|
Торопливость наказуема |
Сроки и штрафы
У каждого банка свой минимальный срок, в течение которого получатель кредита не имеет права на его досрочное погашение. Банки, работающие по программе КБ "Московское ипотечное агентство" (МИА, кредитный портфель около $15 млн), предусматривают досрочное погашение не ранее чем через три месяца. Банки, работающие с банком "Дельта-Кредит" (кредитный портфель $42 млн),— через шесть месяцев. Ряд банков, работающих по собственным программам, например Собинбанк (кредитный портфель $5 млн) или "Райффайзенбанк",— только через год.
Размер налагаемых за досрочное погашение санкций также отличается. МИА и его банки-партнеры требуют 5% (но не более $2 тыс.) с досрочно погашаемой суммы, если это происходит в течение трех лет после выдачи кредита. По истечении этого срока санкции не применяются. "Дельта-Кредит" не применяет штрафные санкции только по одной из семи ипотечных программ — "Дельта-Вариант" (кредитование с переменной процентной ставкой). По остальным программам (базовая, кредиты на покупку коттеджей, строящегося жилья и ремонтные работы) с первого по пятый год штраф составляет 3% от досрочно погашаемой суммы, в шестой и седьмой годы — 1%, с восьмого по десятый штрафы не взимаются. В банках, осуществляющих ипотечное кредитование по собственным программам (Собинбанк, "Райффайзенбанк"), штрафные санкции не предусмотрены вообще.
Как сообщил "Деньгам" президент банка "Дельта-Кредит" Николай Шитов, банк рассматривает возможность отмены штрафных санкций. Пока же "Дельта-Кредит" исключает из кредитных договоров этот пункт только в период действия специальных промоушн-акций. Например, клиентам, получившим кредит до конца этого года, о штрафах в случае досрочного погашения можно не беспокоиться.
Заместитель гендиректора МИА Олег Соколов, напротив, считает, что штрафы необходимы. Впрочем, для этого у МИА есть веские причины. Облигационный заем на $40 млн, размещенный банком, обеспечивается выданными кредитами. Досрочно погашаемый кредит становится, по банковской терминологии, нестандартным, или некачественным. МИА надлежит в течение 75 дней обеспечить его замену на стандартный или выкупить необеспеченные облигации.
В отношении срока, в течение которого досрочное погашение невозможно, ипотечные операторы более единодушны — отменен он не будет. По словам Олега Соколова, банки просто не желают иметь дело с людьми, "использующими ипотечное кредитование для отмывания денег, ухода от уплаты налогов или иных сомнительных операций". Очевидно, имеются в виду варианты, когда налогоплательщик объясняет в налоговых органах появление денег на покупку квартиры ипотечным кредитом, демонстрируя соответствующий договор. Затем он досрочно погашает кредит наличными и становится законным собственником недвижимости. По словам начальника ипотечного отдела Оргбанка Сергея Духова, "отсутствие тотального налогового контроля пока позволяет проводить такие операции".
Досрочно гасить кредит можно не единовременно, а, скажем, внося дополнительные суммы сверх обязательного ежемесячного платежа. Но эта дополнительная сумма должна быть выше предусмотренного банком так называемого порогового уровня. В МИА этот уровень составляет $2 тыс., а, например, в Собинбанке — $3 тыс. Для тех, кто добровольно увеличил свои ежемесячные платежи, существует несколько схем перерасчетов выплат. Можно сократить срок погашения кредита — платить те же проценты, но меньшее количество месяцев. Можно сохранить прежний срок погашения кредита, но уменьшить проценты. За исключением МИА, придерживающегося только второй схемы, ипотечные операторы предлагают оба варианта. При этом кредитополучателям стоит иметь в виду, что страховые взносы (от 0,5 до 1,5% от непогашенной суммы кредита) уплачиваются за год вперед и перерасчету не подлежат.
Холодный расчет
Для сомневающихся, стоит ли заниматься досрочным погашением ипотечного кредита, приведем конкретный расчет на примере базовой программы банка "Дельта-Кредит".
На квартиру стоимостью $60 тыс. предоставляется кредит в размере $45 тыс. на 10 лет под 15% годовых. За 10 лет за кредит придется заплатить $87 420, то есть на проценты и страховку придется $42 240. Через год после получения кредита можно заплатить оставшиеся $40,5 тыс. и $1,2 тыс. штрафа. Таким образом, банк не получит от вас $36,8 тыс., которые вы должны были отдать ему в течение девяти лет.
Можно ли было распорядиться $40,5 тыс. более эффективно? При нынешних процентных ставках по валютным депозитам (в среднем 6%) и начислением процента на процент за девять лет можно заработать не более $28 тыс. Отметим, что мы специально не рассматриваем возможность вложения в более высокодоходные финансовые инструменты, так как они являются более рисковыми.
Существует еще одна причина, которая может повлиять на решение досрочно погасить ипотечный кредит. Сейчас кредиты выдаются под 12-15% годовых в валюте. Не исключено, что через несколько лет ставки снизятся до мировых стандартов — 3-7%. Именно тогда проблема досрочного погашения кредита может стать более чем актуальной. Платить по кредиту больше, чем другие, никто не захочет. В этом случае целесообразно будет, разорвав старый договор, получить новый кредит — может быть, даже в этом же банке, но уже под другой процент.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ