Квартиры становятся меньше последние пять--семь лет, значение этого факта выходит за рамки архитектуры или девелопмента. Это уже вопрос демографии, социальной политики и человеческого капитала. Наметившаяся смена типологии жилья повлияет на важнейшие сферы жизни не меньше, чем хрущевская программа индустриального строительства 1950-1970 годов. Многократно осмеянная в кино, литературе и общественном мнении квартира в хрущобе площадью 35 кв. м выглядит сегодня роскошью на фоне 20-, 18- или 16-метровых студий в современных девелоперских проектах. Это уже больше похоже на малосемейное общежитие.
Россия, где на человека приходится 22-24 кв. м жилья, заметно отстает от стандарта ООН (30 кв. м), Германии и Франции (40 кв. м) и тем более США (за 70 кв. м). Дефицит жилья испытывают многие страны, мы в этом смысле мало отличаемся от Польши или Латвии, но обошли Турцию (17 кв. м) и Бразилию (19 кв. м). Площадь жилья на душу населения растет в России медленно — на 0,3-0,5 кв. м в год. В больших городах она не превышает 18-19 кв. м. Сейчас, как в присказке про скорняка, из той же овчины мы стараемся сшить все больше и больше шапок.
С одной стороны, люди приобретают пусть маленькое, но свое жилье. В 18-метровой студии самой по себе ничего плохого нет: при хорошей планировке и комфортной среде вокруг она может быть достойным жильем для одинокого человека. Другое дело, когда в целом микрорайоне на тысячи жителей они составляют 75-85% от общего числа квартир. Но какой будет судьба этого жилья через 10-20 лет? Есть ли шанс такую квартиру продать или сдать и что найти взамен, если все жилье вокруг такое же? Жилые комплексы экономкласса в будущем могут стать своего рода гетто с огромной плотностью населения, мечтающего из него выбраться. С каждой сменой собственников или арендаторов в квартиры вселяются все более бедные и маргинальные жильцы, часть площадей и вовсе пустует. Добавим высокую нагрузку на инженерную и социальную инфраструктуру, которая рассчитывается исходя из советских норм.
Часто можно услышать: мол, ничего не поделаешь, это рынок, только такое жилье покупатели могут себе позволить, а застройщик — молодец, обеспечивает доступность жилья. Меня рыночные аргументы не убеждают. В России практически отсутствует первичный рынок аренды. В случае развития этого инструмента обеспечения жильем может измениться спрос, и девелоперы отреагируют на него. Трудно ожидать от коммерческих застройщиков альтруизма, но в условиях реальной конкуренции им придется брать не ценой, а качеством.
Демографическая ситуация меняется, двигателем спроса становится малочисленное поколение 1990-х годов. Меньше будет молодежи, больше будет тех, кто хочет улучшить жилищные условия, а они предъявляют совсем другие запросы. Человеку с семьей квартиру 16 кв. м не продашь. Выходит, самый мрачный прогноз, скорее всего, не сбудется и девелоперам придется менять квартирографию своих проектов. И последнее: в развитых странах семьи небольшие и много одиноких людей. В результате растет спрос на кохаузинг, когда в одном жилом доме небольшие квартиры сочетаются с общественными пространствами, где одинокие жильцы могут социализироваться. Такая реинкарнация домов-коммун 1920-х годов — жилье как клуб. Думаю, что этот новый мировой тренд придет и в Россию.