Ипотека играет на понижение

В 2017 году ставка по жилищным кредитам может упасть до 10%

По прогнозам аналитиков, процентная ставка по ипотеке в 2017 будет постепенно уменьшаться. Снижение банками ставок ниже 10% годовых будет иметь точечный характер, однако, по оценкам экспертов, даже это позволит увеличить спрос на ипотечные кредиты в 2,5 раза. На смену программе господдержки ипотеки пришли собственные программы банков, предлагающие достаточно выгодные условия для заемщиков, в том числе, полное отсутствие первоначального взноса. Эксперты считают, что обострение конкуренции между банками пойдет на пользу рынку и будет способствовать сохранению спроса на ипотеку в ближайшей перспективе.

Новое равновесие

Согласно данным Банка России, по объемам ипотечных кредитов, выданных в рублях в феврале 2017 года, Южный федеральный округ занимает третье место, уступая Центральному и Северо-Западному. В разрезе ЮФО лидерство остается за Краснодарским краем, где ипотеки было выдано на 2,7 млрд руб. Второе место у Ростовской области с цифрой 2 млрд руб. Из федеральной статистики АИЖК следует, что в феврале 2017 года объемы выдачи кредитов упали на 22% по сравнению с тем же месяцем 2016-го. Но в марте восстановили позиции с ростом на 26%. По мнению участников банковского рынка, это говорит о том, что окончание действия программы господдержки ипотеки в конце 2016 года не оказало существенного влияния на объемы выдачи жилищных кредитов и ждать серьезного сокращения рынка в 2017 году не стоит. Конкуренция между банками в ипотечном сегменте обострится, однако снижение среднерыночной ставки станет для населения мощным стимулом к кредитованию, считают опрошенные „Ъ-Кубань“ эксперты.

Вопрос цены
Старший аналитик «Альпари» Роман Ткачук

«Существенно снизив ставки с начала марта, один из ключевых игроков рынка — Сбербанк задал ориентир для других игроков. Сейчас рынок предлагает ставки по ипотеке для первичного рынка недвижимости ниже тех, которые были в период действия программы „Ипотека с господдержкой”. Ставки по ипотеке достигли докризисного уровня, застройщики активно строят и вводят в эксплуатацию новое жилье, поэтому мы ожидаем повышения спроса на покупку жилья и ипотечные продукты и, следовательно, дальнейший рост объемов кредитования. Среднерыночный размер процентных ставок на текущий момент составляет 11,5 % (по данным ВТБ, в первом полугодии 2016 года она составляла 12,45%. — «Ъ-Кубань»). При этом, на наш взгляд, это еще не минимальные ставки текущего года — к концу 2017 году мы прогнозируем среднерыночную ставку по ипотеке на уровне 10,3 %»,— считает Зарочинцев Кирилл Валериевич, управляющий Краснодарским филиалом АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (ПАО).

«Одной ставкой конкурировать не получится»
Евгений Свиргун, начальник отдела ипотечного кредитования розничного филиала ВТБ в Краснодаре

По данным отдела по финансовому и фондовому рынку и жилищным программам администрации Краснодара, в тройке лидеров по выдаче ипотеки в региональном центре — ВТБ 24, Сбербанк и Газпромбанк. На четвертом месте региональный банк «Кубань Кредит». Наиболее низкие ставки банки предлагают при покупке в новостройках. В ВТБ 24 минимальная ставка без учета акций стартует с 10,9%. Такую же базовую ставку предлагает и Сбербанк. В Газпромбанке и КБ «Кубань Кредит» — от 10,75%.

В разговоре с „Ъ-Кубань“ участники рынка высказывали мнение, что снизить нагрузку на заемщиков банки заставило не столько понижение ключевой ставки Банком России, которое произошло в марте 2017 года, сколько нежелание испытывать на прочность спрос на ипотеку. Директор по развитию розничного бизнеса краснодарского филиала банка «Центр-инвест» Алексей Рашевский отметил, что кредиты с господдержкой стали драйвером роста рынка в 2016 году и население может не захотеть брать ипотеку под более высокие проценты. «Программа господдержки сформировала на рынке новое равновесие, приемлемый уровень ставок для всех участников. С января 2017 года господдержка прекратилась, но повышать ставки никто не спешит, потому что равновесие хрупкое и есть желание всеми силами сохранить позитивный настрой у покупателей жилья и застройщиков. Поэтому банки уже на своих ресурсах стремятся сохранить сложившийся уровень ставок»,— высказал свою точку зрения эксперт.

«Чтобы предлагать хорошие условия, банк должен быть уверен в застройщике»
Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» ООО

Ставка 10% — это минимум, которого стоит ожидать в 2017 году, сходятся во мнении эксперты. «Учитывая очень консервативную политику Банка России по снижению ключевой ставки, несмотря на опережающие темпы замедления потребительской инфляции, в 2017 году вряд ли стоит ждать падения ипотечных ставок существенно ниже 10%, даже с учетом усиления конкуренции между кредитными организациями, например за счет предложения программ рефинансирования»,— прокомментировал финансовый аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин.

Программу господдержки сменит аренда

В конкурентной борьбе за клиента банки используют различные инструменты, в том числе довольно рискованные. Это объясняется тем, что ипотека сама по себе является кредитом, защищенным залогом в виде приобретаемого жилья. «Сегодня существует возможность оформить кредит без подтверждения дохода и трудовой деятельности. Еще одна новинка на рынке — ипотека без первоначального взноса»,— рассказали в пресс-службе ПАО «Промсвязьбанк».

Кроме того, в 2016 году большой интерес клиенты проявили к рефинансированию кредитов, в том числе ипотечных, которые выдавались в 2015 году под высокие послекризисные ставки. В 2017-м эта тенденция может продолжиться. «Программы рефинансирования сегодня очень популярны у клиентов. Перекредитование целесообразно, когда у клиента есть возможность снизить процентную ставку на 1,5—2 процентных пункта. В начале 2015-го, после повышения ключевой ставки, банки предлагали ипотечные кредиты по ставке 15—16% годовых. Благодаря программе рефинансирования, клиент может существенно снизить свои расходы по обслуживанию кредита»,— считает заместитель директора по розничному бизнесу РЦ «Южный» Райффайзенбанка Татьяна Начинова.

Государство не намерено отпускать ипотечный рынок в «вольное плавание». На смену программе государственной поддержки ипотеки должен прийти приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье», реализация которого рассчитана до 2020 года. «Основной целью проекта является улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья — ввод 88 млн кв. метров в 2018 году, 100 млн кв. метров в 2020 году, и стимулирования спроса — выдача в 2018 году 1 млн ипотечных кредитов, в 2020 году — 1,2 млн ипотечных кредитов»,— сообщается на сайте Минстроя РФ. Решить эту задачу планируется посредством финансовой поддержки застройщиков, а именно, субсидирования процентной ставки по кредитам на строительство коммунальной инфраструктуры, а также прямых субсидий на социальную и внутриквартальную транспортную инфраструктуру.

Союз банка и девелопера

Как отмечают многие представители банковского сектора, еще одним трендом 2017 года стало усиление взаимодействия между банком и застройщиком. В том, чтобы население активно покупало квадратные метры, заинтересованы обе стороны. Застройщикам это гарантирует продажу построенных квартир в условиях общего спада строительного рынка, а банкам — поддержание спроса на ипотеку. Как ранее заявлял руководитель управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» Евгений Надеин, достигать выгодных условий банку удается за счет сотрудничества с застройщиками Краснодара. По этому же пути идут многие другие банки: разделяя риски с застройщиком, они страхуют себя от падения спроса на жилищные кредиты.

По мнению экспертов, фактором, сдерживающим развитие сотрудничества банков и девелоперов, является непростая ситуация на рынке недвижимости, связанная как с экономическим кризисом, так и с началом действия поправок в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», повышающих издержки застройщиков. Поэтому банки готовы рассматривать в качестве партнера отнюдь не каждую строительную компанию. «Требования к капиталу застройщиков растут. Около трети действующих сегодня в Краснодаре строительных компаний должны будут укрупняться, объединяться либо уходить с рынка. Нужно тщательно проверять строительные компании, с которыми работают заемщики, и аккредитовывать каждую литеру в отдельности»,— заявляет Алексей Рашевский.

«Совместные программы банков и застройщиков эффективны, но это точечные программы, как правило распространяющиеся на один конкретный объект. Более эффективными, на наш взгляд, являются системы скидок к процентной ставке, предоставляемые на весь срок кредитования банками клиентам определенных, зарекомендовавших себя наиболее надежными, застройщиков»,— дополнил Кирилл Зарочинцев.

Не падение, а рост

Эксперты сходятся в ожиданиях на 2017 год: спада на ипотечном рынке не произойдет, банки не будут повышать ставки, чтобы не рисковать снижением своих ипотечных портфелей. «Банки сумеют сохранить низкие ставки и в отсутствие господдержки. Ипотека сейчас является драйвером роста не только для банков, но и для экономики в целом, поэтому нельзя допустить ее замедления. Повышение ставок на фоне ужесточения требований к застройщикам сказалось бы негативно на ситуации. Поэтому банки сейчас стремятся поддержать рынок, и конкуренция между ними не ослабевает»,— прогнозирует Алексей Рашевский.

По мнению Тимура Нигматуллина, падение ставки ниже 10% будет носить точечный характер, тем не менее даже этого уровня вполне достаточно для резкого роста интереса к ипотеке среди российских домохозяйств. «По оценке АИЖК, снижение ставок до 10% годовых может увеличить спрос на ипотечные кредиты в 2,5 раза в среднесрочной перспективе. В целом я разделяю подобные оценки. Так, учитывая арендные ставки на вторичном рынке, при достижении уровня процентной ставки как раз в районе 10% подавляющему числу арендаторов станет выгодно совершать ипотечные сделки вместо съема квартиры. Соответственно снижение стоимости ипотечного кредита приведет к резкому всплеску спроса на жилье, в том числе первичное. На этом фоне ожидается изменение ландшафта рынка: спросом будет пользоваться жилье комфорт-класса с включенной в стоимость отделкой»,— прокомментировал Тимур Нигматуллин.

Михаил Лукашов

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...