Второй месяц весны не поставил рекордов продаж городской недвижимости, но и провальным не оказался. Участники рынка отмечают не только высокие темпы продаж, но и появление большого количества качественных объектов классов "бизнес" и "премиум". Владельцы выставленных на продажу квартир в хрущевках, конечно, находятся в смятении, но этот сектор слишком мал, чтобы оказать существенное влияние на рынок в целом.
В апреле объем дорогих московских новостроек впервые превысил количество бюджетных
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Апрель был жарким
Активные продажи при неизменных ценах — так можно охарактеризовать городской рынок жилья массового сегмента в прошедшем месяце. Росреестр пока не опубликовал данных по количеству договоров долевого участия за апрель, но по подсчетам ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, их было заключено не менее 4,7 тыс. Это, конечно, меньше, чем в марте, когда был установлен абсолютный рекорд (5418 сделок), но все равно очень неплохой показатель.
Застройщики подтверждают, что высокий сезон, который традиционно приходится на первые весенние месяцы, состоялся. "По итогам апреля мы отмечаем превышение планируемых показателей: месяц показал себя очень хорошо, и рост продаж составил не менее 10%. Причем мы отмечали позитивную динамику и по масштабным объектам, реализуемым в сегменте комфорт-класса, и по новостройкам более высокого класса",— утверждает руководитель департамента новостроек компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева.
"В январе--апреле 2017 года объем сделок на первичном рынке Москвы увеличился более чем на 70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем с каждым месяцем разница с 2016 годом растет. Если в январе текущего года по сравнению с первым месяцем прошлого года объем заключенных ДДУ снизился на 1,5%, то в январе--феврале 2017 года показатель вырос на 27,8%, в январе--марте — на 58%, а за первые четыре месяца — на 70,8% по сравнению с аналогичными периодами прошлого года",— приводит сравнение Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards.
Впрочем, некоторые застройщики сообщают о снижении объемов реализации. Например, продажи А101, компании, работающей в Новой Москве, в апреле снизились на 10%. "Это нетипично для рынка, так как апрель традиционно относится к высокому сезону: большинство покупателей стремятся закрыть сделки до майских праздников. При этом в первую половину мая жилых помещений в наших объектах было продано на 15% больше, чем за первую половину апреля. Данные показатели подтверждают вывод, что апрельское снижение продаж — это лишь сглаживание сезонности. Похоже на новый тренд: люди, выбирая между отпуском и покупкой квартиры, предпочитают покупку недвижимости",— комментирует руководитель управления аналитики и оценки ГК А101 Дмитрий Цветов.
А ценовая динамика, если брать средние показатели, практически отсутствует. Сейчас в Москве средние цены квадратного метра (без сегмента элитной недвижимости) находятся в диапазоне 185-190 тыс. руб. за 1 кв. м, в Новой Москве — 96-98 тыс. руб., в Московской области — 78-80 тыс. руб., отмечают в ЦИАН.
Объем предложения остается стабильным, несмотря на то что ужесточение требований к разрешительной документации снизило число новых проектов, выводимых на рынок. За первый квартал 2017 года, по данным ЦИАН, на рынке новостроек появилось 135 новых корпусов (минимум с первого квартала 2012 года). Однако площади, экспонируемые в новинках рынка, остались практически без изменения. На май 2017 года в объектах, выведенных на рынок в текущем календарном году, экспонируется 15,8 тыс. квартир, примерно столько же приходится на ЖК и корпуса, стартовавшие в третьем квартале и четвертом квартале 2016 года соответственно (по 14,5 тыс. и 15,9 тыс. квартир соответственно). Таким образом, рынок продолжает наполняться новым предложением прежде всего за счет старта новых крупных проектов в старых границах Москвы.
Предложение на вторичном рынке в Москве также остается стабильным (ежемесячно на рынок выходит около 22-25 тыс. квартир).
Что снос грядущий нам готовит
Так называемая реновация пятиэтажек, несомненно, самая обсуждаемая тема последнего месяца. Не будем касаться социальных, правовых и политических аспектов, поговорим о том, как повлияло на рынок жилья намерение московских властей начать массовый снос хрущевок.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что пока это влияние минимально. Во-первых, неизвестны точные параметры и сроки программы, а самое главное — очередность сноса домов. Во-вторых, предложение квартир в пятиэтажках не так уж велико: по данным компании "Азбука жилья", оно не превышает 5% рынка. Тем не менее некоторые продавцы поспешили снять с продажи свои квартиры, рассчитывая на то, что полученная ими взамен жилплощадь окажется лучше и дороже.
Наталия Кузнецова, генеральный директор компании "Бон Тон", оценивает количество "отказников" максимум в 15%. С ней не согласен Владимир Каширцев, генеральный директор компании "Азбука жилья": "Объем предложения в панельных хрущевках на май 2017 года по сравнению с началом февраля снизился уже на 34% и в количестве выставленных на продажу квартир, и в суммарной их площади. Предположительно данная программа в большей степени будет затрагивать первые серии хрущевок, представляющие собой панельные дома. Однако предложение в кирпичных хрущевках также снизилось на 20%".
Что касается спроса, он мог бы увеличиться за счет частных инвесторов, но эксперты считают подобные вложения довольно сомнительными. Поскольку срок сноса каждого конкретного дома неизвестен, есть риск заморозить средства на неопределенное время.
"Подтверждением того, что уровень интереса к квартирам в пятиэтажках не изменился, является ценовая динамика. Если бы рынок пережил всплеск спроса на такие объекты, то и ценник, скорее всего, резко вырос бы. Однако в действительности "квадрат" в хрущевках за месяц практически не изменился в цене и составил 137 тыс. руб.,— констатирует Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп", но уточняет: "В то же время прекращение снижения стоимости — важный сигнал, который свидетельствует о том, что хрущевки еще, возможно, привлекут внимание покупателей".
Особое мнение на этот счет у специалистов компании "МИЭЛЬ--Сеть офисов недвижимости". "Мы фиксируем увеличение активности в сегменте пятиэтажек,— утверждает управляющий партнер Марина Толстик.— По итогам апреля доля хрущевок в общем объеме продаж составила пятую часть (19%), тогда как, например, в конце прошлого года этот показатель был 9,4%. За последний месяц в нашей компании уже завершилось несколько сделок по приобретению квартир в хрущевках, предназначенных под снос. Одна из сделок была альтернативной и состояла в продаже жилья в Новой Москве и приобретении квартиры в сносимой пятиэтажке с целью улучшения условий проживания с помощью нового жилья от города. В марте в большинстве округов наблюдалось некоторое уменьшение средней цены предложения (на фоне неопределенности в отношении деталей реализации объявленной программы реновации). А вот в апреле, наоборот, во многих округах средняя цена предложения в пятиэтажках немного выросла как за счет вымывания наиболее привлекательных объектов, так и за счет оптимистичных ожиданий собственников таких квартир".
Небольшое повышение средней цены пятиэтажек имеет и другое объяснение. В результате "реновации" в наибольшей степени пострадают собственники квартир с хорошим расположением и качественным ремонтом (такой встречается и в хрущевках). А чем хуже локация и состояние дома, тем больше вероятность, что переселенцы выиграют, получив новое жилье. Логично предположить, что сняты с продажи были самые убитые квартиры, а самые дорогие, наоборот, владельцы пытаются продать, пока это еще возможно. То есть изменилась не цена, а состав объектов, предлагаемых на продажу.
Эксперты сходятся во мнении, что в наибольшей степени на рынок может повлиять увеличение объема предложения жилья, строящегося взамен сносимых кварталов. Но об этом, понятное дело, говорить еще слишком рано.
Повышение классности
Самое интересное, что, даже если в результате "реновации" на рынок выйдет большое количество новостроек массового сегмента, они не составят конкуренции большинству проектов на территории "старой" Москвы. Прошедший месяц подтвердил тренд последних лет: постепенное увеличение доли объектов класса "бизнес" и выше. А Подмосковье остается территорией массового спроса.
В апреле на рынок новостроек столичного региона вышло 14 новых проектов — 12 в "старой" Москве и 2 в Подмосковье. В столице это преимущественно проекты бизнес-класса — 7 объектов из 12, а в Подмосковье все новые проекты представлены в классе "комфорт". Доля новостроек бизнес- и премиум-классов впервые превысила 50% предложения в "старой" Москве.
"Рост доли дорогих проектов на рынке новостроек столицы до 51% предложения при параллельном вымывании жилья класса "эконом" сформировал объективные предпосылки для роста средней стоимости квадратного метра в границах столицы,— говорит Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН.— При увеличении доли дорогих новостроек на 16% за месяц объем предложения экономкласса в столице сократился на 13% — до 230 тыс. кв. м, или 7% общего объема предложения. Следовательно, средний уровень цен по всему Московскому региону также будет расти в ближайшей перспективе".
Спрос на новые объекты должны обеспечить потенциальные покупатели, которые еще пару лет назад могли рассматривать только приобретение жилья в нижних ценовых рамках, а сейчас замахиваются на бизнес-класс. Сегодня приобрести однокомнатную квартиру в жилом комплексе класса "бизнес" в Москве можно в среднем за 7-8 млн руб. (а в подмосковном комфорт-классе — за 3,5 млн руб., что более чем в два раза дешевле). "Спрос на новостройки сегодня по сравнению с началом года стабилизировался и будет расти, чему способствовали снижение ипотечных ставок и гибкие условия покупки, которые предлагают девелоперы в партнерстве с банками: минимальный входной бюджет или сниженная процентная ставка,— рассказывает Наталия Немчанинова.— За счет расширения линейки инструментов покупки и лояльных ставок — в среднем от 10,4% годовых — доля ипотечных покупок в наших многоквартирных проектах класса "комфорт" за месяц выросла на 9% и в апреле составила 83% от общего количества сделок".
"В условиях активного пополнения рынка новыми объектами покупательский спрос в сегменте бизнес-класса можно охарактеризовать как стабильный,— соглашается Леонид Капров, старший вице-президент "Галс-Девелопмент".— В апреле 2017 года мы зафиксировали существенное увеличение числа ипотечных сделок — с 37% до 47% — по проектам бизнес-класса "Наследие", "Достояние", "Искра-Парк". На рост ипотечных сделок в первую очередь повлияла низкая ставка ипотечного кредитования — 10,4%. Это нивелировало последствия отмены государственной программы льготной ипотеки, которая занимала около 50% в структуре наших ипотечных сделок. В связи с растущим спросом на наши объекты и локации с начала года мы произвели корректировку цен в сторону увеличения".
Впрочем, пока средние цены на московские новостройки бизнес-класса снизились на 1-2% — как раз за счет выхода новых объектов с невысокой ценой на начальной стадии строительства.