«Суд учел наши аргументы о том, почему приходится сдвигать сроки»

Вопрос о строительстве социальной инфраструктуры в микрорайоне Ива, который осваивает краснодарская корпорация «Девелопмент-Юг», неоднократно поднимался в публичной плоскости в течение последнего года. Одна из основных претензий к компании – перенос сроков возведения детских садов, школы и других объектов. В июле краевой арбитражный суд частично удовлетворил иск СИК «Девелопмент-Юг» к администрации Перми и установил новый срок комплексной застройки Ивы, включая «социалку», – до 30 июля 2021 года. Вице-президент корпорации Алексей Востриков рассказал о том, как реализуется проект, почему социальные объекты появятся позже, чем планировалось, и как компания исполняет свои обязательства по договору.

– «Девелопмент-Юг» уже второй раз обращается в суд для продления договора комплексной застройки, заключенного с администрацией Перми. С чем это связано?

– В ходе реализации проекта на Иве нам пришлось столкнуться с рядом сложностей и внешних факторов, которые повлияли на сроки строительства. Мы приобрели право комплексного освоения территории площадью 80 га в 2008 году. По его условиям мы получали возможность застраивать эту большую площадку жильем, а также брали на себя обязательства по обеспечению нового микрорайона всей сопутствующей инфраструктурой – дорогами, сетями, садами, школами, объектами здравоохранения и так далее. Такой большой, комплексный проект требует тщательной подготовки и планировки. Этим мы и занялись после получения площадки. Но изменились экономические условия и градостроительные подходы. Власти Перми начали разрабатывать новый генплан, который значительно сокращал наши возможности по застройке Ивы и менял первоначальные условия реализации проекта, снижая в несколько раз потенциал этой территории. Это не только сказывалось на финансовых показателях, но и требовало разработки нового проекта планировки, новых согласований с администрацией города. Именно эти обстоятельства суд принял во внимание в 2013 году, когда удовлетворил наш иск к муниципалитету и продлил договор до 2017 года. После этого снова изменились внешние условия – краевые власти инициировали размещение ТЦ ИКЕА на Иве. Это означало разработку еще одного проекта планировки и очередные согласования с городом, что напрямую влияло на сроки. Именно по этой причине пришлось продлевать договор во второй раз – снова через суд.

– На каком этапе находится застройка Ивы сегодня?

– В эксплуатацию введены дома общей площадью 35 тыс. кв. м. Сейчас в разной стадии строительства у нас находятся дома общей площадью 70 тыс. кв. м. Мы проектируем детский сад на 300 мест. К уже возведенному жилью и к строящемуся мы строим сети и дороги. Общий объем вложений в освоение микрорайона превысил 1,2 млрд руб., в том числе на инженерные коммуникации. Это не считая того, что мы заплатили на аукционе за право аренды более 300 млн руб. и ежегодно платим 18 млн руб. аренды.

– Один из наиболее острых вопросов – социальные объекты. Когда и в каком объеме вы будете их строить?

– В решении суда четко прописаны сроки по каждому объекту. Детский сад на 300 мест должен быть введен в эксплуатацию в 2018 году, амбулаторно-поликлиническое заведение на 450 посещений в смену с женской консультацией, станцией скорой помощи и травмпунктом – в 2020 году. В 2020 году мы также должны сдать многофункциональный культурно-досуговый центр. Детский сад на 350 мест и школа на 1626 мест должны быть введены в 2021 году. Причем количество мест в социальных объектах сопоставимо с тем, что было заложено первоначально, хотя количество садиков и школ изменилось.

Сегодня в публичном пространстве появляется информация, что администрация Перми чуть ли не содействует нам в том, чтобы мы избавились от обязательств по социальным объектам. Это весьма странная интерпретация развития нашего проекта в Перми. Ведь муниципалитет, наоборот, настаивал на первоначальных сроках реализации и объеме «социалки», предъявил нам неустойку за нарушение графика сдачи объектов. При этом суд учел наши аргументы о том, почему приходится сдвигать сроки. Кроме того, в решении первой инстанции прямо говорится: суд считает, что рассматриваемый спор является именно исключительным случаем для изменения договора в судебном порядке. Там также указано: если не перенести сроки исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков, не конкретизировать перечень объектов социальной, транспортной инфраструктуры, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность Перми, администрация, действующая в интересах населения Перми, лишится возможности получить эти объекты в муниципальную собственность безвозмездно.

Мы никогда не отказывались от своих обязательств по договору. «Девелопмент-Юг» изначально брал на себя дополнительную нагрузку и был готов финансировать создание социальных объектов за свой счет. Иначе мы бы просто не стали участвовать в аукционе по Иве в 2008 году. На тот момент, да и сейчас, для Перми это исключение. Практически ни у кого из застройщиков нет обязательств, зафиксированных документально, инвестировать свои средства в социалку. Сегодня идею о социальных обязательствах девелоперов продвигает врио губернатора Максим Решетников. Мы эту позицию разделяем – при комплексной застройке девелопер должен не только получать «дивиденды» от продажи жилья, но и формировать комфортную среду, брать на себя создание сопутствующей инфраструктуры.

При этом в случае с Ивой важно учитывать одно существенное обстоятельство – социальные объекты сами по себе никому не нужны. Количество мест в детских садах и школах рассчитывается по нормативам, исходя из общей численности нового микрорайона. Возводить несколько крупных социальных объектов для двух-трех домов в чистом поле нецелесообразно. Сначала необходимо сформировать потребность в «социалке». А без определенного объема жилья это невозможно. В определении суда, например, есть такое уточнение: письма функциональных органов администрации Перми, указывающие на потребность строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры в большем объеме, чем предлагается застройщиком, не свидетельствуют о том, что существуют объективные и законные предпосылки для возложения на «Девелопмент-Юг» обязательств в объеме, значительно превышающем потребности территории, на которой осуществляется комплексное освоение.

Мы сегодня наращиваем объемы жилищного строительства и готовимся строить первый детский сад. То есть мы синхронизируем проект. Но сталкиваемся с очередными сложностями. Министерство строительства и архитектуры Пермского края не согласовывает проектные декларации по нескольким нашим домам. Без утвержденных деклараций мы не можем продавать в них квартиры. Возникает вопрос: как синхронизировать жилье и «социалку», для кого строить еще один детский сад и школу, если потенциальных потребителей этих услуг не появляется? Мы обратились в арбитраж с двумя исками, чтобы оспорить бездействие минстроя по нашим заявлениям.