Москва планирует окончательно избавиться от пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. Программу массовой реновации только разрабатывают, но жители хрущевок уже снимают квартиры с продажи, ожидая выгадать на сносе, застройщики примериваются к освобождающимся площадкам, а риэлторы готовятся к большим переменам на рынке.
Фото: Коммерсантъ / Василий Шапошников / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Анатолий Жданов / купить фото
В ожидании расселения
— За две недели после объявления о новой программе сноса пятиэтажек количество звонков в нашу компанию увеличилось примерно на 25% за счет жильцов таких домов. Однако говорить, что жители хрущевок массово "соскакивают" со сделок мы не можем. Это скорее кратковременная реакция потребителей, испытывающих нехватку информации,— полагает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости".— Имеют место попытки собственников поднять продажную стоимость такого рода объектов вплоть до 10%. Однако при нынешней конъюнктуре рынка эти попытки не приведут к реальным сделкам.
На момент подготовки этого материала квартиры в хрущевках составляли 11,1% объема предложений на вторичном рынке московского жилья — это каждое девятое предложение. Из них по статистике "Инком-Недвижимости" 1,6% объектов располагалось в блочных домах, 4,9% — в панельных, а 4,6% — в кирпичных. Всего же продавалось 4506 квартир в пятиэтажках.
— Изменение поведения собственников заметно по сайтам-агрегаторам: ЦИАН и "Авито",— рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.— Динамика добавления новых предложений о продаже хрущевок снизилась на 25%. Одновременно часть продавцов, уже выставивших свои квартиры на рынок, поспешила их отозвать — по крайней мере до того времени, пока не будет ясности с домами, попадающими в новую программу сноса.
Снятие объектов с продаж фиксируют и другие участники рынка.
— Эти продавцы рассчитывают не на подорожание своей недвижимости, а просто на получение нового, современного жилья,— считает управляющий партнер "МИЭЛЬ--Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.— Некоторые отказываются от продажи и решают сдавать жилье до сноса, но это единичные случаи.
— Что касается покупателей, то на их поведение анонсирование программы сноса хрущевок повлияло в еще меньшей степени,— уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп".— Даже если и найдется какое-то число инвесторов, которые решат приобрести хрущевку в надежде получить впоследствии качественную новостройку взамен, они не предпримут никаких активных действий до оглашения конкретных сроков реализации программы. К тому же пока неизвестно, каким будет альтернативное жилье. Скорее всего, построят достойную замену хрущевкам.
В программе сноса пока и правда сплошные неопределенности. Московское правительство выдает информацию о ней малыми порциями. Известно только, что в программу планируется включить 8 тыс. пятиэтажек. По оценкам мэрии, это 25 млн кв. м жилья и 1,6 млн жителей
— Разработка программы только началась. Единственный человек, который комментирует эту тему,— сам мэр Москвы,— сообщили "Дому" в пресс-службе столичного стройкомплекса.
На момент сдачи номера запрос "Дома" оставался без ответа.
Интерес с оговоркой
— 1,7 тыс. хрущевок по первой программе сносили 17 лет. Новая программа по сносу 8 тыс. пятиэтажек "второй волны" будет рассчитана по самым оптимистичным прогнозам на 20 лет,— прогнозирует генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.— Общую программу сноса составят только к концу 2017 года, а детальная разработка может занять еще пару лет. Таким образом, непосредственно работы по сносу начнутся как минимум года через два-три.
— Привлечение девелоперов (а без их участия шансы реализовать проект практически равны нулю) приведет к увеличению общего объема строящегося жилья примерно в два-три раза. То есть вместо 25 млн кв. м жилья появится примерно 50-70 млн кв. м — столько ежегодно вводится во всей России,— считает Мария Литинецкая.
Главным источником информации о будущей программе можно считать законопроект, который вечером 10 марта внесла в Госдуму группа московских депутатов. Он должен стать юридической базой будущей программы реновации и, в частности, предлагает упрощенный порядок освобождения квартир от жильцов. Когда правительство Москвы включит дом в планы реновации, собственников и нанимателей можно будет выселить в двухмесячный срок. После того как городские власти направят им предложения о замене жилья на равнозначное у жильцов будет 60 дней на то, чтобы согласиться на переезд. Дальше власти смогут действовать в судебном порядке. Это как раз такая мера, которой ждут застройщики для участия в этом проекте.
— Проект станет максимально интересен девелоперам, если сложности, связанные с расселением граждан из хрущевок, возьмет на себя город. Кроме того, процесс реализации программы должен быть динамичным, а для этого необходимо, чтобы власти Москвы подготовили и приняли соответствующие законодательные акты,— говорит первый заместитель председателя правления корпорации "Баркли" Александр Красавин.
— Интересными такие проекты будут, если город возьмет на себя обязательство по переселению граждан из сносимых домов по согласованному с инвестором графику,— подтверждает Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании "Сити-XXI век".— Также важно, чтобы уже в рамках первой очереди строительства инвестор мог построить площади в достаточном объеме как для переселения, так и для реализации на рынке.
В общем, освобождение от жильцов — условие важное, но недостаточное.
— Нашей компании было бы интересно участие в реновации хрущевок, если бы во вновь построенных домах городу необходимо было передать примерно 30% квартир и 20% машино-мест,— добавляет Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК "Пироговская ривьера".
Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК "Премьер", надеется на некоторые послабления в сфере регулирования:
— Интерес к проекту будет повышен, если город предложит девелоперам льготные технические условия по подключению к сетям или даст возможность немного повысить плотность застройки или этажность. Если разрешит отказаться от строительства затратных подземных паркингов при сносе хрущевок или позволит обеспечить жителей жилого комплекса не 100% машино-мест, а 50% в районах, где хорошо развита транспортная инфраструктура.
Восток и запад
Впрочем, едва ли не главный вопрос — где именно строить. Генеральный директор компании "Эталон-Инвест" Даниил Селедчик иллюстрирует это на примере прошлой программы сноса московских пятиэтажек:
— Интерес девелоперов к ней заметно снизился после того, как закончились наиболее привлекательные площадки в престижных районах, благоприятные в экологическом плане и имеющие хорошую транспортную доступность.
— Среди наиболее интересных районов, в которых планируется реализовать программу редевелопмента, стоит выделить Пресненский, Можайский, Очаково-Матвеевский, Хорошево-Мневники, Зюзино, Гагаринский и Академический. Все эти районы расположены на престижных центральном, западном и юго-западном направлениях, обеспечены транспортной, а также социальной инфраструктурой,— полагает президент ГК "Инград" Анатолий Францев.
Сергей Ильясаев считает перспективными Замоскворечье, Красносельский, Таганский и Пресненский районы, проспект Вернадского и Очаково. Менее интересными ему представляются Перово, Новогиреево, Кузьминки и Свиблово. Беда в том, что далеко не все пятиэтажки расположены в привлекательных для застройщиков ЦАО, ЗАО и ЮЗАО.
— Наибольшее количество таких домов находится в Восточном и Юго-Восточном округах — самых "непрестижных" районах столицы, в которых минимальное число новостроек и стоимость квадратного метра ниже средней по Москве,— констатирует коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов.
Конечно, девелоперы находят заманчивые районы и в других частях города. Сергей Ильясаев называет Северное Тушино и 41-45-й кварталы Измайлово. Генеральный директор INTEGRO Group Тимур Давыдов считает удачными для редевелопмента любые территории, расположенные недалеко от метро и одновременно рядом с зелеными зонами. Например, квартал пятиэтажек у метро Царицыно, ограниченный Луганской, Каспийской и Ереванской улицами.
— Там на месте снесенных пятиэтажек можно возвести жилье не ниже комфорт-класса со всей сопутствующей инфраструктурой,— убежден Тимур Давыдов.— Подобные кварталы есть у метро "Речной вокзал" и "Филевский парк". Впрочем, тут вероятны трудности переговоров с жильцами пятиэтажек: многие из них, зная преимущества проживания рядом с метро, пусть и не в самом комфортном доме, могут отказаться от переезда.
— В Москве в принципе отсутствуют районы, с которыми неинтересно работать,— считает директор по стратегии развития ГК А101 Леонард Блинов.— Уверен, что, строя дома экономкласса на юго-востоке города, девелопер может получить гораздо больший объем продаж, чем тот, кто осваивает земли в ЦАО, строя там бизнес-класс.
Тип строящегося жилья будет очень зависеть от района.
— Городская программа, возможно, охватит исторические части города — район Ленинградского и Ленинского проспектов, Рублевского шоссе и другие. В такой локации строить массовое жилье невыгодно, поэтому на месте снесенных пятиэтажек будут появляться объекты бизнес-класса,— полагает старший вице-президент "Галс-Девелопмент" Леонид Капров.
"Галс-Девелопмент" уже участвует в расселении хрущевок по предыдущей городской программе и строит на их месте жилье более высокой ценовой категории:
— Мы ведем строительство жилого квартала бизнес-класса "Достояние" в Кунцево общей площадью 66 тыс. кв. м на месте ветхих домов в квартале 20 по улице Ярцевской, снос которых мы завершили в феврале 2016 года. Для нашего проекта мы выбрали классический архитектурный стиль "сталинский ампир" как наиболее подходящий историческому району города. Именно такая архитектура должна в будущем формировать облик Москвы. Мы планируем развивать новые площадки в Кунцево, в стадии проектирования сегодня находится около 200 тыс. кв. м жилья.
В том же районе на месте хрущевок строятся и другие комплексы бизнес-класса: Vander Park, Wellton Park. А для менее престижных районов подойдет и застройка попроще.
— У "Баркли" в портфеле есть аналогичные проекты. Например, "Баркли Медовая долина" в Новой Москве. Мы смогли предложить то, чего хочет покупатель: квартиры-студии, где уже имеется качественный ремонт от застройщика, где на этапе проектирования девелоперы подумали о парковках, детсадах, школах,— рассказывает Александр Красавин.
Имеются у участников рынка и определенные опасения по поводу будущей застройки зон реновации.
— За пределами Третьего транспортного кольца, как правило, возводятся дома вплоть до 25 этажей, что приводит к росту нагрузки на локальную инфраструктуру и транспортной напряженности,— напоминает Иван Татаринов.— Если не решать эти проблемы, все столичные районы за ТТК рискуют повторить судьбу Выхино и Жулебино, которые не справляются с пассажирским потоком из новых построенных микрорайонов за МКАД. В идеале новые проекты должны представлять собой жилье с ограничениями этажности.
Гендиректор "МИЭЛЬ-Новостроек" Наталья Шаталина полагает, что дешевые объекты на месте бывших пятиэтажек окажутся в меньшинстве:
— Да, муниципальное жилье преимущественно будет возводиться экономкласса, но рыночные проекты в основной массе будут относиться к сегменту "комфорт". На тех территориях, которые будут отданы под реновацию девелоперам, класс жилья будет определяться исходя из локации и концепции проекта. Среди рыночных проектов в сегменте "эконом" будет построено не более 5-10%.
Спрос меньше, предложение больше
— Программа таит в себе большие риски. Строго говоря, даже сегодняшний объем первички рынок выдерживает с трудом, учитывая соотношение спроса и предложения. Причем наиболее динамично развивающимся становится именно массовый сегмент жилья,— предупреждает Мария Литинецкая.— Уже сейчас предложение превышает спрос на новостройки примерно в два с половиной раза. Общий объем строящегося сегодня жилья в столице достигает 16 млн кв. м, а предложения на рынке — примерно 3 млн кв. м. Даже если программа растянется на 25 лет, а общий объем нового жилья составит 65 млн кв. м, то каждый год в столице будет вводиться дополнительно 2,6 млн кв. м жилья. Сейчас ежегодный ввод составляет примерно 3,5 млн кв. м — не трудно догадаться, что даже в столь размеренном режиме реализации программы объем предложения на рынке новостроек возрастет критически. Он может погрузиться в долгую ценовую стагнацию. Выход может быть найден, если власти согласятся выкупить квартиры в уже существующих проектах и переселить туда часть жителей пятиэтажек.
Руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов думает иначе:
— В пределах МКАД на первичном рынке жилья сейчас практически нет квартир экономкласса, самые дешевые объекты относятся преимущественно к комфорт-классу, причем спрос на них превышает предложение. И рынок первички может выдержать весьма большой объем ввода жилья экономкласса, так как оно будет востребовано у покупателей.
— К глобальному изменению рынка новостроек эта программа вряд ли приведет,— рассуждает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Knight Frank.— В первую волну расселения пятиэтажек сносили около 300 тыс. кв. м в год. Сейчас же планируется снести 25 млн кв. м, так что даже если темпы расселения утроятся, выполнение программы займет более 25 лет. С другой стороны, с точки зрения рыночного предложения на месте сносимых 25 млн кв. м можно простроить примерно 100 млн кв. м. Тогда при использовании одной трети под расселение две трети, выходящие на свободный рынок, составят около 2 млн кв. м, что при ежегодных темпах поглощения на уровне 3 млн кв. м выберет практически всю емкость рынка.
Спрос при этом, наоборот, упадет.
— Инициатива властей приведет к снижению спроса на новостройки со стороны тех владельцев квартир в хрущевках, которые собирались улучшать жилищные условия самостоятельно. Пообещав им новое жилье взамен уже имеющегося, чиновники автоматически вычеркнули их из круга потенциальных покупателей квартир в новых домах,— говорит руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Проекты за МКАД, особенно в Новой Москве, оказываются в зоне риска.
— В свое время Новая Москва мыслилась как альтернативная площадка для развития столицы, новый центр роста, где можно сосредоточить деловую и социальную активность жителей, которым стало тесно в прежних пределах Москвы,— говорит Мария Литинецкая.— Однако теперь новый очаг редевелопмента появляется в старой Москве, что, естественно, создает конкуренцию ТиНАО.
— Появление на первичном рынке новостроек по ценам, сопоставимым с подмосковными, приведет к перераспределению спроса в их сторону от новостроек ближнего Подмосковья и Новой Москвы,— уверен Александр Шибаев из Blackwood.— Этот тренд уже стал одним из определяющих на рынке экономжилья Москвы в 2016 году.
А вот Леонард Блинов полон оптимизма:
— Новая Москва развивается как территория с принципиально новой инфраструктурой и идеологией городской среды. Старая Москва, даже наполнившись новостройками, никак на рынок Новой Москвы не повлияет. Квартальная застройка преобразит жилую старую часть города, не поменяв окружение, а уже сегодня в Новой Москве вы можете купить жилье в концептуально новых жилых комплексах с достаточным объемом инфраструктуры, "дворами без машин", значительной рекреационной зоной.
Впрочем, реновация пятиэтажек может изменить нечто большее, чем относительную привлекательность разных районов застройки. Возможны серьезные изменения соотношения сил на рынке.
— В случае реализации программы исключительно силами города, например управлением гражданского строительства (УГС), программа реновации жилого фонда станет большим конкурентом для остальных участников рынка,— рассуждает Александр Шибаев.— По итогам 2016 года УГС уже стало крупнейшим застройщиком Москвы, обогнав по продажам всех частных застройщиков города (около 10% спроса). В дальнейшем с помощью этой программы город сможет еще больше нарастить свою долю на рынке жилья.
Такая возможность не исключена. Внесенный в Госдуму законопроект предполагает наличие единого заказчика. Но программа реновации пока только разрабатывается, и в ней еще хватает неопределенности. Так что все участники процесса могут надеяться на лучшее. Застройщики — на удобные условия участия в проекте, жители — на выгодное переселение, а риэлторы — на то, что масса новостроек на месте пятиэтажек не обрушит рынок.