В последние годы на рынке недвижимости Московского региона происходит процесс брендирования. Застройщики предлагают не просто жилые комплексы, а определенный продукт, обладающий ярко выраженными и понятными для потребителя характеристиками. «Сити-XXI век» – одна из первых компаний, семь лет назад создавшая устойчивый бренд и качественный продукт под названием «миниполис». О характеристиках этого продукта и о том, как он будет развиваться в дальнейшем, мы беседуем с директором по развитию социально-градостроительной концепции «Миниполис» Ольгой Володиной.
Фото: Архив пресс-службы
— Кажется, на нынешнем рынке никто не предлагает просто квартиры — все строят комфортную среду обитания. Поэтому вопрос: в чем особенности и отличия миниполисов?
— О комфортной среде говорят все, но мы формулируем несколько иначе: миниполис — территория развития и образ жизни. Этот принцип начинает воплощаться в жизнь даже не на стадии проектирования, а на стадии выбора площадки. Во-первых, для нас важно наличие сложившейся социальной среды — мы не строим, как говорится, «в чистом поле». Во-вторых, хорошая транспортная доступность. В-третьих, возможность развития инфраструктуры района — мы всегда стремимся восполнить недостающие элементы либо создать новые центры притяжения. В Люберцах в миниполисе Самоцветы построили спортивный центр с первым на тот момент в городе бассейном, женскую консультацию и поликлинику. В Строгино — дворец спорта и стадион, новый учебный корпус ВШЭ. В миниполисе Радужный в городе Видное центральным инфраструктурным элементом стал торговый центр «Ларец».
— Хорошо. Переходим к стадии проектирования.
— На стадии проектирования уже закладываются контуры будущего миниполиса. Прежде всего, с помощью грамотного зонирования территории. Есть простые и очень эффективные решения. Безопасность: развести транспортные и пешеходные потоки, детские маршруты — чтобы они не пересекались. Комфорт: расположить спортивную площадку в отдалении от квартир, чтобы шум не мешал жителям, а прогулочную зону — так, чтобы она улучшала видовые характеристики; предусмотреть оптимальный набор оборудования и тренажеров, чтобы учесть интересы всех возрастных групп. Заметьте, все, о чем я говорю, не связано с какими-либо дополнительными расходами. Ну и, конечно, грамотное планирование внутренней инфраструктуры жилого комплекса.
— И опять тот же вопрос: в чем особенность миниполиса? Инфраструктуру на первых этажах предусматривают все застройщики.
— Как правило, площади на первых нежилых этажах продают еще на стадии строительства. У нас жесткий принцип: все коммерческие помещения остаются в собственности компании и сдаются в аренду.
— Насколько я понимаю, продажа выгоднее, чем сдача в аренду.
— Если говорить о сиюминутной выгоде. А в долгосрочной перспективе наоборот. Для нас концепция развития инфраструктуры — это тоже часть продукта, и все, что мы предусматриваем, направлено на повышение комфорта проживания. Прежде всего, инфраструктура должна быть актуальна для каждого этапа жизни миниполиса. На этапе заселения у жителей востребованы одни услуги (по большей части связанные с ремонтом), а на этапе проживания — совсем другие. В жилых комплексах, где коммерческие помещения продают, объекты на первых этажах начинают работать только после заселения хотя бы 50% жителей, поскольку финансовые вложения в помещение требуются довольно серьезные. Размер аренды несопоставим со стоимостью выкупа помещения, поэтому социальные и коммерческие объекты появляются в миниполисах сразу после сдачи комплекса.
При продаже помещения компания теряет контроль над тем, как оно будет использоваться: собственник может продать площади или сдать в аренду под любое целевое назначение — букмекерской конторе или круглосуточному бару. А «Сити-XXI век» заинтересована в социальной инфраструктуре, которая, прежде всего, нужна жителям и не создает дискомфорта.
Для нас концепция развития инфраструктуры – это тоже часть продукта, и все, что мы предусматриваем, направлено на повышение комфорта проживания.
— То есть если вам предложит выгодные условия арендатор, который не вписывается в ваши представления о социальной направленности, вы ему откажете?
— Мы проводим отбор арендаторов, знакомимся с их бизнесом. И даже если претендент предоставляет вполне «социальные» услуги, но делает это некачественно — тоже отказываем. Были случаи, когда расторгали договоры аренды. В Строгино как-то сдали помещение под офис компании, торговавшей водой оптом. На практике оказалось, что они используют его в том числе как склад — стали подъезжать большегрузные машины, жители жаловались. Пришлось расстаться с арендатором. С собственником все было бы гораздо сложнее. Так что принцип «аренда, а не продажа» реально работает. Предпочтение отдаем жителям — они могут рассчитывать на информационную поддержку, арендные каникулы на время ремонта, сниженные ставки и т. д. Исходим из того, что предприниматель будет работать добросовестно, если клиенты живут в том же жилом комплексе. По опыту так и есть: «соседский контроль» за качеством услуг самый надежный, ведь информация, к примеру, о том, где «вкусно кормят» или «неудачно стригут», в миниполисе распространяется мгновенно.
— Чем это хорошо для жителей — понятно. А в чем ваш интерес?
— В том, о чем я говорила раньше: мы действительно отвечаем за развитие каждого проекта. Можно называть это маркетингом, работой на репутацию и проявлением социальной ответственности — и все будет верно. В каждом проекте создаем так называемые «соседские клубы» и предусматриваем для них отдельное помещение площадью около 250 кв. м.
— То есть просто так тратите 8–10 млн рублей, если считать по себестоимости?
— Тратим не просто так. Создание условий для развития соседского сообщества — это тоже часть продукта «Миниполис». Как правило, помещение клуба состоит из многофункционального зала (в некоторых клубах их два), который можно использовать как для проведения спортивных и танцевальных занятий, так и трансформировать в кино- или театральный зал. Ведут занятия и кружки сами жители: преподают музыку и иностранные языки, организуют занятия по фитнесу, танцам, йоге. Только в Строгинском миниполисе за время работы клуба открыто более 50 направлений. Особенно активны молодые мамы; у некоторых наших жительниц трое-четверо детей. Когда есть востребованная специальность и желание заниматься любимым делом, но нет возможности ежедневно ездить на работу, соседский клуб — идеальный вариант. Да и у гостей клуба доверия к преподавателям-соседям гораздо больше.
— Ну хорошо, вы вложили деньги в строительство клуба. А затем еще оплачиваете эксплуатационные расходы?
— Их оплачивает клуб. Ведь занятия не бесплатные, хотя расценки ниже рыночных. Есть и еще один фактор. Представьте себе ситуацию: приходит энтузиаст, начинает вести занятия на добровольных началах, вроде все хорошо. А через пару месяцев вдохновение закончилось, а вместе с ним и занятия. Чтобы так не случилось, мы делим материальную ответственность: преподаватель получает зарплату, клуб работает на принципах самоокупаемости. Соседские клубы не являются коммерческим предприятием, наша задача — сделать их устойчивым и стабильным проектом, а не вернуть первоначальные инвестиции.
— То есть вы не управляете клубами в прямом смысле, не нанимаете персонал, а отдаете все это жителям?
— Клубами мы управляем, хотя сейчас проводим эксперимент: один клуб полностью передали в управление жителям. Жители становятся сотрудниками, клиентами, главной «движущей» силой, а компания во всем поддерживает их инициативы. В Самоцветах один из жителей инициировал развитие нового направления — «Бизнес по-соседски». Это тоже «клуб», только деловой. На одноименном сайте жители могут предлагать свои hand-made товары и услуги. Например, бухгалтер готов помочь с отчетностью предпринимателю в обмен на подготовку сына к сдаче ЕГЭ. Или кому-то нужна помощь в организации семейного праздника, а наша жительница как раз выпекает на дому сладости. Это живая и удобная для всех система теперь развивается и в других миниполисах.
В миниполисе Радужный в Видном через 3 года после заселения мы провели опрос жителей по поводу комфорта дворовых территорий: какие решения понравились, что в период проживания показало себя не очень хорошо и т. д. Оказалось, не хватает прогулочной аллеи. «Сити-XXI век» профинансировала разработку проекта и выполнение работ, а жители вышли на субботник сажать деревья. Теперь это любимое место отдыха, причем зеленых насаждений с каждым годом все больше — жители ежегодно высаживают на территории новые растения и цветы.
— «Сити-XXI век» начинает четыре новых проекта в ближнем Подмосковье. Это тоже будут миниполисы? Что в них нового по сравнению с предыдущими?
— Мы поставили перед собой задачу выпускать индивидуальные продукты под более узкую целевую аудиторию. Это будет среднеэтажная застройка (до 8 этажей), соответственно, меньшей плотности. Еще больше внимания будем уделять развитию окружающей среды в широком смысле этого слова. Нельзя сформировать идеальные условия в отдельно взятом жилом комплексе, исключив его из существующей застройки. Городская ткань едина, все ее элементы должны взаимодействовать и дополнять друг друга. Поэтому отдельное внимание мы уделяем территории рядом с нашими проектами. В этом, собственно, и заключается главная идея миниполиса: создание среды и повышение качества жизни людей.