему остается непременным атрибутом: она "должна быть" в каждой семье — эта установка еще актуальна, и она обеспечивает спрос на землю подальше, от 30 км от города. В городе, например, нечего делать летом с детьми, а за городом другая обстановка. Сейчас дачи уже не про шашлыки и пиво, а про семейные радости проживания. Люди формируют сообщества, ездят друг к другу в гости, обретают общие интересы.
— Что должно произойти, чтобы девелоперы снова стали строить загородные дома?
— Должен вернуться спрос, но таких предпосылок пока нет. За прошедшие два года цены на квартиры упали и продолжают снижаться. Тем, кто выбирает первое жилье, загородный рынок готовых домов с отделкой обычно подходит в меньшей степени, но на рынке участков без подряда в этом случае можно сэкономить даже с учетом снизившихся цен на квартиры, поэтому спрос устойчивый. Второй дом, или дача,— другая проблема для девелоперов: новый дом можно построить за три месяца и дешево, если оформлять документы позже или действовать без них.
Пока спрос есть на дорогие эксклюзивные роскошные дома в эксклюзивных местах или на объекты близко к Москве по цене до 15 млн руб. за новый построенный "под ключ" дом площадью более 200 кв. м, таунхаусы в копирующем городскую среду месте в развитых населенных пунктах с хорошей инфраструктурой (до 15 км от МКАД), и земля без подряда (до 30 км от МКАД) по 250-400 тыс. руб., где можно построить дом для постоянного проживания.
В будущем девелоперы будут строить коттеджные поселки в абсолютно новых форматах и концепциях. Не исключено, что будут развиваться поселки для определенного круга лиц, то есть для организованных сообществ.