Коротко


Подробно

Источник длинных денег

Финансы

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило придать вторичному рынку ипотечных ценных бумаг новый импульс. Банкам для выдачи кредитов на жилье нужны длинные дешевые деньги, и в АИЖК нашли источник таких денег. К тому же правительство требует создания интересного для частных лиц и крупных инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг с четкими и прозрачными правилами игры. Рынка, призванного в том числе снизить ставки по ипотечным кредитам в среднесрочной перспективе.


Ипотечные? Корпоративные!


Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) являются одним из основных инструментов для пенсионных фондов и других крупных институциональных инвесторов на международных рынках капитала. С 2006 года ИЦБ выпускаются и в России. Однако около 90% выдачи ипотеки фондируется депозитами, процедура секьюритизации ипотечных портфелей в настоящее время сложная и затратная и не вносит значимого вклада в рефинансирование ипотеки. Так, за девять месяцев 2016 года было осуществлено 13 выпусков ИЦБ на сумму 65,6 млрд руб. Из них 77% — с участием АИЖК. Объем выпуска ИЦБ превысил показатели 2015 года на 17% за аналогичный период.

При этом сложное банковское регулирование до последнего времени снижало привлекательность ИЦБ для инвесторов. Например, риск-вес по ним составлял 100%, но летом нынешнего года Центробанк подготовил проект поправок к действующим документам, предусматривающих снижение этого показателя для ИЦБ с гарантией АИЖК в пять раз — до 20%.

Наконец, разрозненные эмитенты ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов, не вызывали большого доверия. Ипотечные ценные бумаги в котировальных листах на сайте ММВБ выглядели как корпоративные ценные бумаги мало кому известного юридического лица, которое по требованиям закона необходимо было создавать для выпуска таких облигаций. А, как известно, корпоративные бумаги — это совсем не то же самое, что суверенные, на которые ориентированы крупные инвесторы, заинтересованные вкладывать на долгий срок.

Фактически многотраншевая секьюритизация не стала основой рефинансирования ипотеки в России, а ликвидность ипотечных ценных бумаг в нашей стране продолжает оставаться ограниченной, подготовка сделки секьюритизации в старом формате занимает длительное время. Выпуски не стандартизированы, отличаются друг от друга и неликвидны. Нагрузка на финансовый результат выпуска всех единовременных и ежегодных расходов составляет не менее 3,5%, а ближе к погашению выпуска иногда достигает 5,5-6%. Секьюритизация так и не стала основным источником фондирования для банков.

Фабричное производство


Изменить это положение взялись в АИЖК, где подготовили проект, получивший название "Фабрика ИЦБ". Суть его в том, что и банки-эмитенты, и инвесторы вместо не очень понятных по рискам и трудно прогнозируемых по доходности облигаций получают прозрачный механизм выпуска однотраншевых ИЦБ с поручительством АИЖК на программной основе. Механизм подразумевает стандартизированную процедуру быстрой "упаковки" ипотечных кредитов, выданных одним или несколькими кредиторами, в ценные бумаги. Купон по бумагам будет формироваться как средневзвешенный процент по пулу ипотечных кредитов за минусом расходов, например стоимости сервиса, который банк оказывает в части ипотеки.

На практике схема выглядит так: эмитент отдает в АИЖК свои закладные и в течение двух недель получает облигации, но выпускаются они не банком-эмитентом, а самим АИЖК, поручительством которого они гарантированы.

Программа должна стать постоянно действующим механизмом рефинансирования ипотеки.

Переговоры об участии в "Фабрике ИЦБ" агентство ведет со всеми ведущими участниками рынка ипотечного кредитования. Безусловным подтверждением необходимости механизма для рынка, конечно, является тот факт, что им заинтересовались Сбербанк и ВТБ. Так, ВТБ планирует выпуск ИЦБ по новой программе на сумму около 100 млрд руб. "Уже сейчас виден высокий интерес к новому инструменту со стороны банков, которые активно ищут возможности повышения эффективности сделок секьюритизации в условиях нового регулирования",— делятся в АИЖК.

Можно надеяться, что "Фабрика ИЦБ" позволит достичь этой цели, ведь процедуры рефинансирования кредитов в разы упростятся и станут дешевле, нагрузка на капитал снизится, а резервы, создаваемые банками-оригинаторами, сократятся.

Убедите нас


В АИЖК уверены, что на такой инструмент быстро сформируется спрос. Переход от многотраншевых к однотраншевым, то есть формирование однородных ИЦБ, будет способствовать высокой ликвидности и низким кредитным рискам рынка ипотечных ценных бумаг. Но риски остаются, хотя, как утверждают в АИЖК, инвестор получит инструмент с уровнем риска, фактически равным суверенному, но при этом доходность такого инструмента будет выше. Поручительство агентства, которое на 100% принадлежит государству, обеспечит гарантию высокой надежности бумаг и стабильного развития новой системы рефинансирования.

Если вспомнить ипотечный кризис в США, то бумаги на сумму более $1,6 трлн, по которым произошел дефолт, были выпущены без поручительства государственных агентств. Главными факторами возникновения кризиса в США стали формирование пузыря на рынке жилья и недооценка рисков. Банки выдавали ипотеку со сниженными стандартами андеррайтинга и требованиями к заемщикам. Так, в 2007 году 40% ипотеки в США выдавалось с первоначальным взносом менее 3% от стоимости жилья.

В АИЖК говорят, что создали многоуровневую систему контроля рисков. АИЖК планирует предоставлять поручительство по кредитному риску на постоянной основе, гарантируя замену закладной в покрытии в случае дефолта. То есть если эмитент не выплатил купон по бумаге или не осуществил погашение ее номинальной стоимости (в том числе частичное, если это предусмотрено решением о выпуске), то инвестор может обратиться к АИЖК как к поручителю. Одновременно АИЖК принимает на себя обязательство по выкупу из ипотечного покрытия всех дефолтных закладных. Закладные будут выкупаться по полной сумме долга с учетом начисленных процентов.

Ожидаемые убытки по закладным, поступающим на "Фабрику", закладываются как часть стоимости поручительства, выдаваемого агентством. "Если эти убытки будут больше прогнозных, будет сокращаться наша маржа, которая является второй частью стоимости поручительства",— поясняют в АИЖК. Это дает значительный запас прочности, но даже если убытки будут настолько велики, что маржи не хватит, тогда их все равно покроют — уже за счет капитала. "Сейчас коэффициент достаточности капитала АИЖК превышает 30%, и его хватит для запуска механизма и работы в течение нескольких лет",— уточняют в агентстве.

Минимизацию риска досрочного погашения создатели "Фабрики" также предусмотрели. Средний срок жизни ипотечного кредита в России существенно меньше, чем срок, на который он выдается, но инвесторы уже много лет имеют опыт работы с ценными бумагами, несущими этот риск, рассказывают в агентстве: "Сейчас существуют простые и эффективные инструменты для оценки этого риска, накоплен большой статистический массив, позволяющий давать достаточно точные прогнозы досрочного погашения. Мы со своей стороны также делимся с инвесторами информацией, методологией и моделями оценки риска досрочного погашения".

Коэффициент риска, будучи сниженным до планируемых 20%, позволит снизить нагрузку, оказываемую ипотечными ценными бумагами на капитал банков. "В обеспечении таких бумаг лежат ипотечные кредиты, имеющие вес риска в среднем 70%, а при переходе на IRB (оценка рисков на основе внутренних рейтингов банка) он снизится до 30%",— объясняют в АИЖК.

Для повышения ликвидности новых ценных бумаг АИЖК обсуждает с ЦБ и другие предложения по ряду нормативов, улучшению условий сделок репо, а также снятию ограничений на инвестирование средств пенсионных накоплений в новые ИЦБ.

Осторожные банкиры


Что касается банков, то они пока осторожны в своих оценках. Но некоторые относятся к новому инструменту со сдержанным оптимизмом. Во всяком случае, так отзываются те, кто уже имел опыт работы с АИЖК в предыдущих программах по выкупу ипотечных облигаций. "Мы активно участвовали в таких программах, и их условия действительно были интересны для нас как для эмитента",— подтверждает Мария Черепнева, глава казначейства "Дельтакредита". Этот банк активно сотрудничает с АИЖК, в том числе по вопросам фондирования ипотеки. По мнению госпожи Черепневой, новый инструмент поддержки вторичного рынка выглядит достаточно привлекательным и для банков, выдающих ипотеку, и для потенциальных инвесторов в ценные бумаги.

Инициативу АИЖК поддерживает и. "Инструмент важен и нужен ипотечному рынку,— считает Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24.— Но говорить о потенциальной эффективности пока рано — для этого нужно зафиксировать его параметры, в том числе ценовые". Именно от этого, полагает эксперт, зависит востребованность инструмента ипотечными игроками, а также его потенциальное влияние на конечную ставку по ипотеке. Он ожидает улучшения качества ипотечных портфелей, а сохранение хороших темпов роста ипотечного рынка еще больше усилит этот тренд.

Но главный вопрос — для кого будут интересны данные бумаги. Эффект от включения новых ИЦБ в котировальные листы на бирже напрямую зависит от того, будут ли инвестировать в такие активы существенные средства — речь идет о сотнях миллиардов рублей. Михаил Матовников замечает, что поскольку речь идет о внушительных суммах и длительных сроках, то в первую очередь они будут привлекательны для пенсионных фондов, интерес можно ожидать и от нерезидентов.

В АИЖК подчеркивают, что новые облигации будут доступны не только институциональным инвесторам, но и физическим лицам. Они смогут приобретать ИЦБ точно так же, как они приобретают, например, облигации федерального займа или другие ценные бумаги. "Уже сейчас мы видим крупных частных инвесторов в числе владельцев облигаций,— рассказывают в агентстве.— Объем их инвестиций пока невелик, и в перспективе они, конечно, не смогут инвестировать в объемах, доступных для институциональных инвесторов". Зато ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК хорошо подходят физическим лицам по профилю риска, поскольку традиционно это инструмент с высокой надежностью, а доходность его будет выше, чем у ОФЗ.

Марта Савенко


"Городская среда". Приложение от 20.10.2016, стр. 25
Комментировать

Наглядно

валютный прогноз

обсуждение