|
Новые деньги под старые проценты |
 |
| Фото: ДМИТРИЙ ЛЕБЕДЕВ, "Ъ" |
Неправильный конкурс
Извечный вопрос столичных властей, за что отдавать инвесторам городскую землю под жилищное строительство — за деньги или долю построенного жилья, в ноябре обрел новое звучание. Напомним, что весной этого года мэрия решила, что практика расплаты за землю квартирами не отвечает интересам города, и перешла на денежные расчеты. Была создана городская конкурсная комиссия под руководством вице-мэра Валерия Шанцева, которая выставляла на тендер право застройки того или иного участка. Побеждала компания, предложившая наибольшую сумму. Деньги, причем в полном объеме, необходимо было перечислить в городской бюджет в течение десяти дней после объявления результатов конкурса. Вырученные средства мэрия собиралась направлять на строительство домов для очередников.
Последний конкурс по этой схеме был проведен в конце мая. Победители заплатили в среднем 40% от себестоимости строительства. Не обошлось и без скандала. Компания "Ингеоком" получила право на застройку коммерчески самого привлекательного участка в районе Остоженки, предложив меньше денег, чем ее конкурент — компания "Юниформстрой". После этого последовала длительная пауза — следующий конкурс был проведен только в ноябре. Но, как оказалось, по его условиям строители снова должны были предлагать городу не деньги, а долю построенного жилья. Свою непоследовательность городские власти объяснили тем, что это экстренный случай — понадобилась жилплощадь для переселения жильцов ветхих домов (по условиям конкурса до начала строительства инвестор должен был за свой счет обеспечить их переселение).
Ноябрьский конкурс можно было бы считать просто исключением из правил, если бы не одно "но". Денежные конкурсы не проводились, не проводятся и пока даже не планируются.
Причин, по которым столичные власти игнорируют собственное решение, может быть несколько. Во-первых, возврат к прежней схеме могут лоббировать строительные компании, заинтересованные в том, чтобы расплачиваться за участки не до, а после завершения строительства. В этом случае за землю фактически расплачиваются не компании, а покупатели квартир, приобретающие их еще на этапе строительства. Кроме того, распределение земельных участков по конкурсной схеме контролируется Валерием Шанцевым, по долевой — Владимиром Ресиным. Не исключено, что именно этим противостоянием и объясняются колебания мэрии, никак не решающейся де-факто перейти к масштабному проведению денежных аукционов.
Генерал остался строителем
В минувшем месяце произошла крупнейшая в этом году сделка на строительном рынке Москвы. Компания "Реал Трейд" приобрела на конкурсе, проведенном РФФИ, 49,17% акций холдинговой компании "Главное всерегиональное управление строительства (ГВСУ) 'Центр'". ГВСУ "Центр" до 1998 года являлось структурным подразделением Минобороны, затем было акционировано. 68,3% акций компании получил РФФИ, 25,5% — Минимущество, остальные 6,2% поделили между собой Минобороны и руководитель компании генерал-майор Владимир Стратий. Компания возводит около 200 тыс. кв. м монолитного и панельного жилья (так называемая 111-я серия), а также объекты инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Годовой оборот компании — около 2,5 млрд руб.
Всего в конкурсе РФФИ участвовало десять компаний. Стартовая цена лота — 70 млн руб.— в результате торгов выросла более чем в семь раз, составив $507 млн руб. Победителем была объявлена компания "Реал Трейд". Компания, естественно, подставная, созданная именно для участия в конкурсе — во всяком случае, официально опрошенные "Деньгами" представители строительных компаний заявили, что впервые о ней слышат. Неофициально же сообщили, что за ней стоит руководитель ГВСУ "Центр" Владимир Стратий. Учитывая, что он уже располагал несколькими процентами ГВСУ, в итоге он получил то, что хотел: контрольный пакет акций компании.
Целесообразность такой покупки с точки зрения приобретения собственности весьма сомнительна. Дело в том, что ГВСУ "Центр" является холдинговой компанией, владеющей пакетами акций в нескольких десятках дочерних структур — домостроительных комбинатах и строительно-монтажных управлениях. Однако почти во всех "дочках" холдинг является миноритарным акционером, а контрольными пакетами располагают РФФИ, Минимущество и Минобороны. К тому же господин Стратий и без контрольного пакета полностью контролировал финансовые потоки подведомственной ему компании — госструктуры в управлении ГВСУ "Центр" фактически не участвовали.
Причина, заставившая генерала приватизировать за немалую сумму свое предприятие, заключается в другом. Помимо "Реал Трейд" в конкурсе участвовали и другие компании, в том числе представлявшие интересы весьма серьезных игроков строительного рынка Москвы: "Интеко" (принадлежит жене столичного мэра Елене Батуриной), "Система Галс" (принадлежит АФК "Система" Владимира Евтушенкова) и СУ-155 (контролируется заместителем Владимира Ресина Михаилом Балакиным). Можно не сомневаться, что в случае приобретения кем-либо из них госпакета акций ГВСУ "Центр" господину Стратию пришлось бы распрощаться с контролем над компанией. Выход был только один: пойти на разорительные траты и перекупить выставленный на аукцион лот.
Новые деньги для ипотеки
Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" (МИА), принадлежащий правительству Москвы и реализующий его ипотечную программу, в ноябре завершил размещение первого выпуска облигаций на сумму 2,2 млрд руб. Событие само по себе неординарное — это первый облигационный заем в России, средства от размещения которого в полном объеме пойдут на ипотечное кредитование.
Сам по себе МИА не кредитует население, это оптовый банк, который предоставляет средства банкам-партнерам, работающим по его ипотечной программе. Стандарты программы имеют следующие параметры. Кредит предоставляется в размере 70% от стоимости квартиры. Процентная ставка, под которую банки-партнеры кредитуют население,— 15% годовых в валюте (самим банкам МИА предоставляет средства под 11%). Отличительная черта ипотечной программы МИА — кредиты предоставляются только на десять лет, ни больше ни меньше (о причинах можно прочитать в статье на стр. 96 в заметке "Условия досрочного").
Среди банков--партнеров МИА есть и один исключительный — "Дельта-Кредит", реализующий свою собственную ипотечную программу. В ноябре МИА подписал с ним соглашение о предоставлении кредита на сумму $20 млн. По условиям соглашения "Дельта-Кредит" возьмет на себя не только обслуживание населения по стандартам МИА, но также и все риски, связанные с невозвратом кредитов.
Стоит отметить, что объем поступающих на ипотечный рынок денег увеличивается с каждым месяцем. Тем не менее к сколько-нибудь существенному снижению процентных ставок это не приводит. 15% годовых в валюте по-прежнему остается доминирующей процентной ставкой в России.
Богоугодная стройка
Два месяца назад столичные власти приняли решение о воссоздании на территории музея-заповедника "Коломенское" деревенских изб, боярских теремов, трактиров и прочих находившихся на его территории в XVI-XIX веках строений. Общая площадь застройки должна составить 27 тыс. кв. м, причем половину строений планируется использовать в качестве музейных экспонатов, половину — для коммерческих целей. Решение столичных властей вызвало шумную дискуссию о разумности застройки Коломенского, которая продолжается до сих пор.
В ноябре столичные власти приняли совершенно обратное решение, но уже в отношении другой заповедной зоны — Косинского природного и исторического памятника. Правительство Москвы отменило собственное постановление 1997 года, согласно которому на территории заповедника должны были быть "воссозданы часовни, купальни и другие постройки, необходимые для возобновления богослужений и для паломничества верующих на озеро Святое (находится на территории заповедника.— Ъ), а также церковно-приходской школы, домов причта, часовен и других объектов культового назначения".
Решение принималось по инициативе приходов Успенского, Никольского и Тихоновского храмов в Косине Московского патриархата РПЦ. Однако дело у святых отцов не заладилось, столичные власти так и не профинансировали запланированные работы, а своих денег у церкви не нашлось. Теперь территория вокруг Святого, Черного и Белого озер будет заново распланирована, соответствующее поручение правительство Москвы отдало префектуре Восточного административного округа.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ