Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) анонсировало сроки секьюритизации ипотечных кредитов с крупнейшим игроком рынка — Сбербанком на сумму 50 млрд руб. Сделка должна продемонстрировать эффективность заявленной стратегии АИЖК, в которой секьюритизация — ключевое звено. Впрочем, рыночным назвать данный проект сложно — заемщики продолжат обслуживаться в Сбербанке, а ипотечные бумаги вопреки стандартам этой программы не пойдут в рынок, а останутся на балансе первичного кредитора.
Глава АИЖК Александр Плутник смог уговорить Сбербанк поучаствовать в стратегическом проекте агентства
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
Вчера в рамках конференс-колла с инвесторами замгендиректора АИЖК Артем Федорко объявил о том, что до конца мая будет закрыта сделка по секьюритизации ипотечных кредитов со Сбербанком на 50 млрд руб. Сделка носит знаковый характер. Сбербанк — крупнейший игрок на рынке ипотеки, на него приходится почти 50% рынка. Кроме того, столь крупных сделок по секьюритизации в рамках нового механизма «Фабрики ИЦБ» АИЖК не проводило. Объем пилотной сделки с Банком жилищного финансирования (БЖФ) составил 2 млрд руб.
Реализация сделки со Сбербанком должна продемонстрировать эффективность заявленной стратегии АИЖК. «Успешный запуск “Фабрики ИЦБ” дает банкам возможность сократить резервы, упростить и удешевить процедуры рефинансирования кредитов,— ранее заявлял глава АИЖК Александр Плутник.— Совместно со Сбербанком и другими ведущими банками, инвесторами и Банком России мы продолжим работать над развитием рынка ипотечного кредитования за счет повышения ликвидности ипотечных ценных бумаг». Однако даже после этой сделки рынок оценить привлекательность этого инструмента пока не сможет.
Выпуск однотраншевых бумаг разгружает баланс банков от младшего транша, наиболее давящего на капитал (коэффициент риска по нему 1250% по «Базелю-3»). АИЖК зарабатывает на комиссионных и поручительствах. Полученные от ипотечного агента бумаги банк может оставить на балансе, заложить в ЦБ или продать сторонним инвесторам, получив рефинансирование. Первой такой сделкой был выпуск ипотечных облигаций на 2,1 млрд руб. под залог ипотечного портфеля Банка жилищного финансирования (БЖФ) в конце прошлого года. В 2017 году АИЖК планирует провести сделки на 150 млрд руб.
АИЖК анонсировало сделку со Сбербанком еще в конце 2015 года — планировалось, что Сбербанк будет первым участником этой программы. Но переговоры об условиях сделки затянулись. В частности, Сбербанк не готов был платить высокую комиссию за поручительство АИЖК (с учетом качества портфеля, его объема и в целом отсутствия потребности в ликвидности). По данным источников “Ъ”, знакомых с обсуждением, Сбербанк не был готов платить выше 0,2%, в то время как АИЖК за эти услуги в среднем берет 1–2%. Принципиальным был и еще один момент. В рамках программы секьюритизации АИЖК обслуживание кредитов переходит в банк ВТБ 24, таким образом, банк — первичный кредитор фактически теряет заемщика и маржу по кредиту. Но Сбербанк отстоял себе эксклюзивные условия — обслуживание кредитов останется у него. Кроме того, как ранее заявлял глава Сбербанка Герман Греф, банк пока не будет использовать эти бумаги для рефинансирования, так как у кредитной организации избыток ликвидности. «Фактически весь объем бумаг останется “на книжке” Сбербанка, и в рынок эти бумаги не попадут»,— пояснил “Ъ” источник, близкий к АИЖК.
С учетом всего перечисленного говорить о рыночном характере сделки Сбербанка с АИЖК весьма сложно. А о других сделках пока не известно, хотя АИЖК заявляло, что интерес к проекту проявляли все крупные участники рынка. Таким образом, эффективность программы пока можно оценивать только по формальным признакам. «С учетом того, что “Фабрика ИЦБ” — это флагманский продукт новой команды АИЖК, по эффективности которого можно, в частности, оценивать и результаты новой команды, пока говорить о его успешности преждевременно,— указывает аналитик агентства S&P Карен Вартапетов.— Команда попала в сложные структурные ограничения. Это новый для рынка продукт, поэтому инвесторы пока могут консервативно оценивать риски и пытаться понять, чем эти бумаги интереснее бумаг самого госбанка-оригинатора». Кроме того, по его словам, потенциальные инвесторы — НПФ сейчас ограничены в средствах, они не получают пенсионные накопления, а значит, на рынке нет большого объема длинных денег для таких инвестиций.