По данным аналитических отчетов риэлтеров, на офисном рынке Москвы имеется значительный дефицит площадей, и спрос на них постоянно растет. Несмотря на это, цены на них почти год остаются фактически неизменными. Парадоксальная ситуация объясняется нежеланием "прописанных" в Москве компаний увеличивать свои офисные бюджеты — арендаторы не соглашаются платить за площадь больше, чем год назад. Покупателей на рынке еще меньше — инвесторы по-прежнему не верят в коммерческую привлекательность офисной недвижимости.
Продажа
Покупка офисных площадей на столичном рынке по-прежнему остается редким явлением. По оценкам риэлтерской компании Colliers Int., в прошлом году было продано в девять раз меньше площадей, чем сдано в аренду. Хотя в абсолютных цифрах обозначился рост: было продано 30 тыс. кв. м — на треть больше, чем в 2000 году. При этом в отличие от предыдущих лет предлагаемые к продаже офисы — это не имущество обанкротившихся компаний и банков, а специально построенные для продажи помещения.Предлагаемые к продаже офисы делятся на две категории. Небольшие особняки (до 2 тыс. кв. м), построенные в сжатые сроки, стали хитом прошлого года. По данным Stiles & Riabokobylko, в прошлом году в Москве было заключено не менее 12 сделок по продаже небольших особняков. Суммы, естественно, не разглашаются, однако в Jones Lang Lasalle утверждают, что все они находятся в диапазоне $2300-3400 за 1 кв. м, например особняк на Большой Ордынке (2200 кв. м) был продан компанией КРТ холдингу "Газметалл" по ориентировочной цене $4,5 млн. За такие, отнюдь не маленькие, деньги покупатели далеко не всегда получают офис класса A. В большинстве случаев планировочные решения и уровень инженерии позволяет позиционировать их не выше категории B.
Вторая категория — крупные бизнес-центры, в которых размещаются несколько компаний. Рост числа сделок в этом сегменте рынка связан с появлением на нем первых институциональных инвесторов — "Чайка Плаза", Capital Investmens LLP, Andante.
Принадлежащая группе БИН офисная сеть "Чайка Плаза" сейчас насчитывает шесть бизнес-центров класса A. Строительство первых трех инвестировалось непосредственно группой БИН, а еще три здания были куплены у девелоперской компании Capital Group. В феврале этого года БИН заключила договор с "Ингосстрахом" на управление его бизнес-центром на Новослободской улице (11 тыс. кв. м), уже получившим название "Чайка Плаза 7". Тогда же Capital Investmens LLP (аффилированная компания Казахкомерцбанка) приобрела здание Samsung в Гнездниковском переулке (11,6 тыс. кв. м), сумма этой сделки оценивается в $25 млн. Заметим, что год назад компания Samsung продала холдингу "Интеррос" бизнес-центр на улице Большая Якиманка (5,3 тыс. кв. м) и получила за это здание $13 млн. Таким образом южнокорейская компания продала все здания, построенные в России ее девелоперским подразделением.
Однако крупнейшей сделкой с начала года стала покупка инвестиционной компанией Andante у корпорации New Valley и инвестиционного фонда Apollo бизнес-центра Ducat Place 2 на улице Гашека (13,6 тыс. кв. м) и права застройки прилегающего участка. Сделка было совершена в США, Andante приобрела у New Valley и Apollo акции компании Western Realty Development LLC, которая обладает правами на Ducat Place 2. Это единственная сделка, сумма которой была официально обнародована — $42 млн.
Аренда
На рынке аренды офисных площадей Москвы сложилась парадоксальная ситуация. По оценкам экспертов Jones Lang LaSalle, спрос на качественные помещения класса A и B уже второй год на 20-30% превосходит имеющееся предложение. Уровень вакантных площадей класса A находится на фантастически низком уровне — 5%, ситуация с классом B ненамного лучше — 8%. Но несмотря на это, арендные ставки за прошедшие два года выросли не более чем на 3-5% и составляют для класса A $550 за 1 кв. м в год, а для класса B — $400 за 1 кв. м в год без учета НДС (иностранные компании — а это более половины арендаторов — его не платят) и операционных расходов. Прошлогодние прогнозы риэлтеров, предвещавшие скорое начало стремительного роста цен, сейчас сменились более скромными заявлениями о возможном среднегодовом росте арендных ставок в пределах 5%.Причина стабильности арендных ставок заключается в отсутствии качественных площадей. По мнению специалистов Stiles & Riabokobylko, большинство компаний (особенно иностранных) испытывают острую потребность в расширении офисного пространства, но не могут найти подходящего помещения. Однако это утверждение верно лишь отчасти. Ежегодно в Москве предлагается в аренду около 130 тыс. кв. м новых офисов класса A и B. Между тем скорость их заполнения далеко не всегда соответствует оптимистичным прогнозам риэлтеров.
Характерный пример: два бизнес-центра категории A — "Галс Тауэр" (девелопер "Система Галс") и "Садовая Плаза" (девелопер "Мосэнка"), сданные в эксплуатацию в конце прошлого года, фактически соответствуют друг другу по качеству, месторасположению и объему предлагаемых к аренде площадей. В сентябре прошлого года объявленные арендные ставки в обоих бизнес-центрах находились на уровне $500-600 за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), то есть соответствовали среднерыночным. Однако потенциальные арендаторы, несмотря на общепризнанный дефицит высококлассных площадей, заключать арендные контракты не торопились. Ситуация изменилась только после того, как "Мосэнка" снизила в ноябре цены до $450-500 за 1 кв. м в год — все помещения были разобраны буквально в течение месяца. "Система Галс", сохранившая прежнюю арендную ставку, на настоящее время добилась только 60-процентной заполняемости площадей. По мнению Jones Lang LaSalle, весьма характерный пример, подтверждающий не столько отсутствие достойных офисов, сколько инерцию потенциальных арендаторов, дожидающихся не только качественного, но и дешевого предложения.
Что касается долгосрочных ценовых прогнозов, то ни проекты, находящиеся в процессе реализации (офисные центры "Аврора Бизнес Парк", "Павелецкая Плаза 3", "Новинский сад", "Брестский"), ни проекты, ожидающие скорой реанимации ("Царев Сад", проекты ST Group на Тверской-Ямской и Долгоруковской улицах), реального влияния на арендные ставки не окажут. По мнению генерального директора девелоперской компании "Стимул Групп" Владимира Красавцева, сформировавшийся уровень цен может пошатнуть только массовый вброс на рынок площадей, например, после сдачи комплекса "Москва-Сити".
ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ