По прогнозам аналитиков, процентная ставка по ипотеке в 2017 будет постепенно уменьшаться. Снижение банками ставок ниже 10% годовых будет иметь точечный характер, однако, по оценкам экспертов, даже это позволит увеличить спрос на ипотечные кредиты в 2,5 раза. На смену программе господдержки ипотеки пришли собственные программы банков, предлагающие достаточно выгодные условия для заемщиков, в том числе, полное отсутствие первоначального взноса. Эксперты считают, что обострение конкуренции между банками пойдет на пользу рынку и будет способствовать сохранению спроса на ипотеку в ближайшей перспективе.
Новое равновесие
Согласно данным Банка России, по объемам ипотечных кредитов, выданных в рублях в феврале 2017 года, Южный федеральный округ занимает третье место, уступая Центральному и Северо-Западному. В разрезе ЮФО лидерство остается за Краснодарским краем, где ипотеки было выдано на 2,7 млрд руб. Второе место у Ростовской области с цифрой 2 млрд руб. Из федеральной статистики АИЖК следует, что в феврале 2017 года объемы выдачи кредитов упали на 22% по сравнению с тем же месяцем 2016-го. Но в марте восстановили позиции с ростом на 26%. По мнению участников банковского рынка, это говорит о том, что окончание действия программы господдержки ипотеки в конце 2016 года не оказало существенного влияния на объемы выдачи жилищных кредитов и ждать серьезного сокращения рынка в 2017 году не стоит. Конкуренция между банками в ипотечном сегменте обострится, однако снижение среднерыночной ставки станет для населения мощным стимулом к кредитованию, считают опрошенные „Ъ-Кубань“ эксперты.
Вопрос цены
Старший аналитик «Альпари» Роман Ткачук
«Существенно снизив ставки с начала марта, один из ключевых игроков рынка — Сбербанк задал ориентир для других игроков. Сейчас рынок предлагает ставки по ипотеке для первичного рынка недвижимости ниже тех, которые были в период действия программы „Ипотека с господдержкой”. Ставки по ипотеке достигли докризисного уровня, застройщики активно строят и вводят в эксплуатацию новое жилье, поэтому мы ожидаем повышения спроса на покупку жилья и ипотечные продукты и, следовательно, дальнейший рост объемов кредитования. Среднерыночный размер процентных ставок на текущий момент составляет 11,5 % (по данным ВТБ, в первом полугодии 2016 года она составляла 12,45%. — «Ъ-Кубань»). При этом, на наш взгляд, это еще не минимальные ставки текущего года — к концу 2017 году мы прогнозируем среднерыночную ставку по ипотеке на уровне 10,3 %»,— считает Зарочинцев Кирилл Валериевич, управляющий Краснодарским филиалом АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (ПАО).
«Одной ставкой конкурировать не получится»
Евгений Свиргун, начальник отдела ипотечного кредитования розничного филиала ВТБ в Краснодаре
По данным отдела по финансовому и фондовому рынку и жилищным программам администрации Краснодара, в тройке лидеров по выдаче ипотеки в региональном центре — ВТБ 24, Сбербанк и Газпромбанк. На четвертом месте региональный банк «Кубань Кредит». Наиболее низкие ставки банки предлагают при покупке в новостройках. В ВТБ 24 минимальная ставка без учета акций стартует с 10,9%. Такую же базовую ставку предлагает и Сбербанк. В Газпромбанке и КБ «Кубань Кредит» — от 10,75%.
В разговоре с „Ъ-Кубань“ участники рынка высказывали мнение, что снизить нагрузку на заемщиков банки заставило не столько понижение ключевой ставки Банком России, которое произошло в марте 2017 года, сколько нежелание испытывать на прочность спрос на ипотеку. Директор по развитию розничного бизнеса краснодарского филиала банка «Центр-инвест» Алексей Рашевский отметил, что кредиты с господдержкой стали драйвером роста рынка в 2016 году и население может не захотеть брать ипотеку под более высокие проценты. «Программа господдержки сформировала на рынке новое равновесие, приемлемый уровень ставок для всех участников. С января 2017 года господдержка прекратилась, но повышать ставки никто не спешит, потому что равновесие хрупкое и есть желание всеми силами сохранить позитивный настрой у покупателей жилья и застройщиков. Поэтому банки уже на своих ресурсах стремятся сохранить сложившийся уровень ставок»,— высказал свою точку зрения эксперт.
«Чтобы предлагать хорошие условия, банк должен быть уверен в застройщике»
Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» ООО
Ставка 10% — это минимум, которого стоит ожидать в 2017 году, сходятся во мнении эксперты. «Учитывая очень консервативную политику Банка России по снижению ключевой ставки, несмотря на опережающие темпы замедления потребительской инфляции, в 2017 году вряд ли стоит ждать падения ипотечных ставок существенно ниже 10%, даже с учетом усиления конкуренции между кредитными организациями, например за счет предложения программ рефинансирования»,— прокомментировал финансовый аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин.
Программу господдержки сменит аренда
В конкурентной борьбе за клиента банки используют различные инструменты, в том числе довольно рискованные. Это объясняется тем, что ипотека сама по себе является кредитом, защищенным залогом в виде приобретаемого жилья. «Сегодня существует возможность оформить кредит без подтверждения дохода и трудовой деятельности. Еще одна новинка на рынке — ипотека без первоначального взноса»,— рассказали в пресс-службе ПАО «Промсвязьбанк».
Кроме того, в 2016 году большой интерес клиенты проявили к рефинансированию кредитов, в том числе ипотечных, которые выдавались в 2015 году под высокие послекризисные ставки. В 2017-м эта тенденция может продолжиться. «Программы рефинансирования сегодня очень популярны у клиентов. Перекредитование целесообразно, когда у клиента есть возможность снизить процентную ставку на 1,5—2 процентных пункта. В начале 2015-го, после повышения ключевой ставки, банки предлагали ипотечные кредиты по ставке 15—16% годовых. Благодаря программе рефинансирования, клиент может существенно снизить свои расходы по обслуживанию кредита»,— считает заместитель директора по розничному бизнесу РЦ «Южный» Райффайзенбанка Татьяна Начинова.
Государство не намерено отпускать ипотечный рынок в «вольное плавание». На смену программе государственной поддержки ипотеки должен прийти приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье», реализация которого рассчитана до 2020 года. «Основной целью проекта является улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья — ввод 88 млн кв. метров в 2018 году, 100 млн кв. метров в 2020 году, и стимулирования спроса — выдача в 2018 году 1 млн ипотечных кредитов, в 2020 году — 1,2 млн ипотечных кредитов»,— сообщается на сайте Минстроя РФ. Решить эту задачу планируется посредством финансовой поддержки застройщиков, а именно, субсидирования процентной ставки по кредитам на строительство коммунальной инфраструктуры, а также прямых субсидий на социальную и внутриквартальную транспортную инфраструктуру.
Союз банка и девелопера
Как отмечают многие представители банковского сектора, еще одним трендом 2017 года стало усиление взаимодействия между банком и застройщиком. В том, чтобы население активно покупало квадратные метры, заинтересованы обе стороны. Застройщикам это гарантирует продажу построенных квартир в условиях общего спада строительного рынка, а банкам — поддержание спроса на ипотеку. Как ранее заявлял руководитель управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» Евгений Надеин, достигать выгодных условий банку удается за счет сотрудничества с застройщиками Краснодара. По этому же пути идут многие другие банки: разделяя риски с застройщиком, они страхуют себя от падения спроса на жилищные кредиты.
По мнению экспертов, фактором, сдерживающим развитие сотрудничества банков и девелоперов, является непростая ситуация на рынке недвижимости, связанная как с экономическим кризисом, так и с началом действия поправок в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», повышающих издержки застройщиков. Поэтому банки готовы рассматривать в качестве партнера отнюдь не каждую строительную компанию. «Требования к капиталу застройщиков растут. Около трети действующих сегодня в Краснодаре строительных компаний должны будут укрупняться, объединяться либо уходить с рынка. Нужно тщательно проверять строительные компании, с которыми работают заемщики, и аккредитовывать каждую литеру в отдельности»,— заявляет Алексей Рашевский.
«Совместные программы банков и застройщиков эффективны, но это точечные программы, как правило распространяющиеся на один конкретный объект. Более эффективными, на наш взгляд, являются системы скидок к процентной ставке, предоставляемые на весь срок кредитования банками клиентам определенных, зарекомендовавших себя наиболее надежными, застройщиков»,— дополнил Кирилл Зарочинцев.
Не падение, а рост
Эксперты сходятся в ожиданиях на 2017 год: спада на ипотечном рынке не произойдет, банки не будут повышать ставки, чтобы не рисковать снижением своих ипотечных портфелей. «Банки сумеют сохранить низкие ставки и в отсутствие господдержки. Ипотека сейчас является драйвером роста не только для банков, но и для экономики в целом, поэтому нельзя допустить ее замедления. Повышение ставок на фоне ужесточения требований к застройщикам сказалось бы негативно на ситуации. Поэтому банки сейчас стремятся поддержать рынок, и конкуренция между ними не ослабевает»,— прогнозирует Алексей Рашевский.
По мнению Тимура Нигматуллина, падение ставки ниже 10% будет носить точечный характер, тем не менее даже этого уровня вполне достаточно для резкого роста интереса к ипотеке среди российских домохозяйств. «По оценке АИЖК, снижение ставок до 10% годовых может увеличить спрос на ипотечные кредиты в 2,5 раза в среднесрочной перспективе. В целом я разделяю подобные оценки. Так, учитывая арендные ставки на вторичном рынке, при достижении уровня процентной ставки как раз в районе 10% подавляющему числу арендаторов станет выгодно совершать ипотечные сделки вместо съема квартиры. Соответственно снижение стоимости ипотечного кредита приведет к резкому всплеску спроса на жилье, в том числе первичное. На этом фоне ожидается изменение ландшафта рынка: спросом будет пользоваться жилье комфорт-класса с включенной в стоимость отделкой»,— прокомментировал Тимур Нигматуллин.