11 декабря в Москве впервые на законных основаниях был проведен конкурс на
продажу в собственность объектов недвижимости. Как выяснилось, все предыдущие
конкурсы, проводившиеся от имени Москомимущества, нелегитимны: поскольку
реальным собственником объектов является Фонд имущества Москвы, он и должен
эти конкурсы проводить. Однако договоры по уже совершенным сделкам
расторгнуты не будут: Москомимущество и Фонд заключили на этот счет
соответствующее соглашение.
Впрочем, конъюнктура рынка недвижимости вряд ли отреагирует на перемены в
верхах. Проведенное нами исследование московского рынка офисных помещений
показывает, что офис по-прежнему можно арендовать, купить или построить — по
конкурсу или без конкурса. По мнению экспертов Ъ, в ближайшей перспективе
рублевые цены будут быстро расти, а валютные — медленно, но неуклонно
снижаться.
Офисные помещения среднего класса в Москве вполне можно получить за
рубли. В зависимости от условий аренды, состояния и местоположения помещения
цена одного квадратного метра колеблется в среднем от 17 до 50 тыс. руб. в
год. Минимальная цена предложения на аренду зафиксирована на уровне
8 тыс. руб. плюс 10-15% "на руки по договоренности". Разброс реальных цен при
покупке помещений еще выше, поскольку в ряде случаев покупается, собственно,
только земля под зданием. Например, сейчас шестиквартирный дом на окраине
Москвы предлагается по цене 340 тыс. руб. за 1 кв. м, а 11 декабря в ходе
конкурса помещение площадью 2000 кв. м (ул. Короленко, 8) было продано по
71 тыс. руб. за метр (здание требует полной реконструкции с заменой
фундамента). Заметим, что при покупке помещения в центре Москвы, цены все же
устанавливаются преимущественно в валюте (одно из последних предложений —
помещение у метро "Пушкинская" — $950 за метр).
Традиционные факторы, влияющие на стоимость помещений, — близость к центру
города и станции метро, необходимость ремонта, наличие телефонов, срок
аренды, согласие на предоплату, этажность (1-й этаж дороже) и общая площадь.
Последние два условия в значительной степени определяют общую конъюнктуру,
поскольку главными конкурентами на рынке нежилых помещений среднего класса
выступают фирмы, подыскивающие площадь под магазины. Именно их в первую
очередь интересуют помещения площадью свыше 100 кв. м, расположенные вблизи
метро на первом этаже.
В целом же эксперты Ъ квалифицировали московский рынок офисных помещений как
вполне развитый. Крупные посреднические фирмы — БАНСО, Региональное
агентство недвижимости "Москва", Московская центральная буржа недвижимости —
предлагают широкий выбор помещений для офисов, с передачей в аренду или в
собственность, так что все зависит только от претензий и финансовых
возможностей клиента. Интересно, что наличие крупной специализированной
фирмы-посредника не оказывает значительного влияния на цену предложения. Так,
корпорация "Жилищная инициатива" предлагает в аренду собственное помещение
общей площадью 730 кв. м на 3-м этаже 15-этажного дома гостиничного типа
всего за 19 тыс. руб. за метр в год.
В большинстве случаев арендодатель сам распоряжается предлагаемыми
помещениями на основании договора аренды, а непосредственным владельцем при
этом остается Московский фонд имущества. Специалисты, однако, отмечают, что
оформление субаренды очень не выгодно, а для некоторых категорий арендаторов
просто запрещено. Поэтому обычной практикой стало заключение договоров о
совместной деятельности, что позволяет закамуфлировать факт субаренды.
Впрочем, арендовать помещение под офис можно и непосредственно у Фонда
имущества, участвуя в конкурсе. Стартовые ставки определяются по
разработанной Москомимуществом специальной методике исходя из 14,5 тыс. руб.
за 1 кв. м помещения с поправкой на коэффициенты, учитывающие качественные
характеристики объекта. Цена в ходе торгов вырастает, как правило, в
полтора--два раза, однако, как отмечают участники рынка, сам факт конкурса не
мешает участникам получить помещение намного дешевле, организовав слаженную
игру по типу "темная лошадка". В этом случае в ходе конкурса фирма-участница
вступает в соревнование со своим партнером, которому поручает вести
лидирующую цену с большим отрывом, а сама держится в общей массе, оставаясь в
итоге второй. Партнер выигрывает конкурс, но платежи в установленный срок не
вносит, и помещение передается лидеру #2, что, собственно, и требовалось.
Нежилое помещение может быть получено и на внеконкурсной основе —
постановление #520 от 14 июля 1992 г. отдает это на усмотрение мэра,
председателя Москомимущества и префектов административных округов. Однако
эксперты Ъ предлагают негосударственным организациям (если они не Институт
Гайдара) расценивать такую возможность скорее как теоретическую.
Еще один способ найти относительно приличное помещение под офис — обратиться
в муниципальные гостиницы, которые в последнее время сами активно предлагают
свои услуги через посредников. Стоимость аренды составляет 25--30 тыс. руб.
за 1 кв. м в год. При этом необходимо заручиться согласием руководства
гостиницы и разрешением мэрии.
Заметим, что рублевые цены на аренду помещений, до июля этого года
относительно стабильные, с августа растут довольно быстрыми темпами. Эксперты
связывают это с усилением инфляционных ожиданий — на недвижимости этот
фактор сказывается в первую очередь. Участники рынка отметили, что очередного
скачка средних цен они ожидают с 1 января — срока перезаключения арендных
договоров.
А вот высококлассные офисные помещения, пожалуй, так и останутся
единственным товаром, на который цены в этом году снизились и в целом сейчас
варьируются от $300 до $700 за 1 кв. м в год в зависимости от качества.
Причина этого явления проста и вполне рыночна — значительный рост
предложения в течение последних двух лет. Последним крупным событием на рынке
высококачественных офисных помещений стало открытие на прошлой неделе
комплекса Park Place в конце Ленинского проспекта. В Park Place можно
арендовать жилые и офисные помещения по цене от $510 до $540 за 1 кв. м в год
с предоплатой за год вперед и немедленным заселением.
Хотя в последнее время ряд крупных фирм — например, СП "Росинка" и "Путник",
в прошлом активные участники рынка — нового строительства офисов не ведут,
специалисты по недвижимости ожидают, что валютные цены на высококлассные
офисы в новом году будут продолжать снижаться. Кроме того, ухудшение
конъюнктуры заставляет строительные фирмы несколько менять устоявшуюся
коммерческую схему строительства (предарендные платежи + реинвестиции),
описанную нами в #40. По словам представителя СП "Перестройка", срок
предарендных платежей, по-видимому, будет сокращаться, а их долю со временем
планируется свести к минимуму или отказаться от них совсем.
ЕВГЕНИЯ Ъ-ШУВАЛОВА