Спад на региональных рынках жилой недвижимости позволил некоторым категориям покупателей приобрести те объекты, которые раньше ими не рассматривались. Девелоперы сложившейся ситуацией не очень довольны: чтобы поднимать цены даже по мере роста строительной готовности, нужны стабильная экономика, рост зарплат и дешевая ипотека, а до этого пока далеко. В то же время кризис, как это обычно и бывает, перекраивает привычные представления, обостряет конкуренцию и даже расширяет традиционные локации — а это уже скорее показатель роста, чем падения.
Бум за питерской чертой
В Петербурге, подводя итоги 2016 года, отмечают, что он был хорошим для покупателей: практически все застройщики предоставляли клиентам существенные скидки и предлагали много программ лояльности. Однако спрос в течение года распределялся крайне неравномерно, говорит руководитель аналитического центра "Нмаркет.ПРО" Екатерина Никандрова — например, исчез фактор сезонности, так называемое летнее затишье.
Что касается игроков рынка, то для большинства из них год оказался сложным, в том числе из-за строительного бума в Ленобласти, рассказывает Александр Свинолобов, директор по развитию шведского застройщика Bonava в России. "Это было связано в том числе с налоговыми льготами, которые застройщикам предложило областное руководство",— объясняет он, добавляя, что при этом внутри КАД объемы вводимого и строящегося жилья не изменились.
Жестче высказывается Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс": "В 2016 году рынок продолжал двигаться по нисходящей, но уже с меньшей скоростью. Бизнес начал реструктурироваться". По его наблюдениям, за прошлый год еще больше покупателей переориентировались на экономсегмент, а бизнес-класс, который до кризиса начал расти, просел и практически полностью перешел в комфорт.
Без оглядки на блогеров
Инвесторы, наблюдая происходящее, с питерского рынка не ушли, даже наоборот — их становится больше. Правда, у частных инвесторов и крупных компаний совершенно разные стратегии и надежды. Институциональные инвесторы приобретают качественные объекты в черте города, очевидно рассчитывая на долгосрочный эффект. В проекте бизнес-класса Skundi Klabb на Петроградской стороне, которую застраивает Bonava, часть квартир приобрела финская компания SATO. Застройщик рассчитывает продолжить сотрудничество с этим партнером и в рамках возведения следующего жилого комплекса — Magnifika, строительство которого начнется в марте в Красногвардейском районе на берегу Охты.
Частные инвесторы, которые готовы вложиться в жилье, в отличие от компаний, такую роскошь позволить себе не могут и делают покупки помельче и подешевле. Интересно, что, несмотря на минорные фоторепортажи блогеров, частные инвесторы верят в некоторые отдаленные районы и покупают квартиры, например, в Мурино — территориально это Ленинградская область, но рядом станция метро "Девяткино". "Такие объекты приобретают, чтобы в дальнейшем сдавать их в аренду",— считает Александр Свинолобов, компания которого именно в этом месте строит ЖК "Эланд": доля инвестиционных покупок в нем довольно высока, несмотря на то что застройщик такую задачу не ставит.
Эти данные косвенно подтверждает Екатерина Никандрова, которая говорит, что доля сделок за чертой Санкт-Петербурга за год увеличилась на 4-5%. При этом за КАД покупают квартиры, меньшие по площади — например, спрос в текущем январе показал увеличение доли покупок в сегменте малогабаритных квартир-студий от 17 до 27 кв. м, а спрос на трехкомнатные квартиры снизился.
Они из Краснодара
Девелоперы, застраивающие Ростов-на-Дону, понадеялись на стабилизацию и положительную ценовую динамику, однако настроение им подпортил приход на рынок новых игроков — соседей по Южному федеральному округу. "В последнее время знаковые инвестиции на рынке девелопмента в Ростове-на-Дону имеют краснодарское происхождение,— рассказывает Андрей Шумеев, генеральный директор "ЮИТ Дон".— В 2016 году начато строительство нескольких крупных инвестиционных проектов". Но мало того, что произошло увеличение объемов предложения, так еще и стратегия застройщиков из региона, где цены ниже ростовских, не дает теперь оснований говорить о витке подорожания.
Более оптимистично на этот счет высказывается генеральный директор компании "Магистрат-Дон" (входит в ГК "Патриот") Варвара Ротмистровская: "Ростов-на-Дону — перспективный город для девелопмента. Во-первых, это миллионник. Во-вторых, средний уровень цен позволяет застройщикам получать достаточную прибыль от продаж". Что же касается конкуренции, то она здесь по сравнению с родными городами новых девелоперов ниже, в то время как спрос на жилье экономкласса по-прежнему до конца не удовлетворен.
Интересно, что ценообразование на ростовском рынке новостроек в сегменте масс-маркет в 2016 году кардинально отличалось от того, что происходило годом ранее. "Застройщики, которые давно работают в городе и уже обеспечили себе стабильный спрос, акции и скидки практически не предлагали,— говорит Варвара Ротмистровская.— В 2015 году количество скидок и рассрочек под 0% годовых было значительно больше".
Средняя цена в массовом сегменте держалась на уровне 45 тыс. руб. за 1 кв. м, повышаясь только по мере роста готовности объекта. Однако в течение года выходили новые проекты с ценами "на котловане" ниже среднерыночных, так что рост цен компенсировался притоком новых предложений.
Инвесторам нужен дефицит
Темпы продаж в новостройках пока остались на уровне 2015 года, замечает Андрей Шумеев, и если в будущем они вырастут, то незначительно, ведь пока для этого нет предпосылок. "На повышение покупательской способности могут повлиять существенное снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию и, как следствие, увеличение объема ипотечных сделок",— заявляет он.
Доля инвестиционных покупок в Ростове-на-Дону на докризисный уровень еще не вернулась, считают в компании "Магистрат-Дон". И для того чтобы доля инвестиционных покупок достигла хотя бы 20% от общего объема продаж, необходимы существенный дефицит предложения и высокий спрос со стороны вторичного рынка, который до сих пор не восстановился. Кроме того, по данным аналитиков компании, в последнее время просел рынок аренды, на который обычно рассчитывают частные инвесторы, поэтому говорить о высокой доходности ренты как минимум преждевременно.
Пока же интерес покупателей сосредоточен в основном на "однушках" и "двушках", расположенных на средних этажах — с третьего по десятый. Об этом, ссылаясь на статистику продаж в жилом комплексе "Французский квартал", который строится в Левенцовском районе, сообщает Варвара Ротмистровская. Такие же данные предоставляет и "ЮИТ Дон" — правда, здесь еще добавляют, что, поскольку многие застройщики замедлили темпы строительства, клиенты предпочитают совершать покупки квартир в уже сданных или близких к завершению домах. А кроме того, по наблюдениям Андрея Шумеева, постепенно формируется отложенный спрос со стороны покупателей, которые ждут снижения ипотечных ставок.
В ожидании конкурентов
В двух основных курортных регионах России тоже явно обозначился тренд на покупку готового жилья, причем с отделкой, но здесь это вызвано уже другими факторами — преимущественно инвестиционного характера. "Подавляющее большинство наших покупателей — более 80% — хотя бы отчасти являются инвесторами, ведь речь идет о курортной недвижимости,— говорит Ольга Гусева, заместитель директора по развитию УК "Фонд Юг", застраивающей объекты в Анапе.— Если не в первый год, то в последующие, как правило, практически все собственники начинают сдавать приобретенные квартиры в аренду".
Квартиры в "Резиденции Утриш", которую компания уже сдала в эксплуатацию, продаются с полной отделкой, и, чтобы начать получать доход от аренды, владельцам остается только обставить их и оснастить техникой. Минимальный порог входа при этом составит 2,1 млн руб., а окупится такая квартира ориентировочно за три года — если, конечно, внутренний туризм продолжит развиваться.
Интересно, что у других застройщиков на Черноморском побережье цены ниже — от 45 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть квартиру на черноморском побережье можно купить за 1 млн руб. Правда, как утверждает Ольга Гусева, на объектах ее компании от старта строительства до завершения проекта рост цены был значительным, а у конкурентов он не превышает 5-7%. Впрочем, она не исключает того, что если в Анапе начнут массово появляться конкуренты с качественными проектами, то ситуация изменится и динамика роста цены будет уменьшаться.
Ставка на мост
Инвестирование идет и в новые крымские объекты, отмечает Наталья Зубова, директор по маркетингу резиденции "Дипломат". По ее данным, объем спроса на первичном рынке элитной недвижимости полуострова по итогам прошлого года продемонстрировал рост более чем на 30%. При этом, говорит она, стоимость элитных объектов после присоединения Крыма к Российской Федерации практически не изменилась. "Прирост цен за 2016 год составил около 5%",— уточняет эксперт.
Некоторые покупатели инвестируют в новостройки бизнес- и экономклассов, чтобы впоследствии сдавать это жилье в аренду. Пример — строящийся комплекс "Ялта Плаза" в центре Ялты, который даже позиционируется как инвестпроект. Однако пока наибольшая доля сделок совершается в сегменте готового жилья, преимущественно с отделкой.
Если в 2018 году состоится ожидаемый ввод в эксплуатацию Керченского моста, то цены на недвижимость вырастут, уверена Наталья Зубова. В ее компании прогнозируют рост первичного рынка жилой недвижимости в регионе на 10-30% в зависимости от класса еще до конца текущего года.