Количество сделок на рынке загородной недвижимости сократилось на четверть. Низкая покупательная способность, нежелание банков кредитовать застройщиков и выдавать ипотеку поставило компании в жесткие условия. Возможен ли уход более половины девелоперов с рынка? И каковы будут последствия такого сценария? Выясняла Аэлита Курмукова.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Ситуация на рынке загородной недвижимости, который находится в стагнации уже три года, неоднозначная. С одной стороны, новые проекты практически не появляются, а старые если и продаются, то с трудом. С другой — есть сделки по продаже загородных домов под ключ стоимостью от $20 млн.
В целом же дыхание кризиса чувствуют все застройщики. Среди причин — нежелание банков кредитовать девелоперов, говорит директор по развитию компании Villagio Estate Константин Романов: «Сельские хозяйства государство поддерживает, а девелоперов за городом не поддерживает. Меньше чем за 14,5% предложений получить не удавалось. Условия достаточно серьезные по залогу, вплоть до личного поручительства акционеров. При такой ставке мы не можем говорить о рентабельности проектов в течение трех-четырех лет. Поэтому мы финансируем своими собственными деньгами и привлеченными средствами клиентов. Рынок, конечно, сужается, останутся только очень качественные компании, которые предлагают классный продукт».
«Инком-недвижимость» дает довольно пессимистичные прогнозы: порядка 80% девелоперов могут не дотянуть до следующего года. Среди оставшихся 20% треть чувствуют себя неуверенно, констатируют аналитики компании. Заместитель генерального директора компании «Вектор инвестментс» Евгений Клец отмечает, что свою роль в этом играют низкая покупательная способность, отложенный спрос и снижение предложений по ипотеке. «Если в 2011-2012 годах у нас процент ипотечных сделок составлял 10-12% в сегментах эконом и комфорт, то на сегодняшний день эти сделки, можно сказать, единичные — порядка 3-5% максимум. Это связано с деятельностью Сбербанка России, который кредитует наших клиентов в среднем под 13%. Последние шесть-семь лет крупные банки отказывались от кредитования земель дачного назначения», — пояснил Клец.
На рынке останутся только сильные девелоперы с проверенной репутацией, с собственными активами и земельным банком, говорят эксперты. Но таких застройщиков единицы. В кризис девелоперы расширили продуктовую линейку, подстроившись под покупательские тренды. Клиент сегодня предпочитает таунхаусы и малоэтажные загородные комплексы вместо коттеджей, а также рассчитывает при этом на ипотеку, которую банки выдают со скрипом. Средний бюджет — 3,5 млн рублей. В эконом-сегменте предлагают дачные студии за 950 тыс. рублей в одном из поселков на Истре. Лидеры продаж – участки без подряда — составляют 53% от общего числа сделок. Что касается сегмента элитного загородного жилья, то он более устойчив, чем эконом, говорит директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев: «В целом есть позитивные тренды — прошло уже более четырех сделок стоимостью более $15 млн. Основной бюджет, который имеется в элитной недвижимости по покупке-продаже, — это где-то около 60 млн руб. в среднем. Дисконтирование составляет от 30 до 50% в долларе».
Падают не только продажи, но и аренда загородных объектов недвижимости. По данным компании «Миэль», спрос на подмосковные дома в мае снизился на 40%, а объемы предложений — на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Самым востребованным стал эконом-сегмент аренды — до 50 тыс. рублей в месяц.