17 января вступил в действие федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю". В регионах, собирающих сравнительно незначительное количество земельных платежей, по поводу исполнения этого закона волнуются мало. Иное дело столица: противоречия между двумя основными претендентами на городскую землю, московским и федеральным правительствами, скорее всего, перерастут в затяжную борьбу, призом в которой станут многомиллиардные платежи арендаторов и покупателей земельных участков.
Цена вопроса
Москва расположена на территории приблизительно 1100 кв. км. Огромная концентрация политической, деловой и культурной деятельности сделали эту землю, наверное, самой дорогой на постсоветском пространстве. Сколько именно она стоит, сказать невозможно: сделок купли-продажи, за исключением провального аукциона в Зеленограде два года назад, в Москве еще не было. Однако то, что она приносит доход, не сопоставимый с доходом от земель других российских регионов,— неоспоримый факт: земельные платежи, поступающие в городской бюджет Москвы, по сути дела, соответствуют аналогичным показателям федерального бюджета 2001 года (то есть платежам, собираемым со всей страны) — около 6 млрд руб. против 7 млрд руб.Поясним, как это получается. Бюджетные доходы, получаемые за счет земельного налога и арендной платы на землю делятся в неравной пропорции: в 2001 году 30% получал федеральный бюджет, 70% — региональные. В 2002 году разница будет еще более ощутимой: 15% — федеральному бюджету, 85% — региональным. Во-вторых, значительную часть земельных платежей московский бюджет получает за счет финансовых операций, на федеральном уровне не практикуемых. Прежде всего, это продажа прав аренды земельного участка, т. е. плата, которую должен внести потенциальный арендатор за право заключения договора аренды. Суммы, получаемые таким образом в Москве, по словам депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, в год составляют 4 млрд руб. Один из наиболее известных примеров — площадка под гостиницей "Интурист". Арендатор этого участка (0,64 га) французская компания Superior Ventures Ltd. заплатила за право его аренды около $18 млн. Кроме продажи прав аренды существует и система бартерных расчетов, используемая при строительстве жилых домов: застройщик отдает городу за право застройки участка определенный процент квартир, как правило, от 30% до 50%. Правда, в основном это жилье идет на выполнение социальных программ, а не на пополнение бюджета.
Впрочем, почти наверняка федеральные власти в ближайшее время постараются увеличить объем земельных платежей, поступающих в федеральный бюджет. Возможности для этого есть. Так, по словам Наталии Бочаровой, начальника отдела Минимущества по разграничению собственности и оформлению прав на землю, полномочия по заключению договоров аренды неразграниченных земельных участков могут быть частично переданы с регионального уровня на федеральный. А после того как начнется реализация закона "О разграничении государственной собственности на землю", ничто не мешает Минимуществу и РФФИ оформить право собственности почти на половину московской земли и, используя обкатанные столичными властями ноу-хау, увеличить поток земельных платежей в федеральный бюджет.
Правовое поле
В соответствии с законом "О разграничении государственной собственности на землю", в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге муниципальная собственность на землю "в целях сохранения единства городского хозяйства" не оформляется (исключение составляют участки, переданные в муниципальную собственность по инициативе городских законодательных органов). Поэтому единственные претенденты на государственную землю в Москве — это городские и федеральные органы власти. Положение о том, кто именно должен владеть теми или иными участками, содержится в Земельном кодексе и законе "О разграничении государственной собственности на землю". В немного упрощенном варианте они звучат следующим образом: земли, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности или владении федеральных структур,— федеральные; если же на участке находятся объекты недвижимости города, значит, они городские. Земли под приватизированными объектами недвижимости распределяются в зависимости от того, кому именно — федерации или городу — они принадлежали до приватизации.Что касается объектов недвижимости, то их принадлежность федерации или ее субъекту определялась постановлением #3020 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации", принятым в 1991 году. В соответствии с ним, правительство РФ передает объекты недвижимости в собственность субъекта федерации на основании предложений последнего. По мнению госпожи Бочаровой, многие субъекты федерации, воспользовавшись возможностями, создаваемыми этим постановлением, получили наиболее привлекательные с коммерческой точки зрения постройки.
Тем не менее федеральные органы власти сохранили в своей собственности значительную часть объектов недвижимости. По мнению юриста корпорации "Авиаприбор" Константина Крохина, в Москве это промышленные предприятия, занимающие не менее 40% московской земли. То, что земли под предприятиями федерального подчинения будут автоматически оформлены в федеральную собственность, московские чиновники — и прежде всего первый заместитель мэра, руководитель Комплекса имущественно-земельных отношений Москвы (КИЗО) Олег Толкачев — категорически оспаривают.
Земля и воля
Что бы там ни говорили столичные чиновники, но все козыри по разграничению собственности на землю в Москве находятся в руках федеральных властей. Именно им, а точнее, "федеральному органу исполнительной власти по имущественным отношениям" предстоит делить участки. Все спорные вопросы будут решаться в суде.Судебные тяжбы между московскими и федеральными чиновниками обычно развиваются по одному сценарию. В городских судах 95% дел выигрывают столичные власти. Эти решения оспариваются в вышестоящей инстанции, где, по словам заместителя министра имущественных отношений, курирующего взаимоотношения с Москвой, Сергея Моложавого, "пропорция диаметрально противоположная".
Возможно, именно ощущение слабости своей позиции вынуждает столичные власти активизировать PR-деятельность. Олег Толкачев в последнее время не скупится на пресс-конференции (не менее одной в неделю), на которых руководитель КИЗО заявляет о том, что оформление московской земли в городскую собственность диктуется не только действующим законодательством, но и практической целесообразностью: "Столичные власти фактически на пять лет опережают федеральные в вопросах управления землей. Федеральные структуры сейчас пытаются копировать московскую модель, но необходимого для этого опыта им явно не хватает".
Однако на словах и федеральные, и московские органы власти демонстрируют стремление к тесному сотрудничеству и достижению компромисса. Олег Толкачев говорит о "согласительных процедурах, в рамках которых будут решаться все вопросы", а Сергей Моложавый — о том, что "все вопросы будут решаться в тесном взаимодействии с городскими властями" (см. интервью с ними на этой странице). Тем не менее противоречия очевидны уже сейчас. На состоявшемся в январе заседании Мосгордумы столичные депутаты, обеспокоенные тем, что шведская компания IKEA сможет построить торговый комплекс на федеральной земле в районе метро "Кутузовская", фактически вынудили председателя Москомархитектуры Александра Кузьмина объявить, что, если это произойдет, городские власти могут отключить застройщика от городских коммуникаций. В Минимуществе РФ подобные действия открыто называют рэкетом и говорят, что "в России еще действует судебная система, которая способна воспрепятствовать этим и другим неправомочным решениям".
Второй фронт
Помимо федеральной и городской собственности на землю, в соответствии с Земельным кодексом, в Москве очень скоро могут появиться и частные собственники земли. В большинстве случаев это производственные предприятия, существовавшие с доперестроечных времен и не так давно преобразованные в частные АО и государственные унитарные предприятия. По мнению юриста Крохина, почти наверняка они выступят на стороне федеральных властей. Дело в том, что на протяжении последних лет городские власти вынуждали их заключать договоры аренды земли. В противном случае им было довольно сложно зарегистрировать права на недвижимое имущество и сдать его в аренду третьим лицам.Многие предприятия предпочли не сопротивляться московскими чиновникам — подписывали договоры аренды с Москомземом, а затем договоры субаренды с реальными арендаторами. Другие, как, например, НПО "Научно-исследовательский автотракторный институт" (НАТИ), добились права на бессрочное владение и сейчас, в отличие от арендаторов, имеют возможность выкупить землю по льготным расценкам — не более 30 годовых размеров налога на землю (сумма, не превышающая 5-10% среднерыночной стоимости права земельной аренды). Некоторые предприятия, как, например, Российская самолетостроительная корпорация "МиГ", заключившие ранее договора аренды, сейчас пытаются расторгнуть их через суд.
Свои союзники есть и у Москвы. Во-первых, это МПС, имеющее право на заключение сепаратных земельных сделок с региональными органами власти. Во-вторых, Минобороны, которое в обмен на квартиры для своих сотрудников готово отдавать федеральные земли за определенный процент построенного на них жилья. Правда в Минимуществе Ъ заявили, что подобные договоры без одобрения министерства недействительны. Так что, скорее всего, этот вопрос будет предметом будущих судебных разбирательств. Ряд федеральных структур, например Россельхозакадемия, передают федеральные земли в частную собственность вообще без оглядки и на федеральное, и на региональное законодательство. По мнению госпожи Бочаровой, функционеров этого ведомства в ближайшем будущем ждут серьезные проблемы.
Впрочем, иногда федералы выражают готовность передать федеральную собственность столичным властям. Правда, подобные решения принимаются только в двух случаях: при передаче городским властям объектов федерального недостроя (из 180 объектов, рассмотренных за последние 1,5 года, Москва получила только три) или в отношении объектов, передаваемых городу в счет субвенций за исполнение столичных функций (а это 6 млрд руб. в год). В последние четыре года этот закон не исполнялся, однако не исключено, что в этом году мэрия получит фабрику "Свобода", Московский завод по обработке цветных металлов и 7-й и 14-й городские хладокомбинаты (совокупная оценка 0,7 млрд руб.), а также АО "Москвич" (3,5 млрд руб.) — в случае если правительством РФ с него будет снята кредиторская задолженность в размере $600 млн.
ОЛЕГ Ъ-КУЗЬМИНСКИЙ