Дума приступает к обсуждению одного из самых трепетных вопросов российской политики и экономики — введения в России законной купли-продажи сельхозземель. На прошлой неделе правительство внесло в Думу законопроект "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В Думе его ожидают бурные дискуссии. У депутатов уже есть пять своих законопроектов. Попробуем проанализировать, какие претензии предъявят депутаты к правительственному проекту.
Земля и еда
Сразу оговоримся, что дискуссии о том, разрешать или запрещать оборот сельхозземель в нынешней Думе, уже не будет. Депутаты будут в основном дискутировать о том, как регулировать этот оборот. Часть коммунистов и аграрии, конечно, по-прежнему не верят в возможность соблюдения законов и установленных законами ограничений на оборот земли, поэтому со злоупотреблениями и латифундерами предлагают бороться радикально — тотальным запретом на куплю-продажу сельхозугодий. Взамен предлагается долгосрочная аренда. (Кстати, в своем законе они запретили куплю-продажу земли — просто исключили эти слова из определения земельного оборота.) Но их голоса не являются решающими при принятии законов.Разработанный Минсельхозом законопроект (напомним, что по договоренности депутатов с президентом вопрос об обороте земель был вынесен из Земельного кодекса в отдельный закон) исходит из двух основных принципов регулирования оборота сельхозугодий, которые применяются во всем мире: собственники не могут произвольно менять целевое назначение этих земель и должны соблюдать все экологические требования и требования по поддержке плодородия этих земель. Иными словами, на сельхозземлях нельзя строить заводы, фабрики и коттеджные поселки. И нельзя доводить землю до такого состояния, что на ней и на соседних участках перестанут расти какие-либо необходимые населению продукты. Кстати, в отсутствие законодательного регулирования оборота сельхозземель подобное зачастую и происходило с российскими сельхозугодьями. В результате по этим причинам и по причине финансовых проблем в сельском хозяйстве за десять лет с 1990 года площадь сельхозугодий, в том числе и пашни, сократилась на 1,3 млн га (всего сейчас она составляет 190,7 млн га). Стало, правда, больше пастбищ и сенокосов. Однако площадь неиспользуемых земель, или, как ее называют, залежи, выросла за десять лет с 347,2 тыс. га до 3,9 млн га. Например, только в 2000 году более 160 тыс. га сельхозугодий было переведено в категорию земель поселений, то есть под застройку.
Законопроект прямо говорит, что теперь за ненадлежащее использование земли участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке. Заявление в суд подают региональные или местные органы власти. Все остальное, в том числе и ответственность за ненадлежащее использование земли, устанавливается в Земельном, Уголовном и Административном кодексах. При этом проект дает правительству право устанавливать критерии и порядок определения вреда, нанесенного собственником земле и окружающей среде. Скорее всего, депутаты будут этим недовольны.
Земля и воля
Теперь непосредственно о купле-продаже сельхозземель. Как следует из проекта, если вы хотите стать сельхозпроизводителем, то вы можете свободно купить землю либо у государства (порядок уже установлен в Земельном кодексе), либо у другого собственника. В проекте даже нет никаких требований к вашей сельхозквалификации или, например, к квалификации вашего управляющего (если вы просто вложили деньги). Но если вы захотите участок продать, то столкнетесь с некоторыми сложностями. Если вы его выставите на публичные торги, то проблем не будет. Но если вы хотите продать участок напрямую, то все будет сложнее.Право "первой ночи" в этом случае предоставлено органу местного самоуправления. Он имеет преимущественное право покупки участка, если участок не выставлен на публичные торги. И если вы хотите продать участок не на торгах, то обязательно должны известить об этом орган власти и указать цену. И вот здесь начинается волокита. Орган власти имеет право задуматься на месяц. Если через месяц он ничего не надумает, вам разрешается продать участок в течение года, но с условием не опускать цену. Если за месяц раздумий властей ваш покупатель решил с вами еще поторговаться, то ничего не выйдет. Как только вы опускаете цену, процедура с извещением местных властей и с их раздумьями опять повторяется. Если же вы проигнорировали этот порядок и участок продали, то местные власти имеют право его конфисковать. Правда, это право действует только год. Судя по всему, правительство решило, что если местные власти не проявляют интереса к незаконно проданному участку, то пусть лучше он остается у собственника — тот с большей вероятностью не даст ему зарасти бурьяном.
В общем, правительственный проект загоняет всех продавцов на торги. С точки зрения создания земельного рынка и определения рыночных цен на землю это, конечно, полезно. Но продавцы и покупатели могут усмотреть в этом нарушение своих прав. А депутаты могут их поддержать.
Земля и доля
Разногласия между правительством и Думой намечаются и по вопросу о продаже земельных долей. Дело в том, что за минувшие десять лет массовыми собственниками российских сельхозугодий стали бывшие колхозники и члены совхозов, а также все, кто с ними связан (сельские учителя и другие труженики), около 13 млн граждан. При преобразовании колхозов и совхозов в 1992 году в акционерные общества и товарищества все их земли были разделены между ними в виде долей. Сейчас считается, что разными сельхозпредприятиями используется 71,3% сельхозугодий, а 17,8% — гражданами (включая личные подсобные хозяйства, которые, напомним, являются единственными сельхозземлями, которые уже давно введены в оборот). Однако доли зачастую не переданы в уставные капиталы предприятий. Владельцами являются граждане.Понятно, что купля-продажа долей требует отдельного регулирования. Самая главная проблема — как выделять земельные доли в натуре из общего колхозного поля для их купли-продажи. И выделять ли их вообще. Правительственный проект говорит о том, что если собственник решил продать свою долю, то выделять ее в натуре не обязательно. Ведь покупатель не обязательно захочет превратиться из участника общей собственности в фермера. К тому же преимущественное право покупки закреплено за дольщиками данной сельхозорганизации. После того как продавец известит их лично (обязательно в письменном виде) или даст объявление в местном периодическом печатном издании о желании продать свою долю, им дается месяц на раздумья. Если они так и не надумали, то продавец может продать долю кому угодно.
В общем, процесс продажи доли без ее выделения в натуре достаточно прост. Не считая того, что в отсутствие местного печатного органа придется написать от десятка до нескольких сотен писем согражданам. Продажа доли с выделением ее в натуре или выделение ее собственником для создания своего фермерского хозяйства более сложна. Желающий выделить свою долю должен опять-таки оповестить всех дольщиков, как описано выше. И при этом указать предполагаемое местоположение выделяемого участка. Если в течение месяца со дня уведомления не поступит возражений по поводу местоположения участка, то собственнику, можно считать, повезло. Потому что в противном случае он рискует погрязнуть в спорах с односельчанами. Порядок решения споров пока не определен — порядок проведения согласительных процедур должно будет установить правительство. Если правительственные установки окажутся неэффективными, то все спорщики перемещаются в суд. Не исключено, что в суд будут приходить всем колхозом.
Споры усугубятся еще и тем, что собственник обязан указать не только местоположение участка, но и еще, возможно, выплатить компенсацию оставшимся дольщикам. Это происходит в случае, если рыночная стоимость выделяемого участка превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела участка (в расчете на единицу их площадей). Компенсация равна произведению площади выделенного участка и разницы его рыночной стоимости и стоимости оставшейся части. Судя по всему, Минсельхоз решил таким экономическим способом установить справедливость. И предотвратить разборки между дольщиками с вилами и топорами. Если вы хотите забрать себе наиболее плодородный кусок своего участка (а это естественное желание любого фермера), а плохой оставить в общей собственности односельчан, то вы платите им за это компенсацию. Конечно, это может уменьшить споры непосредственно по поводу выделения участков. Однако их заменят не менее ожесточенные споры по размеру компенсаций.
Земля в неволе
Совершенно очевидно, что правительственный проект даст еще три повода для бурных дискуссий. Во-первых, в соответствии с Земельным кодексом в проекте записано, что иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля таких субъектов составляет более 50%, в приграничных территориях могут иметь землю лишь в аренде. В Думе не только аграрии считают, что права иностранцев на землю надо ограничить арендой по всей стране (см. таблицу).Во-вторых, правительство установило, что местные органы власти вправе устанавливать свои ограничения на площадь сельхозугодий, сосредоточенных в руках одного владельца и аффилированных с ним лиц на территории одного района субъекта федерации. Однако при этом оговаривается, что собственник всегда имеет право владеть не менее чем 35% угодий. Это положение уже подверглось критике со всех сторон. Правые и центристы считают, что это мало и что вообще такого права не надо давать субъектам федерации. А левые считают, что это слишком много. Кстати, в первоначальном варианте проекта ограничивать площадь угодий в одних руках местные власти могли по своему усмотрению. Понятно, что регионы, где власти не хотят вводить сельхозугодья в оборот, могли установить ограничения, просто делающие сельхозпроизводство невыгодным. В итоге вопрос о купле-продаже земли отпал бы сам собой.
Наконец, многим депутатам не нравится, что в правительственном проекте не описаны особенности залога сельхозземель. Вместо этого делается отсыл к закону "Об ипотеке". Однако в этом законе никаких особенностей пока тоже не установлено. Дело в том, что по закону кредиторы забирают себе залог должника в погашение долга, и в общем-то никого больше не волнует, что они с ним делают. Но в отношении сельхозземли нужен другой порядок. Сельхозземля ведь не должна выводиться из сельхозпроизводства и не должна превращаться в пустырь. Но при этом банки-кредиторы вряд ли будут сами заниматься выращиванием пшеницы или выпасом скота. Поэтому в Думе, скорее всего, будут настаивать, чтобы в проекте хотя бы было указано, что банки должны в определенный срок продать полученную землю на торгах. Кстати, в одном из вариантов проекта это требование было установлено.
ИРИНА Ъ-ГРАНИК