Арендные ставки на офисы будут расти на 3-5% в год
— Насколько привлекателен рынок офисного строительства в Москве для инвесторов?— Привлекательность во многом определяется макроэкономическими показателями. Экономика страны третий год сохраняет тенденцию к устойчивому росту. Как результат — рост рынка и инвестиций на фоне постоянно увеличивающегося объема арендованных площадей. Вместе с тем стоимость строительства и реконструкции в прошлом году не увеличилась и по-прежнему находится в пределах $1-1,5 тыс. за квадратный метр — весьма привлекательные цифры на фоне средней стоимости покупки, варьирующейся от $2,3 тыс. до $3,4 тыс. за метр.
— В Москве до сих пор невозможно сформировать единый имущественный комплекс земля-здание. Как влияет этот фактор на инвестиции в офисное строительство?
— Для западного инвестора невозможность приобретения земельного участка в собственность является достаточным основанием для отказа от инвестиций в недвижимость. Девелоперские компании, соглашающиеся играть по московским правилам, должны выкупать права аренды сроком на 49 лет. В центральной части Москвы средняя стоимость права аренды земли в 2001 году составила $6 млн за 1 га, а годовая арендная плата за землю — $4,5 тыс. за 1 га. По нашим предположениям, принятие Земельного кодекса и увеличение земельного налога также вызовет и увеличение ежегодных арендных платежей за землю. Пока доходность строительства офисных зданий остается на уровне 17-23%. В будущем рост арендной платы за землю наряду с инфляцией может привести к падению доходности. Впрочем, в ближайшие два года это падение можно будет компенсировать ростом арендных ставок на офисные площади.
— Каков ваш прогноз относительно стоимости арендных ставок на офисные помещения в ближайшем будущем?
— Уровень свободных площадей в Москве в настоящее время значительно ниже, чем в столицах стран Центральной и Восточной Европы, а объем нового строительства не может полностью удовлетворить растущий спрос. В связи с этим в ближайшем будущем мы ожидаем сильную конкуренцию за помещения хорошего качества, при том что новые помещения класса А появятся на рынке только во второй половине 2002 года. Большинство зданий будет полностью сдано в аренду еще до завершения строительства. Компании, которым требуются офисные помещения площадью более 1500 кв. м, могут быть вынуждены отложить свой переезд до середины 2003 года. В целом это позволяет говорить о том, что арендные ставки на офисы высокого качества будут расти — скорее всего на 3-5% в год.
Интервью взял ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ