Рынок жилищного строительства Воронежской области ждет перемен: объемы ввода жилья сократятся, а стоимость квартир значительно увеличится. Такой прогноз делают участники воронежского строительного рынка, третьего по объемам в ЦФО, в преддверии анонсированного перехода к проектному финансированию. По их мнению, переходный период слишком мал, а участники абсолютно не подготовлены. Более того, в условиях меняющегося законодательства о долевом строительстве многие не смогут работать уже в ближайшей перспективе, выполняя многочисленные требования, которые сегодня предписаны меняющимся 218-м ФЗ.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
План перехода строительной отрасли от долевого строительства к проектному финансированию должен быть готов к 15 декабря 2017 года. Такую задачу поставил президент Владимир Путин перед правительством страны. «Совместно с Банком России и АО “Агентство ипотечного жилищного кредитования“ (АИЖК) утвердить план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан», — сказано в официальном сообщении Кремля.
Между тем первый пакет поправок к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», призванных ужесточить требования к застройщикам, уже действует с 1 июля 2017 года. В частности, они определили новые требования к минимальному размеру уставного капитала строительных компаний (от 2,5 млн до 1 млрд руб. в зависимости от площади строящихся объектов) и договору поручительства (поручитель несет солидарную ответственность за исполнение застройщиком его обязательств).
Кроме того, размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд должен будет составлять 1,2% от цены договора долевого участия (ДДУ). Эта норма вступает в силу 1 июля 2018 года. Также застройщик должен будет иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м. Обязательны наличие денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете, отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство. Правительство РФ уже определило 21 банк, который имеет право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ.
Недоступное жилье
«Факт перехода к проектному финансированию для всех очевиден. Этот процесс неизбежен, так как прозвучало соответствующее распоряжение президента», — комментируют участники воронежского рынка. При этом глава областного союза строителей Владимир Астанин, ссылаясь на данные Минстроя, отмечает, что в строительство по ДДУ в России ежегодно привлекается около 3,5 трлн руб. «Понятно, что такие деньги в одночасье заместить очень сложно. Сегодня ни у кого нет понимания, как это произойдет, а опасения есть, особенно по поводу того, кто в результате останется на строительном рынке», — отмечает Владимир Астанин.
Председатель постоянной комиссии гордумы по градостроительной деятельности и земельным отношениям, руководитель ФК «Аксиома» Иван Кандыбин прогнозирует, что новой застройки в Воронеже два года не будет вообще. «Если мы говорим про доступное жилье, так оно и сейчас для многих недоступно. А при переходе на проектное финансирование будет практически неподъемно — ни с какой ипотекой. Мы боремся с обманутыми дольщиками, регулируем застройку — это правильно, никто не спорит. Но такие меры могут привести к тому, что отрасль просто погибнет», — считает господин Кандыбин.
Часть норм законодательства воронежские застройщики уже, впрочем, начали выполнять. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), совокупный размер уставных капиталов 74 застройщиков Воронежской области с мая 2017 года вырос на 923 млн руб. и составил почти 1,15 млрд руб. Докапитализация ведется как раз в соответствии с новыми нормами законодательства о долевом строительстве. Увеличить уставный капитал в основном спешат те застройщики, которые в ближайшее время планируют начать новые проекты. Наиболее значительный рост капитала за этот период показало ООО «Выбор» депутата Воронежской облдумы Александра Цыбаня, нарастив собственные средства в 50 тыс. раз — с 10 тыс. руб. до 500 млн руб. Объем строительства компании сейчас, по данным ЕРЗ, составляет 187 тыс. кв. м.
Все опрошенные участники воронежского строительного рынка уверены, что часть девелоперов будет вынуждена покинуть строительный рынок из-за невозможности выдержать все требования нового порядка финансирования.
И действительно, одна из причин реформирования отрасли — намерение отсеять «неблагонадежных игроков». Однако, по мнению Ивана Кандыбина, через три года еще невозможно будет увидеть, какой процент компаний исключит рынок. «Закон о долевом строительстве был принят в 2005 году, — комментирует глава “Аксиомы”, — а работать по нему стали в 2010-2011 году. Закон обратной силы не имеет и не будет действовать для тех площадок, разрешения по которым были получены до вступления его в силу. Соответственно, все, кто сейчас активно получает разрешения, еще пять лет будут продолжать строить по старым правилам».
Между тем регуляторы строительной отрасли в регионе не видят повода для беспокойства. Новых проблемных объектов в регионе не появилось. Обманутые дольщики — 25 человек — числятся с 2010 года. Из отчетности региона следует, что в реестр строящихся многоквартирных домов с привлечением средств граждан Воронежской области по состоянию на октябрь 2017 года включено 180 объектов. Из этого количества лишь 17 объектов требуют «достаточно пристального внимания» комиссии. Восемь из них находятся на контроле в связи с неоднократным переносом сроков окончания работ по финансовым или организационным причинам, хотя срок передачи квартир в них предусматривался до 1 октября 2017 года. Еще девять объектов представляют собой дома, срок ввода которых еще не наступил, но по ним уже имеется отклонение от плана-графика выполнения работ.
Предпроектное финансирование
Доля инвестиций населения в новостройки составляет порядка 90% от общей их суммы, что подтверждают представители практически всех строительных компаний. На условиях проектного финансирования застройщиков будут кредитовать всего несколько крупных федеральных банков. «Рассчитывать на большие кредиты под строительство можно только от системообразующих банков — Сбербанка, ВТБ, Россельхозбанка», — комментирует глава строительной ГК «Развитие» Сергей Гончаров. В «Развитии» уже пытаются «синхронизировать свои принципы работы» со Сбербанком. «Мы должны быть готовы и морально, и технически к переходу на проектное финансирование», — уверен господин Гончаров.
Иван Кандыбин напоминает, впрочем, что сейчас с банками крайне сложно работать. «Банки со своей системой контроля — просто круги ада для застройщиков в части длительности согласования». Финансистов не интересуют даже перспективы удачного проекта, под который требуется кредитование, отмечает он. «Сейчас банкам важен только живой денежный поток, из которого ты будешь выплачивать проценты и основной долг. Получается, что деньги сейчас дают тем, кому они, по сути, не нужны», — рассуждает господин Кандыбин.
Переходный период
Для перехода к проектному финансированию потребуется достаточно большой период, напоминают девелоперы. Стоит учитывать, что поправки в 214-й ФЗ несут определенную угрозу не только для неблагонадежных и мелких компаний, но и для крупных застройщиков. Сегодня рынок уже определил предельные цены на квадратные метры — ухудшение условий для застройщиков на них не влияет. Таким образом, уменьшается прибыль строителей. Маржинальность воронежских компаний на сегодняшний день, по словам Владимира Астанина, изменилась с практически 100%-ной прибыльности проектов до порядка 5–10%-ной.
Поэтому, считает господин Астанин, компенсировать дополнительные нагрузки, предписанные нормами законодательства, за счет прибыли будет невозможно: «Застройщики могут выйти за границу безубыточности. Государство должно понимать, где эта граница. Иначе можно сделать так, что бизнес начнет выходить из строительства жилья». Тем не менее задачу по строительству 100–120 тыс. кв. м в год по России тоже никто не отменял. Воронежская область, напомним, за последние два года вышла на показатель 1,6 млн кв. м сданного жилья в год.
Если цены на жилье начнут расти, может произойти спад предложения, продолжают эксперты. Уменьшение количества застройки также приведет к определенному росту цен.
При этом покупательская способность населения тоже ограничена. «Где эта золотая середина — пока неизвестно», — комментирует перспективы удорожания жилья Владимир Астанин. «Мы редко говорим о том, что за последнее время стоимость строительства увеличилась, хотя это так. При этом мы видим, что продажная стоимость жилья за последнее время снизилась. Соответственно, мы понимаем, что компании очень сильно “сжимаются”из-за роста цен на энергоресурсы, материалы», — подчеркивает господин Астанин. «Мы не Москва, — вторят ему воронежские застройщики. — У нас себестоимость строительства сопоставима с ценой продажи, она не отличается в разы. Это надо учитывать».
Впрочем, по оценке Ивана Кандыбина, в конечном итоге крупные, финансово устойчивые воронежские застройщики вполне готовы к отказу от долевого строительства. «Реформирование отрасли ведется в интересах сильных игроков, в ущерб слабым», — считает он.
В результате дискуссий застройщики сформировали список из 17 принципиальных пунктов, которые, по мнению строителей, требуют более детальной проработки
Строительство за счет привлечения средств дольщиков в Воронежской области ведут еще два крупных региональных игрока, АО «Домостроительный комбинат» и ООО «Выбор». На сегодняшний день у компаний скопился значительный банк нераспроданного жилья. Он и позволит им безболезненно перейти на новые рельсы. «Но все остальные работают совсем не так», — отмечают местные застройщики. «Крайне проблематично нарастить такой объем запаса готового жилья, — уверен господин Кандыбин. — Для того чтобы делать какой-то запас на следующий год, нужно увеличить объемы сегодня. Как я расплачусь за этот объект? Взять кредит, его полностью обслуживать нет возможности. Проценты все съедят».
Но даже если властям удастся реализовать задуманное, участники рынка не видят законных причин, которые бы не позволили застройщикам привлекать деньги населения. «Компании начнут искать обходные пути. Вернутся кооперативы, соинвесторы могут быть не дольщиками по договору, а заимодавцами — суть при этом остается. Таким образом, покупатели квартир на первичном рынке так же продолжат вкладывать деньги в строительство своего будущего жилья», — предупреждают эксперты.
Группа влияния
Между тем, чтобы минимизировать возможные негативные последствия правоприменения обновленного закона о долевом строительстве, в Воронеже создана рабочая группа, консолидирующая мнения строительных компаний. Объединение намерено подготовить максимально обоснованные законодательные инициативы для Госдумы, чтобы предотвратить ухудшение ситуации в отрасли. По словам Владимира Астанина, который представляет мнение застройщиков и является заместителем главы группы Сергея Колодяжного, в результате дискуссий был сформирован список из 17 принципиальных пунктов, которые, по мнению строителей, требуют более детальной проработки. При этом в рабочую группу входит и представитель стороны граждан — участников долевого строительства. Их представляет председатель комитета Воронежской облдумы по жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике и тарифам Татьяна Головачева. Представить свои предложения в группе рассчитывают в первом квартале 2018 года.
Сегодня рынок уже определил предельные цены на квадратные метры — ухудшение условий для застройщиков на них не влияет. Таким образом, уменьшается прибыль строительной компании
Среди основных «проблемных» требований (вступают в силу после 1 июля 2018 года) — подход «один застройщик — одно разрешение на строительство», который значительно усложнит развитие комплексной застройки, уверены члены рабочей группы. Такая мера заденет даже крупные компании: в квартальной застройке под каждую очередь строительства необходимо будет создавать отдельное юрлицо, межевать участок и оформлять разрешение на возведение объекта. Это приведет к удорожанию и затягиванию сроков строительства. «Эта тема обсуждается широко не только у нас, но и на всех уровнях федеральной власти», — подчеркнул Владимир Астанин, отметив, что «скорее всего, какие-то правки в закон будут внесены, поскольку все увидели целую массу противоречий».
В части требований, которые финансово ограничивают деятельность застройщика, — невозможности привлечения нецелевых средств, ограничения размеров авансирования, а также лимита административных расходов на оплату труда, рекламу в пределах 10% от проектной стоимости строительства — девелоперы видят несоответствие установленных нормативов сложившейся структуре расходов застройщиков. «По закону нельзя будет авансировать больше 30% от проектной стоимости строительства. В то же время сетевые компании требуют 70% аванса при подключении. Кроме того, застройщик приобретает землю, строит объекты общего пользования, это большие расходы», — напоминает Владимир Астанин.
Кроме того, у недобросовестного потребителя появится возможность легко банкротить застройщиков — просто находить пункт, по которому они не выполняют многочисленные требования законодательства. «Ограничение на совершение сделок, не связанных со строительством. Запрет на совершение займов при ликвидации временных кассовых разрывов. Запрет на участие в коммерческих организациях. Можно кошмарить застройщиков, пользуясь этими требованиями», — резюмирует Владимир Астанин.