|
Назад, на зимние квартиры |
Новостройки
Руководитель департамента первичного рынка компании "Московская городская служба недвижимости" (МГСН) Виталий Ситников итоги ноября охарактеризовал обтекаемо: "Мы наблюдаем замедление темпов роста цен". На самом деле роста как такового в общем-то и не было. Средняя цена на "панель" осталась на уровне $700 за метр общей площади в районах массовой застройки и $900 — в районах точечной. Причем, если квартиры в Бутове, Марьине, Митине, Загорье по-прежнему пользовались высоким спросом, то желающих купить квартиру в "точках" даже по ценам предыдущего месяца в ноябре стало значительно меньше. В первой половине месяца продажи упали в среднем почти на 15%, затем ситуация выравнялась, и объем реализации почти достиг уровня октября. В декабре, на который традиционно приходится пик продаж, риэлтеры ожидают рост количества заключаемых сделок на 15-20%, но при этом на рост цен не рассчитывают.
Стоит отметить ряд закономерностей, с которыми связано увеличение объема продаж. Наибольшей популярностью новостройки пользуются на стадии работ нулевого цикла, когда квартиры в будущем доме только поступают в продажу. Во-первых, на этом этапе жилплощадь стоит дешевле всего (к окончанию строительства новостройки дорожают на 10-15%). Учтем также рассрочку, предоставляемую застройщиками. Во-вторых, на старте продаж покупателям предоставляется максимальный выбор квартир. В-третьих, существует отложенный спрос на новостройки. Всегда находится определенное количество покупателей, которые ждут, когда начнется возведение нового дома в районе той или иной станции метро. Как только это происходит, они спешат употребить деньги, отложенные на покупку новой квартиры, по назначению.
Кроме того, в Москве существует определенный дисбаланс в распределении объемов строительства по административным округам. Северный, Западный и Юго-Западный округа перегружены жилищным строительством, а в обжитых районах Восточного и Юго-Восточного округов новостроек явно не хватает. Косвенным образом это подтверждает и маркетинговая политика риэлтерских компаний, занимающихся выкупом площадей в новостройках для их последующей перепродажи. Например, упомянутая уже МГСН, имевшая свободные средства и выбор между несколькими районами точечной застройки, предпочла вложиться в покупку 30 тыс. кв. м жилья в Перове. И, по словам Виталия Ситникова, об этом не жалеет — продажи идут более чем успешно.
На рынке монолитных новостроек серьезных изменений в ноябре тоже не произошло. Цены остались на прежнем уровне, однако объем продаж пусть и незначительно, но увеличился (в среднем на 6-7%). Этому росту в немалой степени способствуют предновогодние промоушн-акции, устраиваемые компаниями-застройщиками, возводящими дома бизнес-класса. Например, департамент инвестиционных программ строительства Москвы объявил, что до конца года вводит пятипроцентную скидку на все квартиры в доме на Можайском шоссе, компания "Дон-строй" предлагает "100 лучших квартир по специальным предновогодним ценам", а компания "Квартал" обещает покупателям квартир в ее доме на Ленинском проспекте оплатить дизайн-проект и работы, связанные с отделкой.
Вторичный рынок
Ноябрь был неплохим месяцем для риэлтеров — предложение квартир на вторичном рынке достигло 22 тыс., что является самым высоким показателем ноября за последние три года. Покупатели не отстают от продавцов и активно скупают предлагаемые квартиры, что и обеспечило сохранение цен на уровне октября. Правда, в отношении дальнейших перспектив риэлтеры иллюзий не питают. Годовой пик продаж традиционно приходится на ноябрь-декабрь — и продавцы, и покупатели торопятся завершить сделки до новогодних праздников. Однако после них ситуация может существенно измениться.
Дело в том, что большинство сделок на вторичном рынке связано с расселением квартир и покупкой альтернативного жилья. При этом нужно организовывать целую цепочку последовательных продаж, иногда более десяти, и процесс затягивается на несколько месяцев. Квартиры под расселение, выставленные на продажу в сентябре-октябре, нашли своих покупателей — сделки по этим заявкам будут завершены до конца года. Но заявки на продажу, поданные в ноябре, особенно в конце месяца, большого покупательского внимания не привлекают. В начале следующего года это наверняка приведет к ощутимому дисбалансу между спросом и предложением. По мнению директора департамента вторичного жилья компании "Миэль-Недвижимость" Романа Мурадяна, в результате к весне рост продаж существенно затормозится, а цены могут поползти вниз.
 |
 |
Что касается предпочтений покупателей, то наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры в Юго-Западном, Западном и Северном округах, а также квартиры в сталинских домах на Ленинском, Кутузовском, Ленинградском проспектах и в центре города. По-прежнему хорошо расходятся небольшие квартиры в пятиэтажных и девятиэтажных панельных домах во всех городских округах. Впрочем, если дело будет идти к затовариванию прежними темпами, то спрос упадет и на эти сегодняшние хиты вторичного рынка.
Аренда
Ожидаемого снижения арендных ставок в дешевом сегменте рынка в ноябре так и не произошло. Снять приличную однокомнатную квартиру недалеко от метро на периферии города дешевле чем за $250 в месяц по-прежнему проблематично. В двух-трех станциях от кольцевой линии по наиболее престижным направлениям (запад, северо-запад, север) за аналогичное жилье попросят не менее $350 в месяц. По остальным направлениям квартиру можно найти и за $300. Но если это центральная часть города, то арендная ставка в $400 представляется крайне выгодным предложением. Ставки на двухкомнатные квартиры выше в среднем на $150-200, на трехкомнатные — на $250-300. Арендаторам, не имеющим возможности снять квартиру за такие деньги, риэлтеры настойчиво советуют подождать. В декабре владельцы квартир должны "прогнуться" — если не получается сдать квартиру до 15-20 декабря, поиск клиента затягивается, как правило, до начала февраля.
На рынке элитной аренды в ноябре основной спрос пришелся на загородные коттеджи. Впрочем, речь идет не о стандартном долгосрочном контракте. Заявки поступают на непродолжительную аренду — от двух-трех до 14 дней. Дело в том, что состоятельные клиенты уже в ноябре начали планировать мероприятия, связанные с празднованием Нового года, и, по словам начальника отдела компании МИАН Ирины Бобко, идея арендовать под эти цели загородный особняк в этом году пользуется небывалым успехом.
Ставки краткосрочной аренды низкими назвать нельзя. Приличный домик с несколькими спальнями, бассейном, небольшим парком, обычно сдающийся за $5 тыс. в месяц, можно арендовать на сутки за $1 тыс. Но здесь стоит учесть, что владельцы коттеджей серьезно опасаются, что их недвижимости будет причинен серьезный ущерб — ведь арендаторы собираются использовать ее исключительно для того, чтобы от души повеселиться. Кроме того, коттеджи, как правило, арендуются в складчину каким-то коллективом, и в пересчете на одного празднующего ставка уже не выглядит столь устрашающей.
Что касается респектабельных (стоимостью от $3 тыс. в месяц) квартир в Москве, то риэлтеры отмечали, что соотношение количества заявок от арендодателей и арендаторов изменилось в прошедшем месяце в пользу последних. Но это только кажущийся рост спроса. Дело в том, что намерения владельцев квартир всегда серьезны, а среди потенциальных съемщиков немало тех, кто просто устраивает себе познавательную экскурсию по рынку аренды жилья с целью прицениться.
Более объективным является другой показатель — срок от подачи заявки на сдачу квартиры до заключения сделки. В ноябре этот период увеличился. В среднем меблированную трехкомнатную квартиру площадью 120 кв. м с подземным гаражом, круглосуточной охраной и арендной ставкой в $5 тыс. в ноябре сдавали после почти трехмесячного ожидания. В октябре реальный клиент на подобное жилье находился за два с половиной месяца.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ