В 2016 году в Ленинградской области было введено в эксплуатацию 2,2 млн кв. м жилья, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году. При этом план ввода жилья, утвержденный Министерством регионального развития РФ, выполнен на 117,6%. Об этом в середине февраля рассказал на съезде строителей Ленинградской области губернатор Александр Дрозденко. В настоящее время в регионе стройка ведется на 652 строительных площадках, 182 компании работают по ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве" и 29 компаний — по схеме жилищно-строительных кооперативов.
Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ / купить фото
На съезде строителей губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко заявил, что областное правительство стимулирует развитие не только жилищного строительства, но и промышленного. И это касается не только территорий, прилегающих к Кольцевой автомобильной дороге, а всей Ленинградской области. Для того чтобы строительство было сбалансированным и все компании могли вести застройку разного вида, подготовлена новая редакция типового соглашения о сотрудничестве в рамках региональной программы "Светофор". Программа действует с начала прошлого года и уже претерпела с тех пор существенные изменения. Область разделена на три зоны: "красную", "желтую" и "зеленую". "Красная" зона граничит с Петербургом и включает в себя около 30 населенных пунктов Ленобласти во Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском районах. Там действуют самые жесткие условия по выкупу властями субъекта социальной и дорожной инфраструктуры. "Желтая" и "зеленая" зоны удалены от города, и там у девелоперов значительно больше свободы и преференций.
Для трех зон предусмотрены различные условия приобретения объектов социальной сферы, спортивных объектов, объектов здравоохранения в зависимости от местонахождения на территории жилых застроек. "В "красной" зоне строительства предусматривается приобретение объектов в рамках программы социального обмена с рассрочкой платежа на семь лет, 10% мы выплачиваем единовременно и по 15% в течение шести лет,— напомнил губернатор на съезде строителей.— В "желтой" зоне строительства — приобретение объектов с рассрочкой на четыре года, 50% сразу при подписании документов о вводе объекта в эксплуатацию, договор о приобретении и дальше по 15-18% в год. При этом в "зеленой" зоне мы будем приобретать объекты сразу со стопроцентной оплатой". Глава областного правительства уточнил, что налоговые поступления от застройщиков должны быть сопоставимы с затратами области на приобретение объектов в областную и муниципальную собственность.
Выкуп объектов, которые уже построены, но по каким-то причинам не включены в соглашение, будет происходить по принципу целесообразности. "Мы будем выкупать прежде всего те объекты, которые можем загрузить. То есть если мы будем выкупать детский сад, то мы должны выкупать его с гарантией, что с момента подписания договора о выкупе мы сможем передать этот детский сад на эксплуатацию муниципалитету и через два-три месяца после получения необходимых документов для лицензирования в этот детский сад, или в школу, или в поликлинику придут люди",— уточнил механизм Александр Дрозденко. Если объект построен, но зона застройки не позволяет его загрузить, то он будет выкупаться во вторую очередь. При этом правительство области не снимает с себя обязательств выполнять соглашение по комплексному развитию территорий, которое предусматривает не только строительство жилых комплексов, но и социальных объектов или объектов, которые входят в понятие "комфортная среда обитания".
Строительный комплекс Ленобласти — один из наиболее развитых кластеров северо-запада России. По словам исполнительного директора НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" (РГУД) Елены Бодровой, вводу жилья в регионе предшествует активная работа. "Есть цикл девелопмента. Цикл ввода в среднем составляет пять лет. Сейчас ввели строительство, которое было запущено пять лет назад,— объясняет эксперт.— Как раз в Петербурге была заморожена ситуация со строительством, потом произошло ужесточение законодательства в части правил землепользования и застройки. Поэтому инвесторам--застройщикам жилья, которые принимали решение о том, где им логичнее строить, было понятнее работать с Ленинградской областью". По ее словам, на темп строительства, с одной стороны влияет покупательская способность, а с другой - ужесточение правил по строительству инженерной инфраструктуры. Государство не успевает за развитием новых территорий по прокладке дорог, строительству транспортно-пересадочных узлов, поэтому все эти заботы перекладываются на плечи девелоперов. Девелоперы, в свою очередь, перекладывают это на плечи покупателей. Поэтому в ближайшее время, по мнению экспертов, не стоит ожидать реализации крупных инфраструктурных проектов даже с небольшой долей участия государства.
"У нас по-прежнему все сопредельные районы — Кудрово, Мурино, Янино — продолжают строительство очередей. Они будут тяжелыми в части обеспечения социалкой, и здесь государство намерено участвовать,— рассказала Елена Бодрова.— Программа "Светофор" очень ужесточает правила по входу на плотные участки жилой застройки. То есть будут предлагаться более удаленные объекты, потому что, к сожалению, пока нет какой-то понятной социальной и транспортной карты развития инфраструктуры. Есть воля федеральных властей, что необходимо двигаться в этом направлении, и есть ожидания, что какая-то концепция будет представлена".
По словам исполнительного директора РГУД, инвесторы сейчас на жилищный рынок Ленобласти смотрят очень осторожно. Есть иностранные компании, которые имеют доступ к зарубежным капиталам, они и будут продолжать рассматривать строительство объектов как перспективное. Есть и региональный интерес — интерес москвичей, которые расширяют свои возможности. Активно пытается внедриться на рынок Казахстан в лице компании BI Group, которая уже пришла в Петербург и рассматривает возможности работы в соседних районах.