В конце весны рынок недвижимости обычно начинает засыпать. Длинные праздники снижают спрос и подготавливают продавцов к двухмесячному летнему затишью. Но в последнее время, по наблюдениям участников рынка, сезонность не так выражена, а прошедший май для отделов продаж некоторых проектов и вовсе стал одним из самых активных месяцев с начала года. По мнению участников рынка, активность может сохраниться и летом, что не отменяет традиционных способов "подогрева" рынка — скидок и специальных акций продавцов жилья. Влияет на рынок и ожидаемая реновация.
Средний уровень цен на городскую недвижимость понизился из-за увелечения доли массового жилья
Фото: Валерий Лукьянов/ТАСС
Майский спрос и летнее продолжение
Конечно, многое можно списать на погоду: какое уж тут снижение спроса в связи с выездом на дачу или шашлыки, если на майские шел снег? Лучше уж в теплом отделе продаж кофе выпить и квартиру присмотреть. Но аналитики все же считают, что спрос менее метеозависим, чем может показаться. По данным руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, число сделок в Москве росло все пять месяцев 2017 года. С начала года зарегистрировано в 1,7 раза больше ДДУ, чем за аналогичный период 2016-го. В то же время, поясняет аналитик, так хорошо дела обстоят только на первичном рынке Москвы. Покупательская активность в Московской области по итогам четырех месяцев 2017 года снизилась на 7%, а число переходов прав на вторичном рынке Москвы в январе--мае сократилось на 14% по сравнению с показателем 2016 года. "Одной из главных причин роста спроса в Москве является переориентация покупателей с новостроек Московской области на первичный рынок Москвы, где застройщики выходят с качественными проектами по ценам "ниже рынка"",— говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев. В качестве аргумента эксперт приводит ценовую статистику: средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек "старой" Москвы к апрелю составила 189 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента и апартаментов). В результате с четвертого квартала 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 4,3%. Александр Шибаев считает, что основной фактор снижения цен — увеличение доли массового жилья в структуре предложения. Если в апреле 2016 года доля эконом- и комфорт-классов составляла всего 32%, то сейчас она превысила половину в структуре предложения.
Сохранился спрос и в Новой Москве. Как рассказывает руководитель управления аналитики и оценки ГК А101 Дмитрий Цветов, объем продаж мая, несмотря на традиционно низкий сезон, по сравнению с апрельским снизился лишь на 1,5%. Таким образом, с учетом сезонности (по статистике май обычно показывает объем продаж примерно на 20% ниже апреля) можно говорить о росте рынка приблизительно на 20%.
Новая Москва отличается еще и тем, что там, в отличие от Москвы "старой", популярностью пользуются многокомнатные квартиры.
В Новой Москве по итогам мая (даже несмотря на традиционное затишье в праздники), эксперты "БЕСТ-Новостроя" отметили увеличение числа сделок с многокомнатными квартирами — 3% от общего объема покупок вместо обычных единичных сделок. Кроме того, говорит председатель совета директоров "БЕСТ-Новостроя" Ирина Доброхотова, на первичном рынке Новой Москвы сейчас неплохо раскупаются трехкомнатные квартиры: на них приходится 18% сделок, а наиболее популярны двухкомнатные: их предпочитают 36% покупателей. На квартиры из двух и более комнат в Новой Москве приходится 51% покупок. Такое соотношение в структуре спроса свидетельствует о том, что квартиры в Новой Москве выбирают преимущественно семейные покупатели для собственного проживания.
Если посмотреть на абсолютные цифры, то, напоминает директор департамента маркетинга риэлторской компании "Магистрат" (входит в ГК "Интеко") Ольга Денисова, в мае текущего года было зарегистрировано 2671 ДДУ (158 333 кв. м). Это ниже значения апреля на 15,6% (по площади — ниже на 17,2%), но превышает значение мая 2016 года на 35,6%.
В компании "Азбука жилья" картина даже динамичнее: продажи квартир в проектах, реализуемых компанией по сравнению с апрелем, увеличились на 1%. Объем продаж начал расти в феврале и остается на стабильном уровне с изменением не более 5% в ту или другую сторону. При этом по сравнению с показателями мая прошлого года продажи увеличились на 31%.
Такому положению дел способствует и снижение ставок по ипотеке в большинстве банков.
"80% банков, с которыми мы работаем по ипотечным программам, снизили ставки по ипотеке именно в мае,— говорит коммерческий директор группы компаний "Инград" Евгений Сандлер.— Минимальная ипотечная ставка, которую сегодня наши банки-партнеры предлагают покупателям,— 8,7%, средняя — 10%, что ниже ставок по субсидируемой ипотеке и соответствует показателям 2013-2014 годов".
Впрочем, на рынке есть и те, кто занимается "разоблачением фокусов и иллюзий", считая, что рекорд-то почти липовый — просто игры статистики. "Проседание в январе--феврале было обусловлено большим скачком продаж в конце 2016 года, когда заканчивалась программа субсидирования ипотеки. С началом весны показатели выравнялись, а в сравнении с прошлыми годами их вообще трудно назвать рекордными,— поясняет руководитель отдела аналитики ГК "Пионер" Евгений Межевикин.— Летний сезон традиционно не самый активный. На московском рынке снижение спроса в жаркие месяцы по сравнению с весной обычно составляет 10-12%. Исключением стал прошлый год, когда лето показало более высокие результаты — прирост 20%. Эта ситуация объясняется тем, что в третьем квартале 2016 года на рынок вышел ряд новых проектов — в начале весны в границах "старой" Москвы квартиры продавались в 65 объектах, а к концу лета — уже в 78".
В этом году чудес рынок не ожидает, поэтому готовится переживать сезонное затишье спроса с помощью акций и других программ лояльности, принимая превентивные меры по подогреву интереса покупателей.
Торгуют все
Как отмечает руководитель проекта "Фили Парк" Иван Иванов, застройщики, безусловно, будут запускать акции и предлагать скидки, чтобы удержать продажи на желаемом уровне. Кто-то из застройщиков будет предлагать парковочные места в подарок, кто-то — частичную/полную отделку помещений/встраиваемую мебель. Также уже долгое время популярна скидка за стопроцентные платежи/ипотеку, так как инвесторы проекта сразу получают деньги, которые можно направлять на строительство, увеличивая привлекательность проекта для новых дольщиков.
В последнее время развитие получило коммерческое субсидирование. Ставки по кредитам укрепились на определенном, весьма комфортном уровне, говорит руководитель департамента новостроек компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева, поэтому ввод ипотеки, работающей в данном формате, является дополнительным способом, позволяющим привлечь спрос со стороны покупателей-заемщиков. Получить ипотеку под 6,2% в первый год выплат (под 10,7% — в последующий период) от ВТБ 24 (ПАО) можно в квартале "Новые Котельники", "Новое Бутово", микрорайоне "Красногорский", ЖК "Город", жилом доме "Дуэт", ЖК "Ленинградский".
Работают и прямые скидки от 5% до 25% в зависимости от проекта. Причем многие скидки, отмечает генеральный директор компании "Бон Тон" Наталия Кузнецова, не отменялись с новогодних праздников. Генеральный директор ГК "Атлант" Роман Лябихов рассказывает, что в проектах компании предлагаются как обычные скидки, так и дополнительные опции, например в виде отделки: в микрорайонах "Лобня Сити" и "Город счастья" на определенный объем квартир действуют скидки до 10%, в ЖК "Зеленая Москва-2" — до 15%, а в ЖК "Лидер Парк" — до 20%. В ЖК "Большие Мытищи Тайнинская" в июне предлагается отделка "под ключ". Максимальная выгода от покупки в рамках данной акции может составить около 800 тыс. руб.— примерно столько будет стоить отделка двухкомнатной квартиры площадью 70 кв. м. В уже сданном в эксплуатацию ЖК "Менделеев" в Химках предоставляется скидка 25% на ограниченный пул трехкомнатных квартир.
Москва не отстает. Руководитель комплекса стратегического развития компании "Лидер Инвест" Виктор Черкасский добавляет, что покупатели апартаментов премиум-класса в "Клубном доме на Серпуховском Валу" смогут получить скидку до 10% от стоимости покупки, два лота в премиальном "Клубном доме на Сретенке" можно будет июне приобрести со скидкой, составляющей до 7% от стоимости жилья. Покупатели квартир в "Доме в Мневниках", "Доме в Олимпийской деревне", "Доме в Кусково", "Доме на Сходненской" и "Доме на Вешняковской" смогут получить выгоду до 5%.
Покупатели же квартир в "Доме на Усиевича", "Доме на Абрамцевской" и "Доме в Кузьминках" могут рассчитывать на специальные скидки до 7% от стоимости приобретаемой недвижимости. Во всех акциях участвует ограниченный объем предложения.
Кроме того, летом продолжит действовать специальная акция, посвященная столичному мотосезону: все клиенты, приехавшие в офис продаж на мотоцикле и предъявившие права с открытой категорией "А", смогут получить дополнительную скидку в 1%.
Получить скидки можно и в премиальном сегменте. Так, в июне первым пяти покупателям предоставляется скидка в 15% в комплексах апарт-резиденций Balchug Residence и Balchug Viewpoint, до конца июня такую же скидку можно получить при покупке квартиры в "Садовых кварталах" и т. д.
Реновация на марше
Запомнился май и обсуждением будущей реновации жилья в Москве. Закон о реновации был принят в начале июня, и участники рынка замерли в ожидании того, как инициатива властей повлияет на рынок московского жилья. "Пока еще рынок никак не реагирует на реновацию,— считает Татьяна Подкидышева.— Это впереди, когда будет запущена программа и ряд новых строек. Согласно последней информации, город планирует продать около 15 млн кв. м площадей за 15 лет — это не губительно для рынка, однако конкуренция среди застройщиков заметно усилится".
"Рынок позитивно отреагировал на реновацию,— оптимистичен Иван Иванов.— Программа существенно увеличит уровень и качество жилья в районах и, следовательно, стоимость квадратного метра. Повышение привлекательности административных районов, в которых пройдет реновация, окажет позитивное влияние на будущие проекты. Качество городской среды постепенно выйдет на совершенно новый уровень".
"Пока новость о реновации никак не отразилась на рынке новостроек. Цены на жилье стабильны, планы по выходу новых проектов в связи со скорым началом программы столичные девелоперы также массово не откладывали. О каких-либо последствиях реновации можно будет говорить тогда, когда в продажу поступят первые объемы возводимого на месте снесенных пятиэтажек дешевого жилья. А пока рынок недвижимости реагирует на данную программу только в информационном поле",— продолжает генеральный директор ГК "Атлант" Роман Лябихов.
"На новости о проекте реновации пока достаточно ощутимо отреагировал только рынок вторичного жилья,— говорит Виктор Черкасский.— По оценкам экспертов, спрос и средние цены на недвижимость в пятиэтажках снизились. При этом можно отметить, что уменьшение этих показателей связано не только с программой, но и с объективным снижением спроса на данное низкокачественное жилье на фоне огромного и разнообразного предложения на рынке новостроек".
Что касается первичного рынка, считает эксперт, то, безусловно, реализация программы реновации со временем окажет некоторое влияние и на цены, и на интерес потенциальных покупателей к новостройкам. "Можно как минимум прогнозировать незначительное вымывание спроса за счет жителей пятиэтажек, ранее рассматривавших возможность покупки нового жилья на рынке, а теперь отложивших такое решение. Однако коснется это в основном сегментов "эконом" и "комфорт"",— продолжает Виктор Черкасский.
В дальнейшем все будет зависеть от объемов реновации и сроков ее реализации. Виктор Черкасский напоминает о том, что количество участвующих в программе домов значительно снизилось по сравнению с заявленным вначале. Если реновация будет проходить плавно и поэтапно, то, вполне возможно, она вообще не окажет существенного влияния на рынок. "Если же, как сообщают некоторые источники, в рамках программы будет введено до 15 млн кв. м недвижимости для продажи на рынке, то возможно заметное давление на ценообразование в эконом- и комфорт-классах. При этом значительное падение цен все равно маловероятно, поскольку этот процесс ограничен снизу порогом себестоимости, которого девелоперские проекты уже практически достигли. В любом случае на сегмент бизнес-класса и качественный комфорт-класс с улучшенными характеристиками такое развитие событий едва ли окажет значительное воздействие в среднесрочной перспективе",— заключает эксперт.