Ленинградская область бьет рекорды по темпам роста жилой недвижимости: за последние четыре года там удвоилось количество жилых квадратных метров. О том, как этого удалось добиться, зачем в Ленинградской области нужен Градсовет, почему сейчас важнее заботиться не о количестве вводимых квадратных метров, а об их качестве и как решать проблему долгостроев, "Ъ" рассказал заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству МИХАИЛ МОСКВИН.
Фото: Пресс-служба Губернатора и Правительства Ленинградской области
— В прошлом году Ленинградская область вошла в топ-5 регионов по динамике ввода жилой недвижимости. Причем если в Санкт-Петербурге уровень роста темпов жилищного строительства составил всего 4,2%, то в области — 82,6%. С чем это связано?
— Это не случайный результат, а итог процессов, которые начались в области еще в 2012 году, когда губернатором стал Александр Дрозденко. В тот год ввод жилой недвижимости у нас составил чуть более 1 млн кв. м, а уже в 2016 году — 2,17 млн кв. м — и это был далеко не рекордный год. Новый губернатор объявил курс, который получил название "Новая градостроительная политика". Его краеугольным камнем стала программа "Социальные объекты в обмен на налоги", которая создала более привлекательные условия для бизнеса, чем в соседнем регионе. Застройщик становится налоговым резидентом области, платит налоги, строит детский сад, школу в своем проекте комплексного освоения территории, передает нам, а мы выкупаем объект за его налоги. Эта схема, во-первых, решает вопросы появления образовательных учреждений в новостройках, которые по идее должно строить государство, но опять-таки — за налоги. Во-вторых, мы снижаем нагрузку на бизнес, который дважды не платит за социалку. Вот застройщики и потянулись к нам в регион, что, в свою очередь, дало рост метров.
— Причина только в этом?
— Прозвучит банально, но к оживлению стройки в регионе привела также политика открытости власти. Во-первых, мы установили четкие, понятные правила игры для всех участников рынка. Были утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования — свод правил для нового строительства, где оговорены все нормы: начиная от этажности и плотности застройки и заканчивая количеством машино-мест в пожарных депо и размером сельских клубов. Далее были созданы совещательные органы при правительстве Ленинградской области — координационный совет застройщиков и Градсовет. В первый входят все крупные строители области, он регулярно собирается, и мы с ними обсуждаем, что их волнует, выслушиваем предложения, делаем на их основе нормативные акты. Градсовет в гласном режиме рассматривает крупные проекты развития территории. Застройщики это приняли: для них самое главное — стабильные правила игры.
Отдельно хочу сказать про отношения с муниципальными властями: у нас действует федеральный закон, дающий местным администрациям довольно широкие полномочия. На некоторых землях — в Мурино, Буграх, Новом Девяткино — это привело к градостроительной катастрофе. Местные власти "наутверждали" проектов планировок и градпланов с домами по 25 этажей и плотностью свыше 20 тыс. кв. м на 1 га без дорог и социальных объектов. Где смогли — мы отменили это безобразие, где не смогли — пытаемся улучшать ситуацию. К сожалению, вдоль Кольцевой дороги у нас все же оказались высотные памятники муниципальной вольницы. С 1 января 2017 года все полномочия по утверждению всей градостроительной документации перешли на региональный уровень.
— Какова глубина рынка жилой недвижимости в области? Насколько застой на общероссийском рынке влияет на темпы строительства в вашем регионе?
— Застоя мы не заметили. Действительно, в 2016 году нами было сдано немногим меньше квадратных метров, чем в 2015-м, но мы не считаем это провалом. Рынок сейчас выправляется, ищет оптимальные объемы. Немного статистики: в области утверждено 26 млн кв. м жилья, сейчас строится около 9 млн кв. м, при текущих темпах мы обеспечены плановым вводом жилья года на три-четыре. У нас есть целевой норматив, обозначенный президентом,— вводить не менее 1 кв. м на жителя региона в год. По данным Росстата, в области живут чуть менее 1,8 млн человек. Мы уверены, что даже при самой плохой конъюнктуре мы план выполним. У нас "под паром" стоят проекты на 1 млн "квадратов". Более того, отмечу, что после планки в 2 млн кв. м в год мы перестали гнаться за количеством: на первый план выходит качество жилья. Тут кризис нам помог в части значительного понижения стоимости жилья. На рынке появилось большое количество квартир при ограниченном спросе. Застройщики стали бороться за покупателя не только снижением цен, но повышением комфорта окружающей среды.
— Сейчас ситуации с долгостроями постепенно нормализуются. На днях было подписано соглашение по завершению строительства дома на улице Генерала Кныша в городе Гатчина — первый объект в области, который будет достроен с помощью нового компенсационного механизма, закрепленного региональным законом N107. Расскажите подробнее, как действует этот механизм.
— Да, закон, который вы упомянули,— еще одно ноу-хау Ленинградской области. Он принят для привлечения инвесторов на проблемные объекты. Механизм такой: потенциальный инвестор делает анализ объекта: изучает юридические риски, финансовые, обследует конструкции — если они есть, рассчитывает стоимость достройки, выходит с цифрой. Мы с муниципальными властями ищем участок земли, стоимость которого покрывала бы расходы на завершение проблемного объекта. Если он удовлетворяет инвестора, если инвестор нравится обманутым дольщикам, то стороны подписывают соглашение и стройка возобновляется. Но непременным условием начала продаж квартир в доме на компенсационном участке является ввод проблемного дома. Не ранее.
— Сколько объектов планируется завершить таким же образом?
— В Ленинградской области десять проблемных объектов — тех, которые официально признаны таковыми, то есть где застройщик — банкрот или просрочка по сдаче квартир составляет более года. Еще десять — так называемые контрольные объекты, которые не подпадают под эти критерии, но мы знаем, что там есть проблемы. Кстати, отмечу, что всего строительство в области ведется более чем на 600 площадках, потому 20 объектов — это не так уж много. Каждый из них уникален, и у каждого свои пути достройки. Не в каждом случае можно выделить компенсационный участок, большая часть домов все же достраивается за счет свободных площадей в них или за счет увеличения этажности в этих объектах. По каждому из этих объектов у нас есть понимание, как достраивать, но инвесторы идут на достройку проблем крайне неохотно — мы должны создать максимально тепличные условия для них.
— Какова доля иностранных инвесторов на строительном рынке жилой недвижимости Ленинградской области и насколько рынок перспективен для них?
— Очень и очень небольшая. Есть позитивные и негативные примеры. Первый — это скандинавская Bonava (ранее известная как NCC). Они хорошо строят во Всеволожске и во Всеволожском районе, недавно мы вводили в эксплуатацию их детский сад на 240 мест, на подходе — еще один. Когда произошла девальвация рубля, скандинавский менеджмент согласился с уменьшением прибыли, не стал продавать проекты и уходить из России. Наоборот, они приняли решение оставлять выручку тут и пускать ее на развитие проектов внутри страны. Вторая компания — "Тареал" с эстонскими корнями. Тут, наоборот, деньги закончились и объект стал проблемным. Стройка остановлена уже около года, но сейчас эстонские инвесторы перезапускают ее, вливая новые средства. Иностранный бизнес очень настороженно относится к рынку жилищного строительства, ищет неожиданные ходы. Например, сейчас запускается проект бальнеологического курорта с малоэтажкой под Гатчиной на шведские инвестиции. Мы открыты для всех, правила одинаковые.