Рост популярности интернет-магазинов приведет к постепенному изменению формата традиционных торгово-развлекательных центров, считает гендиректор компании «Инпром Эстейт» Игорь Коновалов. О том, как торговые комплексы адаптируются к новым запросам потребителей, стоит ли ожидать массового ухода западных fashion-брендов с российского рынка из-за санкций и в какие коммерческие объекты стоит вкладывать инвестиции, Игорь Коновалов рассказал в интервью „Ъ-Юг России“.
— Как вы оцениваете итоги первого полугодия для рынка торгово-развлекательных комплексов?
— По сравнению с прошлым годом, когда достаточно сильно упали трафик и выручка ритейлеров в большинстве региональных ТРК, в текущем году ситуация улучшилась. Люди стали больше тратить, мы отмечаем это по всем управляемым нами торговым центрам — и в Краснодаре, и в Саранске, и в Брянске, и в Таганроге. Практически во всех наших ТЦ трафик вырос. К примеру, в таганрогском «Мармеладе» в первом полугодии 2017 года рост составил 4%. Увеличивается выручка «якорных» арендаторов — известных брендов одежды и обуви — в среднем на 5–10%. Кинотеатры, детские центры, различные клубы также фиксируют рост дохода. Положительные тенденции наблюдаются и в общепите, особенно в заведениях среднего ценового сегмента.
— Другими словами, если судить по трафику в торговых комплексах, люди стали жить лучше?
— Думаю, в данном случае скорее сработал эффект отложенного спроса: в предыдущие два года граждане экономили на покупках одежды, обуви и меньше тратили на развлечения. Сейчас ситуация в экономике стабилизировалась, что отразилось на поведении людей и посещаемости торгово-развлекательных центров.
Не могу сказать, что во всех ТРК на рынке ситуация складывается так же благополучно. В каких-то комплексах в крупных городах трафик мелеет, уходят арендаторы, а доля вакантных арендных площадей растет. Надо учитывать, что показатели работы конкретного ТРК зависят не только от общей ситуации в экономике, но и от качества управления. Для того чтобы привлечь посетителей, команде, которая управляет торгово-развлекательным центром, необходимо тщательно отслеживать спрос, грамотно формировать пул арендаторов, периодически проводить ротацию брендов в пользу более сильных. Зачастую объем продаж с одного квадратного метра существенно вырастает после смены арендаторов, если управляющая компания правильно уловила спрос со стороны ключевой аудитории своего торгового центра.
— Как сейчас обстоят дела со строительством новых торгово-развлекательных комплексов в регионе?
— Здесь мы видим некоторое торможение. Сейчас в основном достраиваются те объекты, которые были начаты еще до кризиса. Например, в Ростове-на-Дону в этом году будет сдана вторая очередь ТРК «МегаМаг», планируется достроить еще один небольшой торговый центр на пл. Космонавтов. Однако новых проектов крупных ТРК практически нет.
Это связано, в первую очередь, с ситуацией в экономике, высокой стоимостью заемных средств, а также с санкционным режимом, в котором уже несколько лет живет Россия. До кризиса многие западные ритейлеры стремились закрепиться на российском рынке, сейчас же наша страна перестала быть для них стратегически важным направлением. Некоторые бренды официально объявили о том, что намерены закрыть собственные магазины в России, как, например, Mexx, River Island, New Look, Esprit или Аdidas, планирующий в ближайшее время закрыть около 100 магазинов по всей стране.
При этом не могу сказать, что это единая позиция всех зарубежных ритейлеров. Многие западные бренды по-прежнему стабильно работают в России и довольны показателями продаж. Но рассчитывать, что каждый год на российский рынок будут приходить все новые сильные зарубежные игроки, не стоит. А те, кто остался, зачастую не горят желанием дальше активно развиваться, выходить в регионы, открывать новые магазины. Нужно сильно постараться, чтобы привлечь их в свои ТРК, давать дополнительные стимулы.
— Смогли ли российские бренды воспользоваться снижением активности зарубежных сетей?
— Действительно, есть российские модные бренды, которые за три года набрали обороты, к примеру ILCOTT, Look Russian, «Брусника», модный дом Ольги Гринюк и другие компании. Но я не могу сказать, что они уже стали полноценной заменой зарубежной моде.
— Сейчас все больше людей предпочитают делать покупки в интернет-магазинах. Как это отражается на деятельности торгово-развлекательных комплексов?
— Доля онлайн-продаж в общем обороте ритейлеров будет расти, это очевидный тренд. В то же время я не согласен с оценками некоторых экспертов, предсказывающих тотальный переход потребителей к онлайн-форме покупок. Все-таки приобретение новой одежды и обуви — это эмоциональный момент, это удовольствие. Думаю, что интернет-продажи одежды и обуви достигнут какого-то потолка и далее будут расти не такими быстрыми темпами. И, конечно же, интернет точно не представляет никакой серьезной угрозы для торгово-развлекательных центров. Потому что люди приходят в ТРК не только для покупок, но и для того, чтобы встретиться с друзьями в ресторане или на фудкорте, провести время всей семьей, поучаствовать в каких-нибудь активностях на площадке торгово-развлекательного комплекса.
Тем не менее, определенное воздействие на формат ТРК бурный рост онлайн-продаж все же окажет. Торгово-развлекательным комплексам важно усиливать развлекательную составляющую — только в этом случае удастся сохранить прирост трафика. Еще одна «точка роста» — это организация пунктов приема и выдачи товара, так как многие бренды сейчас используют омниканалы, то есть сочетают разные каналы дистрибуции, офлайн- и онлайн-продажи. Поэтому с ритейлерами мы сейчас ведем переговоры о создании таких «пикап-пойнтов».
— Если говорить об инвестиционных вложениях в коммерческую недвижимость, насколько актуально для инвесторов приобретение таких объектов, как ТРК?
— Все зависит от конкретных характеристик. Например, биг-боксы площадью 150–200 тыс. кв. м с точки зрения долгосрочной перспективы не слишком интересны, так как мы предвидим в ближайшем будущем определенное уменьшение форматов торговых площадей. Это связано в том числе и с развитием онлайн-продаж: магазины все больше будут становиться шоу-румами, в которых можно что-то примерить и сделать заказ через интернет. С точки зрения экономики такой формат будет более интересен ритейлерам.
Если говорить о нашей компании, то мы сейчас смотрим, прежде всего, на среднеформатные объекты площадью 50–100 тыс. кв. м с хорошей локацией, удачными планировочными решениями, обширной развлекательной зоной. Нам интересны ТРК в небольших населенных пунктах до 200 тыс. жителей.
В нашем портфеле уже есть такие объекты, как, например, ТРК «Мармелад» в Таганроге, который мы ввели в эксплуатацию около трех лет назад. Опыт управления в небольших городах показал, что строить второй крупный ТРК в городе с небольшим населением вряд ли кто будет, поэтому в малых агломерациях мы чувствуем себя уверенно. Тогда как в городах-миллионниках конкуренция зашкаливает и вывести ТРК «в плюс» там сложнее. «Инпром Эстейт» намерен реализовать очередной свой проект по строительству ТРК в городе Волгодонске Ростовской области. Помимо этого, мы смотрим действующие торговые центры в других городах, и не исключено, что вскоре объявим о новых приобретениях.
— Предложений на рынке хватает?
— Да, их достаточно. Кризис ударил в первую очередь по тем компаниям, у которых была серьезная долговая нагрузка. Также, как я говорил выше, есть примеры неэффективного управления. Многие считают, что достаточно построить торговый центр, и дальше он будет жить своей жизнью, непрерывно генерируя прибыль. Однако управление торговым центром — это большая, кропотливая работа. Например, для поддержания высокого трафика важна разнообразная «эвентовая» составляющая. В том же «Мармеладе» мы проводим больше 1 тыс. мероприятий в год. Это и детские мероприятия, и мастер-классы, и календарные и семейные праздники, и различные фестивали, и концерты, и спортивные соревнования и многое другое.
— Какие прогнозы можете дать по дальнейшему развитию рынка ТРК?
— Думаю, что торговые центры в ближайшем будущем ждет непростое время. Борьба за потребителя усиливается, она особенно ощутима среди торговых центров в крупных городах. Объекты, которые продолжают жить «прошлым веком», неизбежно будут терять трафик. Уверен, что какие-то ТРК будут проходить реконцепцию или выставляться на продажу. Что касается дальнейшего роста потребительской активности посетителей ТРК, то здесь все зависит от макроэкономической ситуации в стране. Важен также внешнеполитический фон, так как он влияет прежде всего на готовность бизнеса вкладывать инвестиции в масштабные проекты.