По распоряжению мэра с этой недели недостроенные дома в Москве можно будет
покупать за валюту. Эта мера, по мнению экспертов, должна стимулировать
предложение недвижимости на рынке и расширит возможности валютных инвесторов.
Другая новость недели — инофирмы теперь могут арендовать землю в Москве
только за валюту. Таким образом, ставки для них выросли в один день в 250
раз.
Другим распоряжением мэра создан Московский международный тендерный центр,
который будет заниматься подготовкой и проведением валютных тендеров на
объекты незавершенного строительства. Реальные торги начнутся после
заключения договора между тендерным центром и Москомимуществом. Участвовать в
тендере смогут как иностранные, так и российские юридические и физические
лица. В 1992-93 годах будут проведены тендеры по 16 объектам — недостроенным
зданиям поликлиник и торговых центров, домам творчества и учебным заведениям.
Решение московского правительства вызвало негативную реакцию коммерческих
структур, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости. По их
мнению, мэрия создала в лице тендерного центра валютного монополиста. Кроме
того, по их сведениям, в состав учредителей центра вошли Москомзем и
Мосархитектура, что нарушает законодательный запрет на создание
правительственными органами предприятий любой формы собственности.
Руководство же центра не считает, что центр получил монопольное право: "Пусть
обиженные приходят к нам — мы поделимся с ними незавершенкой".
Однако пока что центр остается единственной организацией, которой разрешены
подобные операции. Первые объекты будут выставлены вскоре после заключения
договора между центром и Москомимуществом, в распоряжении которого находятся
объекты. Как сообщил президент центра Александр Ивановский, он добивается от
московского правительства гарантий безотзывности лотов, выставляемых на
конкурс. Поскольку разработка документации требует больших расходов и
неожиданное снятие объекта с конкурса может привести к миллионным убыткам
участников тендера. Кроме того, в Москомземе пока не определены границы и
стоимость земельных участков, а Москомархитектура еще должна принять решение
о возможном перепрофилировании выставляемых на конкурс объектов.
Тендерная документация по объектам будет готовиться центром и включать все
технико-экономические требования владельца объекта, а также оговаривать
предоставляемые новому владельцу права (право собственности, аренды,
управления и т. п.).
Для ознакомления с условиями продажи объектов, фирмы, желающие принять
участие в тендере, должны будут выкупить подготовленную тендерным центром
информацию. Цена зависит от стоимости выставляемого объекта и, по оценкам
руководителей центра, будет колебаться от $20 до $100. Как сообщил г-н
Ивановский, "в исключительных случаях документация может предоставляться
бесплатно". Собранные в ходе конкурса валютные средства будут распределены
между городом и центром. Их доли будут определяться договором с
Москомимуществом.
Ознакомившись с документами, фирма-покупатель может решать, подавать ли ей
заявку на покупку и выставлять ли встречные условия.
В обычной за рубежом (и в России) практике фирма-организатор тендера
учитывает при составлении документации все, даже самые, казалось бы,
незначительные пожелания продавца (документация по каждому объекту составляет
несколько томов). Поэтому достижение договоренности между продавцом и
покупателем представляет собой довольно сложную процедуру согласования
условий продажи.
После изучения всех условий тендера фирма-конкурсант подает свои встречные
предложения (офферты). В ходе конкурса критерием отбора является прежде всего
близость предложений к исходным требованиям, и только во вторую очередь
предлагаемая цена. Офферты поступают в запечатанных конвертах и вскрываются в
присутствии всех участников, чтобы, зная предложения всех, каждый смог
улучшить свои предложения. Окончательно условия и цена оговариваются
индивидуально с каждым участником, после чего принимается решение.
По мнению руководителей московского тендерного центра, такая система
проведения конкурса приводит к тому, что потенциальные покупатели назначают
максимальную цену и выдвигают наилучшие предложения. Кроме того, она
предотвращает возможность сговоров в ходе конкурса, часто имеющих место в
условиях обычного аукциона. Однако, по нашему мнению, на практике сговор при
продаже все же исключить довольно трудно. В частности, покупатель может
договориться напрямую с продавцом о выдвижении последним какого-либо заведомо
неприемлемого для остальных участников тендера условия.
На прошлой же неделе мэр подписал и еще одно распоряжение, также касающиеся
владельцев СКВ, но на этот раз только иностранных юридических и физических
лиц. По решению московского правительства, арендная плата за землю ими должна
будет вноситься исключительно в валюте. Причем это касается как уже
заключенных договоров, так и новых.
Ставки установлены в ЭКЮ. Ежегодная арендная плата в самой престижной 6-ой
зоне (Ленинский проспект, Парк культуры) составит теперь 413 тыс. ЭКЮ за 1
га. В 1-ой зоне (в пределах Садового кольца) — 405 тыс.ЭКЮ за 1 га, в 3-ей
(Комсомольская площадь, Сокольники) — 202,5 тыс. ЭКЮ. Наименьшая сумма
арендной платы установлена в окраинной 48-й зоне --114 тыс.ЭКЮ.
Специалисты по недвижимости отмечают, что формально инофирмы оказались в явно
дискриминационных условиях: им теперь предписано платить более чем в 250 раз
дороже, чем российским организациям и физическим лицам. И хотя теперь в
привилегированных условиях с точки зрения цен оказались вроде бы российские
арендаторы, они вряд ли смогут конкурировать с иностранными. Совершенно
очевидно, что предпочтение при заключении новых договоров на аренду будет
отдаваться тем, кто платит больше.
Специалисты, правда, сомневаются, что мэрия сможет полностью получить с
иностранных арендаторов те валютные средства, на которые рассчитывает. При
заключении арендных договоров с российскими предпринимателями Москомзем, как
правило, вносит в них условие, не допускающее субаренды, однако иностранные
фирмы могут воспользоваться тем, что арендная плата за землю для совместных
предприятий установлена в рублях.
Впрочем, и в этом случае мэрия надеется получить с иностранцев больше денег
за аренду. Указанный порядок предоставления земли инофирмам сохранится еще
какое-то время, но, по словам Александра Сахарова, начальника отдела
экономической оценки территорий Москомзема, с 1993 года арендная плата будет
взиматься с СП с применением повышающих коэффициентов. Пока не удалось
выяснить, какова их величина и механизм определения. Однако эксперты Ъ
полагают, что в случае, если разрыв между ставками для СП и иностранных
арендаторов останется значительным, это может спровоцировать создание
большого количества формальных СП с участием российских структур-арендаторов.
В связи с резким ростом валютных ставок эксперты прогнозируют резкий рост и
рыночных рублевых. Во первых, рублевые цены давно уже ориентируются на
валютные, а во вторых, поскольку заключение договора на аренду всего с
несколькими иностранными инвесторами по установленным мэрией высоким валютным
ставкам может обеспечить городу достаточную прибыль, может произойти резкое
сокращение предложения земли в аренду за рубли, что опять-таки приведет к
росту цен на те немногие остающиеся объекты, за аренду которых можно платить
рублями.
ЕВГЕНИЯ Ъ-ШУВАЛОВА, ЛЕОНИД Ъ-КОРЮКИН
ВЫНОС!!!!!Ежегодная арендная плата в самой престижной 6-ой зоне (Ленинский
проспект, Парк культуры) составит теперь 413 тыс. ЭКЮ за 1 га. В 1-ой зоне (в
пределах Садового кольца) — 405 тыс.ЭКЮ за 1 га, в 3-ей (Комсомольская
площадь, Сокольники) — 202,5 тыс. ЭКЮ. Наименьшая сумма арендной платы
установлена в окраинной 48-й зоне --114 тыс.ЭКЮ.