В соответствии с федеральным законодательством регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществляется государственными органами, подчиняющимися Минюсту и субъектам федерации. Но кроме госорганов в процесс регистрации включены сотни фирм, предоставляющих целый набор сопутствующих услуг. В ближайшее время оборот этого рынка будет только возрастать — количество регистрируемых прав увеличивается с каждым днем, как и потребность в качественных услугах по сбору и обработке необходимых для этого документов.
Сделок становится больше
Органы госрегистрации прав собственности на недвижимость функционируют в различных регионах и носят различные названия. Например, в Москве это Комитет по регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним (МКРП), в Петербурге — городское бюро регистрации, в Новосибирске — Регистрационная палата. Несмотря на разные вывески, функции этих организаций идентичны — это регистрация прав собственности на недвижимое имущество, регистрация сделок с ним и предоставление справок о правовом статусе объекта недвижимости (владелец, обременения и т. д.).Кстати, и величина взимаемой за регистрационные действия платы в регионах отличается незначительно. В Москве стоимость регистрации прав, предоставляемой МКРП, составляет 300 руб. для физических лиц и от 1 тыс. до 5 тыс. руб. (в зависимости от объекта регистрации) — для юридических. Справка о правовом статусе объекта стоит всего 25 руб. При этом никаких дополнительных услуг, связанных с консультированием и предварительной обработкой необходимого для проведения регистрации набора документов, МКРП не проводит: комитет просто проверяет соответствие представленных документов предъявляемым требованиям — и либо принимает их к регистрации, либо нет. С первого захода провести свои документы через комитет удается далеко не всем.
Именно поэтому спрос на услуги, позволяющие сделать процесс регистрации более удобным как по времени оформления, так и по комфортности обслуживания, немалый. По словам руководителя Московской ассоциации гильдии риэлторов (МАГР) Григория Полторака, в Москве к риэлтерским, юридическим и специализированным фирмам за ними ежедневно обращается по нескольку сот физических и юридических лиц. Официальных данных об обороте этого рынка в Москве, а тем более по России не существует. Однако по оценкам риэлтеров, только в столице его объем составляет около $10 млн в год.
Ежегодно количество регистраций всякого рода прав на недвижимость увеличивается на четверть. При этом конкурировать с частными компаниями государственные органы регистрации не намерены. По словам руководителя МКРП Виктора Урсова (интервью с ним см. на этой странице), предоставление дополнительных услуг госорганами просто не предусмотрено законодательством. Впрочем, это заявление не совсем соответствует действительности.
Электронные документы
В Москве перечень услуг, так или иначе связанных с регистрацией, весьма значителен. Сбор документов, необходимых для совершения сделки и последующей регистрации, чаще всего выполняется риэлтерскими компаниями. Клиент оформляет доверенность на представителя фирмы, после чего получение справок БТИ, выписок из домовых книг, копий финансово-лицевых счетов и пр. его уже не касается. Как правило, стоимость этой услуги включается в сумму комиссионного вознаграждения фирмы.Услуга по проверке документов и их подготовке к регистрации в электронной форме предоставляется принадлежащему правительству Москвы ОАО "Мосжилрегистрация" (МЖР). Стоит это около $50. Взамен клиент может рассчитывать как на то, что в подготовленных документах не будет ошибок (в противном случае деньги возвращаются), так и на существенное ускорение процесса регистрации. Последнее, по мнению председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григория Куликова, является решающим аргументом при выборе этой услуги: "Подготовка документов в электронном виде позволяет регистрировать договоры не за две, а за одну неделю, на чем зачастую настаивают наши клиенты". По словам господина Куликова, год назад таким образом регистрировалось около 10% договоров, сейчас — 25-30%.
Составление договора купли-продажи или иного договора (мены, дарения, ренты и пр.) в простой письменной форме является альтернативой более дорогому договору, удостоверяемому нотариусом. Если нотариус берет с клиента 1,5% от суммы сделки, то договор, составленный участниками сделки самостоятельно, вообще ничего не стоит. Правда, по словам менеджера отдела продаж компании "Кутузовский проспект" Андрея Александрова, "вероятность того, что МКРП обнаружит в таком договоре ошибки или будет его регистрировать дольше, чем нотариальный, достаточно высока". В то же время договоры в простой письменной форме, составленные при участии риэлтерских фирм, как правило, проходят регистрацию без проблем и стоят 0,6% от суммы сделки. По данным МАГР, их доля в общем числе договоров за последний год увеличилась с 40 до 70%.
Информацию из МКРП или департамента жилищной политики о том, кому принадлежит объект недвижимости и наложены ли на него какие-либо обременения, можно получить и самостоятельно. Но можно и не затруднять себя поездками в учреждения и возможным стоянием в очередях. Достаточно обратиться в риэлтерскую компанию, предоставляющую эту услугу, и информация будет предоставлена без лишних хлопот. Риэлтеры, как и в случае со сбором документов, включают эту услугу в стоимость комиссионного вознаграждения. МЖР берет за нее 350 руб., но помимо прочего обеспечивает ее предоставление через интернет, а также предлагает предоставление целого ряда выписок, позволяющих проследить всю историю правообладания на объект недвижимости.
Фаворит рынка
То, что в предоставлении большинства услуг, связанных с регистрацией прав на недвижимость в столице, так или иначе участвует МЖР, не случайность. До 2000 года МЖР сама выполняла функции регистратора. Дело в том, что федеральный закон "О госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество", в соответствии с которым функции регистрации в Москве стал выполнять МКРП, был введен в действие именно с 1 января 2000 года. Ранее этим занимался департамент муниципального жилья (ДМЖ) Москвы, сейчас называющийся департаментом жилищной политики. В соответствии с договором с ДМЖ МЖР выполняла около 80% действий, связанных с регистрацией, что позволило занять значительную нишу на рынке сопутствующих регистрации услуг и после 2000 года.Сейчас компания существенно расширяет свою деятельность. С этого года МЖР стала предлагать услуги по подготовке документов для приватизации жилья. Пока только в качестве эксперимента и только в Центральном административном округе Москвы. В планах МЖР ввод в эксплуатацию автоматизированной системы, позволяющей осуществлять подготовку в электронном виде документов для регистрации прав собственности на новостройки. По своей сути система будет аналогична действующей системе, которая используется при подготовке к регистрации документов вторичного рынка жилья. Аналогичны будут и преимущества, получаемые ее пользователями. При этом клиентами МЖР может стать большая часть столичных застройщиков, оформляющих права собственности на новостройки как на себя, так и на своих клиентов, приобретающих квартиры на этапе инвестирования.
Столь масштабное присутствие МЖР на рынке позволяет говорить о его монополизации. Такого мнения, например, придерживается руководитель МКРП Виктор Урсов. В самой МЖР считают иначе. По мнению ее гендиректора Бориса Мазо (интервью с ним см. на этой странице), большая часть услуг по подготовке документов к регистрации оказывается не компанией, а дилерскими организациями. К их числу в МЖР отнесли около 30 риэлтерских и юридических компаний, а также шесть компаний, для которых оказание сопутствующих регистрации услуг является профильным видом деятельности. Свое присутствие на рынке в МЖР называют "обеспечением провайдерских услуг" и настаивают на том, что их деятельность в большей степени ориентирована на работу в области высоких технологий.
Личные связи
Структур, аналогичных МЖР, в регионах фактически не существует. При этом, по мнению руководителя городского бюро регистрации Петербурга Галины Волчецкой (интервью с ней см. на этой странице), их и не может быть, учитывая возможную вероятность монополизации рынка аффилированных с государством структурами. Обвинения в адрес МЖР в монополизации рынка, по словам директора юридической компании Corpus Juris Дениса Балакина, вряд ли могут иметь последствия: "Монополизация имеет место де-факто, де-юре ее нет, поскольку в действиях компании не содержится нарушения антимонопольного законодательства. Нет нарушений и закона об акционерных обществах, запрещающего участие государства в коммерческих структурах. Хотя ОАО МЖР и принадлежит на 100% городу, образовано оно было до того, как закон вступил в силу".В регионах услуги, связанные с регистрацией прав на недвижимость, пока оказывают только риэлтеры и юристы. Во многих случаях они используют личные связи с чиновниками, благодаря чему услуги носят полулегальный характер. Не исключено, что и за пределами Москвы со временем появятся профессиональные регистраторы, которые будут на коммерческой основе готовить нужные документы. Вполне возможно, что и в провинции этим станут заниматься не частные структуры, а принадлежащие местным властям муниципальные организации — чиновникам так будет удобнее.
ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ