Недвижимость нашла фундамент

Участникам девелоперского рынка привычно ощущение американских горок: вроде только вчера еще находился на самом верху, а уже сегодня катишься вниз. Но это не позволяет расслабиться — после каждого кризиса на рынке появляются новые компании, а те, которые остаются, меняются кардинально.

Очередная зона турбулентности, в которую российская экономика попала в конце 2014 года, могла серьезно сузить список застройщиков жилья, как это случилось в предыдущий кризис. Самые мрачные прогнозы относительно падения продаж квартир на первичном рынке, к счастью, не оправдались. В этот раз косвенную поддержку девелоперам жилых комплексов оказало государство, решившее субсидировать ставки по ипотечным кредитам. Поддерживая таким образом спрос, власти смогли существенно оживить рынок.

Затем последовали другие заметные изменения: конкуренция заставила многих застройщиков начать строить жилые комплексы европейского уровня со всей необходимой инфраструктурой по приемлемым ценам за квартиры. Такие проекты оказались привлекательны для банков, которые готовы выдавать кредиты девелоперам на строительство современных жилых комплексов. "Наша стратегия как раз и заключается в кредитовании самых современных проектов на рынке жилищного строительства, работе с профессиональными застройщиками",— рассказывает исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Денис Ковриженко.

Рекорды ставит и рынок ипотеки. По прогнозам АИЖК, по итогам 2017 года объем выданных в России ипотечных кредитов достигнет 1,8 трлн руб. К концу будущего года, по некоторым прогнозам, эта цифра может достигнуть небывалых для этого рынка величин — 2,5-3 трлн руб. Практически все опрошенные "Ъ" банкиры считают, что рост объемов ипотечного кредитования в нынешнем году продолжился в том числе благодаря "эффекту Сбербанка" — так эксперты охарактеризовали предпринятые госбанком действия по снижению ставок для заемщиков. Базовая ставка, от которой Сбербанк в текущем году стал рассчитывать средние ставки ипотеки, снизилась до 9,5% годовых: при покупке квартиры в новостройке этот показатель составил 7,4-10%, на вторичном рынке — 8,9-10%, первоначальный взнос — 15%. Вслед за Сбербанком, на чью долю приходится 52% ипотечных кредитов, выданных в первом квартале 2017 года, ставки снизили другие банки. "Как для покупателей, так и для застройщиков это стало позитивным сигналом",— делится своими наблюдениями председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

Развитие ипотеки за какие-то три года кардинально изменило ситуацию на рынке. Как отмечают в ЦИАН, покупательский спрос со вторичного рынка переместился в сегмент новостроек. Эксперты объяснили причины изменения тренда: благодаря программе субсидирования ипотеки в большинстве случаев при покупке жилья на первичном рынке ставки оказались на 1,5-2 процентных пункта ниже, чем во вторичном сегменте. Кроме того, девелоперы постоянно подогревали спрос скидками и акциями, охотнее торговались, чем собственники квартир в готовых домах.

Еще один заметный тренд на рынке жилищного строительства — перераспределение спроса между регионами. По подсчетам ЦИАН, в Москве в 2016 году было зарегистрировано почти 50 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — это на 55,7% больше, чем в 2014 году. В Подмосковье, напротив, за аналогичный период количество ДДУ сократилось на 18,7%, до 92,1 тыс. "В Москву стали возвращаться москвичи, которые раньше не могли купить жилье в пределах МКАД из-за его дороговизны, поэтому приобретали квартиры в ближайшем Подмосковье",— говорит Ирина Доброхотова. В других регионах ситуация также оказалась неоднородной — например, в Санкт-Петербурге в 2016 году было заключено 57,5 тыс. договоров с дольщиками, что на 13% больше, чем годом ранее, в то время как в Ленинградской области, где было подписано чуть более 40 тыс. ДДУ, наметилась стагнация. Выросло число сделок и в Краснодарском крае — по данным ЦИАН, на 13,4%, до 52,3 тыс.

В ЦИАН также заметили еще одну тенденцию: на рынок недвижимости в 2014-2017 годах пришли деньги, которые аккумулировались на других рынках, прежде всего в сегменте продаж автомобилей. В отличие от цен на квартиры, которые в последние годы стагнируют или снижаются, автомобили подорожали пропорционально ослаблению рубля. Кроме того, этот рынок в России достиг первичного насыщения, что и стало причиной перетока финансов в сектор жилых новостроек.

В отличие от рынка жилья, сегмент коммерческой недвижимости переживал кризис образца 2014 года довольно тяжело. "Офисный рынок оказался сильно подвержен влиянию кризиса,— вспоминает руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба.— В результате девальвации рубля арендная плата, номинированная в валюте, для многих арендаторов стала непосильной". Они были вынуждены обратиться к собственникам за пересмотром условий — фиксированием коридора обменного курса либо предоставлением скидки на короткий период. Многие целиком перешли на рублевые ставки аренды. Сейчас на рынке Москвы долларовые ставки запрашиваются лишь в нескольких зданиях. В результате девальвации уровни ставок аренды снизились на 30-40% в долларовом эквиваленте в среднем по рынку, добавляет госпожа Дзюба.

В торговых центрах ставки упали в полтора раза, все договоры теперь в рублях, и аренда привязана к проценту от оборота ритейлера от конкретно взятого магазина, отмечает директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько. Кризис привел к тому, что, например, в Москве — одном из капиталоемких рынков страны — в 2017 году будет введено всего 279 тыс. кв. м торговой недвижимости, что является самым низким показателем, добавляет руководитель отдела торгцентров департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева.

Сложившаяся на рынке коммерческой недвижимости ситуация вынуждает банки, которые до этого активно кредитовали аналогичные объекты, проявлять осторожность, просчитывая все возможные риски еще на старте. У большинства кредиторов практически единый подход к кредитованию подобных проектов. Сбербанк, по словам директора департамента кредитных продуктов и процессов банка Сергея Бессонова, естественным образом максимизирует долю рублевого финансирования строительства коммерческой недвижимости. Финансирование сейчас предоставляется в основном в рублях, говорит Олеся Дзюба. При этом, продолжает эксперт, банки готовы и к финансированию в иностранной валюте, но при условии, что денежный поток заемщика достаточно устойчив либо ставки аренды номинированы в иностранной валюте и оплачиваются по курсу Центробанка, что сейчас встречается редко.

Основной объем финансирования строительства коммерческой недвижимости предоставляют государственные банки: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк. Процентные ставки по рублевым кредитам под залог активов сейчас составляют 9,25-10,0% годовых, проектное финансирование — 10,5-11,0%, уточняет госпожа Дзюба.

Но на рынке коммерческой недвижимости есть и тренды, которые сыграют на руку девелоперам. Самый важный — снижение стоимости заемных средств, говорит директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Елена Подлесных. "Эта тенденция, базирующаяся на падающей базовой ставке ЦБ, продолжится в 2018 году на фоне рекордно низкого уровня инфляции",— резюмирует эксперт.