"Мы не прячем своих владельцев"

Гендиректор "Самолет Девелопмента" Игорь Евтушевский о своих партнерах и источниках финансирования строек

"Самолет Девелопмент" за четыре года стал одним из значимых игроков на рынке жилищного строительства Подмосковья. Игроки рынка связывают стремительный рост компании с тем, что одним из ее партнеров является Максим Воробьев — брат губернатора Московской области. Гендиректор и совладелец "Самолет Девелопмента" ИГОРЬ ЕВТУШЕВСКИЙ рассказал в интервью "Ъ", как компания взаимодействует с властями области, почему застройщик дарит муниципалитетам социальные объекты и по какой причине он в свое время не купил акции группы ПИК.

— Ваша компания существует четыре года, но только сейчас вы решились пообщаться с прессой. Почему долго находились в тени?

— Все это время у нас длился период стартапа и рассказывать было нечего. А в девелопменте я работаю давно, с 2003 года, сначала был гендиректором "Ведис групп" (проект "Марфино" у станции метро ВДНХ, "Мичурино" на проспекте Вернадского и т. д.— "Ъ"), в 2007 году ушел в "Базовый элемент". Два года управлял компанией "Главстрой СПб" (принадлежит "Базэлу".— "Ъ"), позже руководил подмосковными и олимпийскими стройками компании.

— Почему решили создать собственную компанию?

— В "Главстрое СПб" я познакомился со своими будущим партнером Михаилом Кениным, он там был миноритарным акционером и членом совета директоров. В 2012 году у него возникла идея создать крупную девелоперскую компанию, но переговоры с другими акционерами зашли в тупик. Мы тогда поговорили с Михаилом и решили, что у меня достаточно опыта и идей, чтобы возглавить новую компанию и стать ее акционером, а он со своими связями мог взять на себя финансирование. Так мы организовали "Самолет Девелопмент".

— Почему выбрали такое название для компании?

— Это давняя история. Я родом из Саратова, и один из моих товарищей, изучавший историю города, рассказывал, что в дореволюционное время в Поволжье существовала крупная пароходная компания "Самолет". Пассажирские суда компании ходили по трем крупным рекам. Я вдохновился этой историей. В Москве одним из моих бизнесов был боулинг "Самолет", а потом мы решили так же назвать девелоперскую компанию.

— Как у вас разделены функции и доли в компании с Михаилом Кениным?

— Он занимает должность председателя совета директоров в "Самолет Девелопменте" и курирует вопросы, связанные с бюджетом, графиком реализации проектов, приобретением активов. С ним согласовываются все ключевые вопросы в деятельности компании. А я занимаюсь оперативным управлением нашей группой. Что касается структуры собственности, она отличается в зависимости от проекта. Под каждый регион или проект мы создаем отдельные юрлица. Например, в состав акционеров петербургского "Самолета ЛО" вхожу я, Максим Воробьев, в "Самолет Девелопменте" — я, Кенин и "Инвест АГ" (управляет инвестициями акционеров группы Evraz Group Александра Абрамова и Александра Фролова.— "Ъ"). В нашей головной компании, зарегистрированной в Сингапуре, основные акционеры — я и Михаил.

— Сейчас многие компании выводят свои активы из офшоров, а вы, наоборот, зарегистрировали головную структуру в Сингапуре. Зачем вы это сделали?

— Мы планируем в 2018-2019 годах выходить на IPO, и для этого решили зарегистрировать компанию в Сингапуре. Ради этого в текущем году мы переходим на финансовую отчетность по МСФО. Для выхода на IPO мы провели сделку с "Инвест АГ", чтобы рынок понимал, что в наших партнерах серьезные инвесторы. Мы не прячем своих владельцев: у нас вся деятельность белая, налоги все платим в России.

— В составе акционеров вашей головной компании значится Павел Голубков. Чем он занимается в "Самолете"?

— Это финансовый партнер Кенина, он его привлекал на стадии запуска "Самолет Девелопмента". Павел Голубков не участвует в работе компании, его нет даже в совете директоров.

— Раз уж речь зашла об акционерах, то расскажите, как вы познакомились с братом губернатора Подмосковья Максимом Воробьевым? Помогают ли в вашем бизнесе его родственные связи?

— Мы с ним познакомились, когда я работал в "Главстрое СПб", он там был в составе совета директоров. У нас совместная компания в Петербурге — "СПб Реновация". Мы работаем сейчас в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Теоретически Максим мог бы помочь нам только с Подмосковьем. Но как? Земельные участки мы покупаем у частных лиц, в проектах выделения земель я не участвую, продаю жилье тоже сам. Социальные объекты строю и дарю муниципалитетам, а не они мне. А подключением к коммуникациям тоже занимаются другие структуры — ФСК, "Россеть", МОЭСК и т. д. Да и в целом по вопросам строительства мы больше общаемся с главами районов Подмосковья, Москвы, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

— Какова финансовая модель вашего бизнеса?

— Мы занимаемся чистым девелопментом и не реализуем непрофильные проекты. Даже от социальных и инфраструктурных объектов избавляемся сразу после сдачи их в эксплуатацию, передавая их на баланс муниципалитетам. Поэтому до получения разрешения на строительство наши затраты минимальны — менее 1 тыс. руб. за 1 кв. м. Это мизер в структуре себестоимости, которая составляет сейчас 45 тыс. руб. за 1 кв. м. К тому же проектирование объектов финансирует Михаил Кенин. После получения разрешительной документации мы строим дом на средства дольщиков. Например, в проекте "Пригород. Лесное" в месяц мы продаем по 10 тыс. кв. м жилья и зарабатываем 700 млн руб., а на строительство требуется 300-400 млн руб. Поэтому на операционную деятельность средств дольщиков всегда достаточно, если их не отвлекать в другие проекты.

— А как же затраты на покупку участков и подключение к коммуникациям?

— В целом мы стараемся не покупать участки, а создавать совместные предприятия с другими собственниками. Схемы могут быть разные: в одних проектах мы обмениваем землю на построенное жилье, в других — долю в прибыли. Наши первые проекты во Внуково и Люберцах были реализованы совместно с "Абсолютом". Мы не платили им деньги за землю, а расплачивались квартирами. В договоре мы фиксируем норму прибыли владельца участка, которая потом трансформируется в квадратные метры. Для собственников участков это живые деньги, а для нас — ноль долговой нагрузки. Если мы все же покупаем землю, то берем деньги из прибыли. Недавно выпустили дебютный облигационный заем на 1,5 млрд руб. со ставкой 13,5%. Займы на операционную деятельность пока не используем: сегодня в девелопменте нет доходности 15% годовых. Сейчас если ты взял заем, то все — можешь ничего не строить, ты уже разорен.

— Какая у вас сейчас долговая нагрузка?

— Самая большая нагрузка у "СПб Реновации", так как компания занимается специфическими проектами — расселяет людей, сносит объекты и строит новое жилье, на все это требуются большие средства. Изначально компании кредит на 5 млрд руб. выдавал банк "Санкт-Петербург", сейчас сумма долга составляет 4,5 млрд руб. У "Самолета ЛО" долговая нагрузка около 300 млн руб., в московской компании "Самолет Девелопмент" облигационный заем, о котором я вам говорил, и кредит в банке "Пересвет" на 400 млн руб. По отношению к выручке это несущественные цифры.

— В сентябре "СПб Реновация" брала кредит. На какие цели?

— Мы каждый год погашаем лимиты по старым кредитам и открываем новые линии. Главное, мы постепенно сокращаем долговую нагрузку.

— На ваш взгляд, какой должна быть в кризис кредитная нагрузка у девелопера?

(Смеется.) Нулевая! Я серьезно. Вообще, считается нормальным долг в 3-5 EBITDA, но сейчас и такой долг опасно иметь. В целом даже в кризис при грамотном управлении ни одна стройка не может быть убыточной, проблемы возникают в том случае, когда девелопер неправильно потратил, дольше строил, рассчитывал на одно, получил другое.

— Сколько сейчас составляет ваша маржа?

— В регионах, где платежеспособность населения низкая, маржа составляет 3-5%, а в Новой Москве — 15-17%. Себестоимость жилья почти везде одинаковая, но цены отличаются.

— Насколько вы снизили цены на жилье с наступлением кризиса?

— В проекте "Внуково" мы планировали в первой очереди продавать квартиры по цене около 100 тыс. руб. за 1 кв. м, но в реальности получилось по 88-90 тыс. руб. за 1 кв. м. Я считаю, что в кризис девелоперы пострадали в первую очередь не за счет сокращения маржи, а за счет сокращения емкости рынка. Чтобы наращивать продажи, теперь приходится отъедать долю пирога у конкурентов.

— Вам удалось отъесть?

— В сентябре мы продали 50 тыс. кв. м жилья, за девять месяцев 2016 года — 8,2 тыс. квартир, или 333 тыс. кв. м площадей. Выручка составила 25 млрд руб. В следующем году мы планируем продать около 1 млн кв. м с прогнозируемой выручкой в размере 75-80 млрд руб. Но мы не хотим наращивать количество продаваемых метров: пока я вижу, что мы сможем переваривать 1-1,5 млн кв. м. Дальше двигаться будет труднее, поскольку нет подтвержденной ликвидности на рынке.

— Каково сейчас положение дел на первичном рынке жилья?

— С июня установилась ровная ситуация по продажам и доходности: нет отрицательной динамики, но и роста тоже нет. Понятно, что и в экономике сейчас тишина, ставку рефинансирования сократили, инфляция не растет. Думаю, в следующем году будет примерно то же самое.

— Как будут вести себя девелоперы в условиях стагнации?

— Мне кажется, будет происходить перераспределение долей между игроками. Годовой объем рынка Новой Москвы составляет 3,4-4 млн кв. м, в Подмосковье — 4-5 млн кв. м, в Санкт-Петербурге — 4 млн кв. м, в Ленинградской области — 2 млн кв. м. Их и будут разыгрывать между собой основные игроки — ПИК, ЛСР, "ЛенспецСМУ" и т. д. В дальнейшем компании будут укрупняться, но, я думаю, на четырех игроков будет приходиться около 20-25% рынка, остальную часть будут занимать мелкие застройщики. Строительный рынок тем и хорош, что он диверсифицированный и позволяет входить в бизнес многим людям с относительно небольшими инвестициями.

— Может ли, на ваш взгляд, повлиять на уровень конкуренции недавняя покупка совладельцем группы ПИК Сергеем Гордеевым бизнеса "Мортона"?

— Сложно сказать, все будет зависеть от управления этими активами, крупные компании только задают тон на рынке. "Мортон" существовал 19 лет, и до покупки Сергеем Гордеевым мы не обращали внимания на деятельность компании. Также, я думаю, и они не смотрят на то, как работаем мы. Нельзя стать лучше, копируя действия конкурентов, нужно быть здоровым изнутри. Например, "Мортон" погубили не мы и не ПИК. Стратегия компании привела к этому.

— Вам поступало предложение о покупке "Мортона"?

— Нет, не поступало, да и смысла покупать не было. Девелоперские компании могут быть интересны для покупки с двух точек зрения — земельных активов и менеджмента. В первом случае необходимости нет: сейчас много владельцев площадок готовы сотрудничать с девелоперами, чтобы мы зарабатывали для них деньги. А топ-менеджмент всегда можно переманить к себе на более выгодных условиях. В 2012 году, когда мы думали о создании "Самолета", нам предлагали купить активы ПИК за какие-то нереальные деньги (тогда основным владельцем компании был Сулейман Керимов.— "Ъ"), мы тогда смотрели их площадки. Из 99 участков лишь малая часть была подходящей — остальные представляли собой дно Балтийского моря или неликвидный участок в Краснодаре. Кому они нужны?

— Почему в девелопменте каждые несколько лет происходит одна и та же история: компании быстро растут, а потом так же быстро банкротятся?

— Это не только в девелопменте. Где сейчас Yahoo!, супермаркеты "Рамстор", Nokia, масса автомобильных брендов? Все зависит от людей: были стартаперы, горели идеей, и все у них получалось. Как только у собственников интерес пропадает, бизнес начинает разрушаться. На нашем рынке причины банкротства были разные: например, у Сергея Полонского (бывшего основного владельца Mirax Group.— "Ъ") была агрессивная политика поглощения и недооценка рисков, у СУ-155 — болезнь гигантоманией. Кстати, на мой взгляд, "Мортон" зря стал строить заводы. Многие девелоперы хотят стать маркизами Карабасами, но, как показывает практика, это приводит к печальному итогу — огромному объему недостроя в случае их банкротства.

— Из-за кризиса увеличились ваши расходы на маркетинг?

— Да, на моей памяти никогда не было такой гонки за покупателем, как в прошлую осень. В Москве и Подмосковье на 37% увеличилось количество введенных в эксплуатацию площадей, в Петербурге предложение выросло в несколько раз, при этом экономика падала, были введены санкции, повысились ставки по кредитам. В общем, случились все плохие новости. Мы каждую неделю выдумывали маркетинговые и рекламные ходы: в частности, в Петербурге наши затраты на рекламу в один момент вырастали с 1,5% до 5,7% от выручки. Это были гигантские деньги. Мы тогда заклеивали своей рекламой чуть ли ни каждую тумбу.

— Аэропорт Домодедово подал иск на вашу компанию, считая, что "Самолет" намерен строить жилье в зоне повышенного авиационного шума. Получила ли эта история продолжение?

— Первое заседание суд перенес на 1 ноября, но история довольно тривиальная. Недавно я был на стройке и за все время увидел в небе один самолет: наш объект находится в 4 км от Москвы, а аэропорт — в 33 км. Кроме того, при получении разрешения на строительство мы делали по СанПиНу замеры по шумам, получили заключение от санитарной организации, прошли экспертизу в Росавиации. То есть с документами у нас все в порядке. Я думаю, что настоящая подоплека конфликта заключается в другом. Есть советская дорога, построенная на советские деньги, из Москвы в аэропорт, и рядом с ней будет строиться большой жилой район. Господину Каменщику (Дмитрий Каменщик, председатель совета директоров аэропорта Домодедово.— "Ъ") нравится эта дорога, которая ведет в его частный аэропорт, и он не понимает, зачем загружать ее дополнительными людьми? В рамках своего района мы строим шестиполосные дороги, но мы не можем расширять за свой счет радиальную федеральную трассу.

— Вы планируете заниматься точечной застройкой?

— Нам предлагают много интересных участков для точечной застройки, которые не вписываются в стратегию развития "Самолета". Для этого мы с Максимом Воробьевым создали компанию "Самолет Две столицы", которая будет работать над штучными проектами. Ведутся переговоры о покупке земельных участков в Москве и Санкт-Петербурге.

— С "Уралсибом" удалось договориться о покупке 250 га в Красногорском районе Подмосковья?

— Мы близки к подписанию соглашения. Скорее всего, у нас будет право на покупку всей земли, но выкупать будем по участку для строительства каждой очереди.

— Каков сейчас земельный банк "Самолета"?

— Сейчас в разных проектах у нас задействовано около 13-17 млн кв. м, еще по трем--пяти крупным участкам мы ведем переговоры. Надеемся, в течение месяца закроем сделку с RDI по участку в Рязановском.

— Как обстоят дела с проектом "Спутник" в Мякинино, где партнером компании является Тимур Клиновский?

— В ноябре мы выходим на стройку, участок мы купили у господина Клиновского, по предложению продавца отдали ему 1% в компании, чтобы он видел, как проект развивается. Там будет четыре очереди апартаментов и две очереди офисов. Это будет своеобразный деловой центр "Москва-Сити", но в миниатюре. Первая очередь составит 100 тыс. кв. м. У нас с Клиновским есть еще проект в Томилино, на территории птицефабрики "Мирная". Мы приобрели у него 127 га, часть земли отдали под дороги и линии электропередачи, под жилье осталось 107 га. Сейчас разрабатываем проект планировки территории, там будем строить 800 тыс. кв. м жилья. Еще хотим купить соседний участок, он принадлежал Вадиму Жуку (застройщик ЖК "Гусарская баллада".— "Ъ") и сейчас находится в залоге у банка.

— Расскажите еще о сделке по участкам, которые вы приобрели под проект "Пригород. Лесное".

— Эти земли мы приобрели у компании РОТА. Насколько я знаю, сама РОТА покупала участки у Дмитрия Саблина, мы в той сделке не участвовали. Вся земля приобреталась под совместную компанию "Мегагород", созданную по классической схеме с общим советом директоров. Мы управляющие партнеры, вся ответственность за менеджмент, за девелопмент на нас. РОТА получит за свое участие долю в прибыли компании.

В других регионах у вас есть новые проекты?

— В Петербурге "СПб Реновация" застраивает 22 квартала общей площадью 8,8 млн кв. м. В Ленинградской области компания "Самолет ЛО" заканчивает строительство первой очереди "Мурино 2017" и начинает проектировать вторую. Также компания ведет переговоры по покупке участка в Лавриках.

— В новые для себя регионы не планируете выходить или считаете это бессмысленным?

— Не я считаю, это факт. Ни в одном регионе нет доходности, чтобы продавать хотя бы 100 тыс. кв. м в год. А меньше и идти не нужно, издержки съедят.

А в Крыму?

— Я работал в Сочи, курортная недвижимость — это специфическая вещь, штучный продукт. Там сроки, потребители, критерии создания объекта другие, чем в Москве или Петербурге.

— А в сегмент коммерческой недвижимости вам интересно заходить?

— Наша стратегия — комплексное освоение территорий, в рамках которой у нас есть все: начиная с пожарного депо, больниц, школ, садиков заканчивая крупными торгцентрами. Вскоре мы построим крупный торговый центр в Подмосковье. Договорились с сетью "Лента", они будут там в качестве операторов. Плюс в планах еще три больших торговых центра в разных местах, офисы в Мякинино, но это не основное наше дело, а сопутствующее. Под такие проекты создан специальный дивизион "Самолет реал эстейт".

— В чем заключаются ваши цели?

— Я хочу построить эффективную, а не крупную компанию. Я никогда не ставил целей по достижению оборота, сейчас мы сдаем по 600-700 тыс. кв. м в год. Будем постепенно увеличивать объемы, но если начнем захлебываться, значит, снизим обороты. Я все время сравниваю наш бизнес с автомобильным конвейером: все время надо развиваться, новые модели выпускать и при этом не ронять качество.

Интервью взяла Динара Мамедова

Компания "Самолет Девелопмент"

Company profile

Основана в 2012 году. Входит в топ-15 крупнейших застройщиков жилья в России по общей площади реализуемых проектов. В 2016 году начала реализацию проектов суммарной площадью 3,8 млн кв. м. География деятельности компании охватывает Москву и несколько районов Подмосковья. Портфель проектов на сегодняшний день насчитывает реализованный жилой комплекс "Люберцы 2015" и пять строящихся — "Люберцы 2016", "Люберцы 2017", "Внуково 2016", "Внуково 2017", "Октябрьский 2016" и жилой комплекс "Пригород. Лесное". Основные владельцы — Игорь Евтушевский, Михаил Кенин, а также "Инвест АГ" (управляет инвестициями акционеров группы Evraz Group Александра Абрамова и Александра Фролова). За девять месяцев 2016 года компания продала 8,2 тыс. квартир, или 333 тыс. кв. м площадей, выручка составила 25 млрд руб. Ожидаемая выручка в 2017 году — 75-80 млрд руб.

Евтушевский Игорь Викторович

Личное дело

Родился 25 сентября 1965 года в Саратове. Окончил механико-математический факультет Саратовского госуниверситета (1989). В 1983-1985 годах служил в армии.

В 1991-1993 годах работал директором в группе компаний "Самолет", которая занималась оптовой торговлей, управлением сетью супермаркетов и строительством. В 1993-1996 годах — президент ассоциации "Самолет" (строительство жилья и объектов торговли). В 2001-2003 годах возглавлял развлекательный комплекс "Самолет-боулинг". В 2003-2004 годах был гендиректором ООО "Самолет Девелопмент Групп", в 2003-2007 годах — ООО "Ведис Девелопмент". В 2007-2009 годах занимал должность гендиректора ООО "Главстрой СПБ" (принадлежит "Базэлу"). В 2009-2012 годах — заместитель гендиректора по девелопменту в компании "Главстрой-Менеджмент". С августа 2012 года возглавляет ООО "Самолет Девелопмент". С июня 2014 года также руководит "ООО "СПб Реновация"".

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...